尽管楼市暖风正劲,房地产行业的调整却在加速进行。据北京和上海产权交易所网站显示,今年截至6月中旬,挂牌待转让房企及项目股权(及债权)累计达42宗,居各行业之首,其中有20家房企出售100%股权。与此同时,恒大、保利等大型房企正在加速收购,以弥补在土地市场直接拿地投资的减少。业内人士认为,虽然楼市向好,但金融风险却在加剧,中小房企被并购或破产频现的现象还将继续,而对于收购方来说,未来如何融合收购的项目,将是一个问题。

　　“大鱼吃小鱼”频现

　　6月5日,保利地产分别与上置集团以及上置投资(上置集团的控股母公司)签署股份投资意向书,公司或全资附属公司拟以0.25港元/股的价格现金认购上置集团新发股份,股份认购完成后,公司或全资附属公司将成为上置集团持股30%以上的单一最大股东。

　　海通证券认为,一旦本次收购完成,保利地产有望控制上海核心区域内100万平方米左右优质项目。由于一线城市土地获取难度大,交易完成将直接增强保利地产的区域经营实力。资料显示,上置集团专注房地产开发运营,以上海为重心逐步拓展至具有较大经济增长潜力的省会城市和区域中心城市,其房地产开发的物业组合, 以中高档物业为主。企业目前拥有土地储备逾200万平方米,已形成跨区域发展的、综合性房地产营运企业集团。

　　无独有偶。5月28日,恒大湖北公司以16.07亿元成功摘得武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%股权;6月2日晚间,恒大又宣布将以55亿元收购中渝置地旗下重庆中渝集团92%的股份。

　　两笔收购之后,恒大将获得重庆、武汉两个重点二线城市的大量优质土地。据介绍,重庆中渝集团拥有总建筑面积约342万平方米的已竣工物业及发展中物业,其中包含233万平方米的土地储备;而三江航天房地产在售的项目有航天双城、航天首府(武汉)、航天嘉园(三期)和航天龙城等项目,其中航天嘉园属于百万大盘,项目总体量为84万平方米。

　　尽管年初以来货币政策已经呈现明显宽松的特征,一线城市和部分二线城市楼市也已经进入快速复苏通道,但部分房企资金链断裂或被整体收购的声音仍然不绝于耳。近日,报道称百强房企华光地产资金链断裂,2000多业主无家可归;深圳房企佳兆业正在进行债务重组,尽力避免破产,而同样遭受房源被政府锁定的深圳另一房企京基集团,也被曝正在接受调查;大连亿达也被传高负债隐忧。

　　据北京和上海产权交易所网站显示,截至6月中旬,挂牌待转让房企及项目股权(及债权)累计达42宗(其中北京24宗,上海18宗),居各行业之首。其中将50%以上控股权出售的房企累计达23家,将100%股权出售的房企有20家。

　　四类房企将退出楼市

　　“在楼市基本面仍然是以去库存为主旋律的市场背景下,银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率,甚至停贷等方式对于风险房企或项目进行风险控制,防止楼市出现债务违约,控制自身坏账率。”同策咨询研究部总监张宏伟认为,这些动作有可能会让占有整个行业绝对数量的中小房企面临资金面紧张的问题。

　　张宏伟认为,在今年和未来几年里,四类企业最容易“倒下”。第一类是产品类型偏高端周转率较慢的企业,这些企业的销售业绩最容易受到影响,容易在楼市下半场赶不上市场发展节奏而被淘汰;第二类是前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业,或盲目多元化扩张,导致房地产主营业务受到影响的企业;第三类是由于金融机构 “风险控制”,一部分资信不太好贷款受限的中小企业;第四类是非地产企业跨界进入楼市的企业,因为在产品标准化、融资渠道构建、购房者C端客户的把控能力等方面无法实现开发成本的降低,也无法实现较快的销售,这个时候这些企业势必会面临发展的问题。

　　行业集中度越来越高

　　随着兼并浪潮加大,地产行业集中度上升的趋势已经基本确立。

　　从楼市下半场特征来看,房地产行业增速下滑趋势势在必然,此时,房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征,“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为新常态。“大者恒大,强者恒强”的局面正在形成。

　　张宏伟认为,随着楼市进入下半场,楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购,而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会,尤其是对于大型品牌房企来讲,会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”,增强自身在行业内的规模化优势。

　　“中小房企经营困难增加,只能通过卖股权等方式获取融资,预计收购价格并不会太贵,同时,通过兼并和收购,大房企规避了传统拿地的风险,这也是近期拿地投资力度相对减少的一个原因。”易居智库研究中心研究总监严跃进说,不过,值得注意的是,项目并购之后如何融合将是一个问题,尤其目前地产板块处于调整过程中, 很多外部收购的企业股权和项目如何运作,需要大房企较好的维系和平衡能力。