2015年已然过半，自去年下半年起乌鲁木齐楼市在各项利好政策的刺激下逐步回暖，上半年的旺季金三银四和红五月都取得了不错的成绩，小编提炼了八大关键词大致概括了2015年上半年乌鲁木齐楼市的基本状况。

  关键词：楼市新政

  2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

  4月“二套房首付降至四成”的贷款新政在乌鲁木齐各大银行落地余音未了，乌鲁木齐公积金贷款再出利好新政，从4月22日起乌鲁木齐将实行新的住房公积金贷款政策，住房公积金最高贷款额度由40万元调整为50万元;购买新房用公积金贷款的首套房和二套房首付比例都为20%;恢复异地购房住房公积金贷款业务。5月份又再次下调了公积金贷款利率。

  虽然众所周知，2015年的房地产调控政策会放松，但3月30日的这项政策力度，远超市场预期，对已经显现疲态一年多的楼市而言，是一剂强心针。在此基础上，乌鲁木齐公积金贷款条件再次降低，买房门槛越来越低，为楼市的逐步回暖打下了结实的基础。

  关键词：涨价

  3月30日五部委发布二套房首付门槛降低和营业税“5”改“2”新政后，全国各地关于房价要大涨的言论就未停歇过，甚至出现一房多抢、卖家宁赔违约金也要涨价的现象。同时在新政发布初期，乌鲁木齐出现了房价上涨的消息，多家楼盘在新政发布后不久宣称要涨价，但是到最后都是“雷声大雨点小”，实际上，面对居高不下的楼市库存，本土大多数开发商始终保持观望态度，并未出现大幅调价的举动。

  业内分析，对于乌鲁木齐这个库存较大的城市来说，高端房源积压尤其多，虽然2015年利好政策不断，但各大楼盘依然以消化库存为首要任务，目前乌鲁木齐楼市还不具备整体涨价的条件，因此房价不会大幅上涨。

??关键词：回暖

  今年在一系列利好政策和开发商的集体冲刺下，不管是金三银四还是红五月都取得了不错的成绩。5月份乌鲁木齐房价自去年4月后首次重回“7字头”；商品房均价为8126元/㎡，同比上涨2.4%，商品住宅7092元/平方米，同比下降4.2%；在房价企稳的同时，楼市成交量也明显放大，5月份楼市新政效应持续发酵，再加上春季房交会的助阵，乌鲁木齐全市商品住房成交量单月首破40万平，创下一年来最高。

  不得不说在今年众多利好政策的护航下，乌鲁木齐楼市真的出现了回暖，成交一度攀升。但是乌鲁木齐楼市库存压力依然巨大，开发商资金的紧张在短时间内难以缓解，而随着房地产衰弱的行业仍处调整期，楼市这样的回暖是否昙花一现，还有待进一步验证。

  关键词：学区

  随着城市重心的北移，学区也成为了当下政府助力楼市的重要手段。在2015年上半年中，不仅各楼盘自建学校顺利进展，更是有不少新项目与名校签约，甚至用项目直接将名校引入到自家园区，相信这与政策层面的助力不无关系。开发区实验小学落户高铁区、妇联幼儿园落户万科四季花城，同时，乌鲁木齐于近期相继公布了市一中和十三中新学区的划分，而兵团二中、八中的分校区选址，更是牵动着众多开发企业与家长们的神经。相信随着更多老城区入学、医疗、娱乐等综合配套设施的快速北移，天山区学区房的的“光环”江河日下势在必然。

  关键词：改善房

  近来乌鲁木齐改善房约发走红，成交一直十分活跃，一些改善型楼盘推新力度加大，近几月的加推数据显示，随处都可见改善类房源的身影。

  其实早在去年下半年开始，乌鲁木齐楼市就对改善置业人群提供了一系列的政策支持：限购的松绑、二次公积金贷款限制条件的取消、银行二套房贷款界定标准的放宽……诸多的政策利好，都促使原本犹豫不决或暂时观望的首次改善型买家加速出手。

