提要：上海易居房地产研究院4月16日发布了《易居七彩快报之一线城市》。报告指出，2015年3月份，一线城市新建商品住宅供应量和成交量环比双双增长。其中,新增供应面积为135万平方米，环比上升23.7%,新增成交面积为250万平方米，环比上升77.4%。

  上海易居房地产研究院4月16日发布了《易居七彩快报之一线城市》。报告指出，2015年3月份，一线城市新建商品住宅供应量和成交量环比双双增长。其中,新增供应面积为135万平方米，环比上升23.7%,新增成交面积为250万平方米，环比上升77.4%。

  易居房地产研究院研究员姚腊表示，3月份是楼市季节性的复苏期，一线楼市无论是一二手住宅、还是商业和办公用房成交量环比2月均有所回升。同时,在今年政策利好频出的背景下,复苏势头更加明显,特别是新建商品住宅的成交量远远高于当月供应量，存销比回落。其中深圳新建商品住宅存销比已和2013年二季度楼市最火爆的时候持平,深圳将领跑于一线城市的房价反弹。

  3月份两会强调稳定住房消费，月末中央集中出台鼓励措施，六部委联合发文，同时从新房和二手房两端发布重大优惠，北京、广州、上海公积金政策也陆续放宽，至此与房地产相关的各类稳消费政策已基本完备。二季度，随着诸多政策的落实和执行，政策的组合效应逐步显现，改善性需求将主导市场发展，一线城市正处于较好的购房窗口期。

  一、商品住宅

  1、新房供需双增长

  2015年3月份，一线城市新建商品住宅供应量和成交量双双增长。其中,新增供应面积为135万平方米，环比上升23.7%,同比下降66%;新增成交面积为250万平方米，环比上升77.4%,同比下降5.6%。3月份,连续的降准降息改善市场预期,市场成交较2月份明显好转,一线城市楼市已现复苏。

  2015年3月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交面积分别为61、78、65和47万平方米，环比增幅分别为38.3%、100%、70.4%和132.9%，同比增幅分别为-19.9%、-16.3%、-7.4%和78.8%。从环比值和同比值来看，3月深圳市场涨幅最大,将领跑于一线城市楼市反弹。

  2、成交均价微增

  2015年3月份，一线城市新建商品住宅成交均价为23603元/平方米，环比增长0.4%，同比增长0.5%。3月多轮利好政策出台，引发楼市看涨预期。

  2015年3月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为26341、27944、14627和27478元/平方米。环比增幅分别为9.2%、-4.6%、-3.3%和-2.6%，同比增幅分别为-6.7%、8.1%、-6.2%和7.2%。北京因高价楼盘入市,带动整体房价上扬,其它三个城市环比均小幅下滑。

  3、新建商品住宅存销比回落

  2015年3月份，一线城市新建商品住宅库存量为3600万平方米，环比降低3.1%，同比增长24.1%。按照“存销比=库存量/近6个月成交面积均值”的公式计算，一线城市3月份新建商品住宅存销比为11.4个月，相比2月份11.9个月的数值下降。3月份供需双增长,库存环比出现下滑,带动存销比回落。

  2015年3月份，北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为1042、1238、964和356万平方米。环比增幅分别为0.8%、-3.5%、-2.7%和-12.8%，同比增幅分别为31.5%、19.5%、31.0%和6.2%。3月份,北京又有大量新房入市,加大了其库存规模。

  2015年3月份，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为10.9、13.7、12.6和6.8个月，相比2月份10.6、14.2、13.3和8.2个月，除北京新建商品住宅存销比继续上升外,其余3个城市存销比数值下降，去库存速度加快。其中深圳新建商品住宅存销比已和2013年二季度楼市最火爆的时候持平,深圳将领跑于一线城市的房价反弹。

  4、存量商品住宅成交小幅回升

  2015年3月份,一线城市二手房成交小幅回升，成交面积为311万平方米，环比增长26.3%，同比降低14.5%。值得一提的是,在楼市政策的发力下,3月31日, 上海二手房以1304套创月内日成交量新高，拉高了3月份二手房总成交量。

  二、商业营业用房

  1、供应量和成交量齐升

  2015年3月份，一线城市商业营业用房供应面积为27万平方米，成交面积为19万平方米，供应量和成交量较上月均出现上升。

  2015年3月份，一线城市商业营业用房成交均价为24864元/平方米，环比降低1.7%,同比降低3.8%,商业营业用房的价格未出现较大的波动。

  2、存销比持续上升

  2015年3月份，4个一线城市商业营业用房库存面积为1488万平方米，环比增长0.5%，同比增长14.6%，库存量持续增加。

  2015年3月份，按照“存销比=库存量/近12个月成交面积均值”的公式，4个一线城市商业营业用房存销比为57.9个月，较2月份的56.0个月继续上升，去库存压力犹存。

  三、办公用房

  1、成交均价上升

  2015年3月份，一线城市办公用房供应面积为78.8万平方米，成交面积仅26.4万平方米。3月份办公用房新增供应量急剧上升，但办公用房成交市场仍然偏冷，从而使得库存量进一步上升。

  2015年3月份，一线城市办公用房成交均价为30076元/平方米，环比上升28.7%，同比上升18.4%。

  2、存销比持续攀升

  2015年3月份，4个一线城市办公用房库存为1266万平方米，环比增长3.5%，同比增长38.4%。在供大于求的态势下，库存量持续上升。

  2015年3月份，按照“存销比=库存量/近12个月成交面积均值”的公式，4个一线城市办公用房存销比为36.5个月，相比2月34.5个月的数值仍在上升。

  四、后市预判：二季度正处于较好的购房窗口期

  3月份是楼市季节性的复苏期，一线楼市无论是一二手住宅、还是商业和办公用房成交量环比2月均有所回升。同时,在今年政策利好频出的背景下,复苏势头更加明显,特别是新建商品住宅的成交量远远高于当月供应量，存销比回落。其中深圳新建商品住宅存销比已和2013年二季度楼市最火爆的时候持平,深圳将领跑于一线城市的房价反弹。

  3月份两会强调稳定住房消费，月末中央集中出台鼓励措施，六部委联合发文，同时从新房和二手房两端发布重大优惠，北京、广州、上海公积金政策也陆续放宽，至此与房地产相关的各类稳消费政策已基本完备。易居房地产研究院研究员姚腊表示，二季度，随着诸多政策的落实和执行，政策的组合效应逐步显现，改善性需求将主导市场发展，一线城市正处于较好的购房窗口期。

  上海易居房地产研究院 研究员 姚腊

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