短期房地产有"硬着陆"风险 最恐集体抛售
集体抛售是短期房地产最大隐忧
2014年四季度以来，由于房价下行，放松限购、限贷，及降息的影响，中国房地产市场的高库存警报暂时解除。下半年房地产市场有望进入供需平衡阶段，但房地产风险/收益预期关系的变化，仍有可能带来短期“硬着陆”的潜在风险。
如果能够避免短期“硬着陆”，中国房地产市场将在五大长期因素支撑下迎来一个长期平稳发展的新阶段。
从“去库存”到供需平衡
截至2015年1月，12个重点城市的住宅库存量上升至125.6万套，为近五年来的最高位。自2014年7月成交逐步回暖以来，库存的攀升速度有所放缓，同时以6个月平均销量计算的静态去库存周期也由8月起逐渐回落，2015年1月底进一步下降为10.1%。由于工程建设的周期具有刚性，新增供应并未出现明显下降。2014年1-11月，12个城市的新增住宅供应量累计约为114万套，同比仅小幅下降约0.4%。高基数的房地产库存数量，使得去存货周期难以显著缩短。
国内大型开发商从2014年二季度开始收缩土地投资，这种情况在2014年三四季度更加明显。目前开发商资金回笼明显大于土地投资，持续收缩的最终结果将是市场供需重新回归平衡。考虑到开发商从去库存周期到补库存周期大致需要12-16个月，预计房地产行业在2015年下半年会进入供需平衡阶段。
预期变化带来短期风险
房地产具有双重属性，既有反映供求关系的商品属性，又有金融投资品的属性。从房地产金融投资品属性来看，风险/收益的变化对房价的影响会远远大于供求关系，甚至会改变供求关系。比如，前几年在房价上涨的背景下，原本只需要一套住房的家庭可能会购买二套房、三套房以获取投资收益；而随着房价回调预期的形成，原本计划购房的家庭有可能转变为卖房的家庭。
相关统计数据表明，12个重点城市二手房平均投资收益率已经从2005-2013年的30%，滑落到2014年末的5%。如果2015年继续沿着这一趋势演化，一旦房地产投资成为“高风险、低收益”风险/收益组合，购房者很快就会对房价下行形成一致判断，并有可能造成部分城市短期集体抛售房产，进而引发一系列相关风险。
一旦风险收益预期逆转引发短期集中抛售，具体影响将体现在三个方面：
第一、房价与房地产投资增速大幅下滑。集中抛售将使供需关系进一步恶化，房价大跌进而造成房地产投资增速出现非线性、断崖式下滑。目前普遍预测2015年中国房地产投资增速同比增长5%左右，但是一旦出现上述情况，则房地产投资增速很可能为负增长，这将是2015年中国最大的经济风险所在。
第二、房地产上下游产业将受到负面影响。房地产产业链覆盖范围广，对于70多个相关产业拉动效应明显。一旦房地产低迷迅速向相关产业传导，钢材、水泥、建筑、建材、工程机械、家具、家电等产业都将受到影响。
第三、房地产信托或引发金融信用风险。集中抛售将严重恶化房地产企业的偿债能力。不仅在2015年到期的3700多亿元房地产信有可能出现兑付危机，而且与房地产信托相似的矿山抵押债券、地方债、民间高利率产品都有可能遭遇信用风险。一旦引发民间借贷资金链断裂的风险，局部金融危机就可能出现。