  新疆克而瑞数据显示，2015年前五月，房企TOP10上榜企业份额进一步扩大逾10个百分点；整体市场销售金额已完成去年全年销售50%；经开万达广场、雅山郡、世界公元、绿城百合公寓和宝能城，成为乌鲁木齐楼市项目成交前五，也充分印证了改善型需求更亲睐品牌房企的说法。

  有业内人士分析指出，乌鲁木齐人均GDP居增速稳居国内前列，老百姓生活水平较高，改善需求本来就强烈，如今政策方向支持改善，未来的供应也会持续向高端化发展，大户型改善需求会是市场争夺焦点。

  关键词：库存

  今年上半年，330新政的落地，特别是二套房首付比例的调整对乌鲁木齐改善型房源的去化起到了明显的刺激作用，库存的高压情况在一定程度上得到了改善。数据显示，截至4月末，乌鲁木齐市商品住宅库存达642万㎡，与去年同期的 448万㎡相比，多出194万方。

  从库存去化时间走势来看，2014年5月，乌鲁木齐市商品住宅库存仅19个月即可全部去化。而2015年2月底，乌鲁木齐商品住宅库存量已经创下新高，649万㎡需32个月才能完全消化。即便是回暖的4、5月份，依照目前的商品住宅去化速度，4月份642万㎡的库存量还需要近34个月才能去化完成。后续潜在供应量仍然较大，市场压力仍不容乐观；

  关键词：土地

  土地市场在半年总结中是不得不提的一个关键词。作为房地产开发的前期阶段，土地市场也备受关注。2015年 1-5月，乌鲁木齐一级土地市场共挂牌出让40宗建设用地，面积约171.5万平方米，成交29宗，面积约119万平方米，与去年同期相比下降61.9%。

  成交地块中，商住用地拍卖地块屈指可数，成交额较前两年也有大幅度的下滑。土地市场的不景气也能够从另一个侧面反映出目前楼市所处的状态与未来1-2年的发展脉络。

  实际上，今年标杆房企拿地态度一直十分谨慎，前5个月的土地市场再难寻觅到大牌的身影。业内人士指出，随着全国楼市分化的加剧，本土房企拿地的布局也发生了变化。在利好政策的效应下，一二线城市楼市明显回暖，需求量依然庞大，而三四线城市库存积压较多，

  新疆克而瑞的最新数据显示，以2014年末乌市经营性用地测算未来三年商品房潜在开发面积约在1764万㎡，

  在短期内楼市回暖乏力，因此标杆房企更看好一二线城市，对像乌鲁木齐这类的二三线城市拿地态度十分谨慎。

  关键词：营销

  自2015年开年以来，楼市利好政策频现，刺激楼市逐步回暖。有了政策的支持，开发商更是使出浑身解数抢占市场，传统的降价、特价房都已经不再新鲜，“仓促时间”里怎么抢市场、夺眼球，成为开发商们不懈努力的目标。

  一瓶米换一平米、减肥送房款、跳远送房款等等都已经突破了房地产圈的范围，成为百姓街头巷尾茶余饭后的谈资。不得不说为了抢头条，开发商也都是蛮拼的。

   然而，这些脑洞大开的营销方式都是基于乌鲁木齐楼市的高库存压力之下。不管如何，五花八门的营销方式都只能短暂的聚集关注，开发商应该更多的从客户角度考虑，提高楼盘品质，给予购房者更多的优惠，才是长久之计。

  在总结上半年乌鲁木齐楼市种种的同时，我们更加关心也更在意乌鲁木齐楼市在下半年的发展与走向。为此，敬请关注近期乐居网推出的年中独家策划——《对赌：乌鲁木齐楼市下半年》，对下2015年下半年的乌鲁木齐房地产市场进行分析与预测。