主持人：商业地产未来发展趋势是怎样的？

　　朱友军：再过几年住宅市场平息下去，并购基金进来，假设从前端开始做起，他们去拿地，跟政府去谈溢价能力，跟开发商的溢价能力完全不一样。如果达不到回报，基金是不会去拿的，这样的情况下，土地成本就会降下来，他的自有资金成本也会低。

　　暴雪松：未来商业必须回归到商业的本源，通过商业本身盈利，不通过商业盈利就没有未来。

　　朱友军：大概三到五年就可以了，我觉得未来持有性物业慢慢会变成直接去拿地，也不靠销售驱动，土地价格就会倒算，大概算8%的回报，土地成本是多少，财务成本是多少。达不到就不做，资本和开发商不一样，开发商为了做这个销售项目，而资本是不允许出现这样的情况，所以一开始就把账算得非常清楚。

　　行业趋势已经很明显，高利润时代过去了，销售市场就会下降，REITs市场就会上升，基金对商业并购的意愿越来越强。中国这种市场肯定是向好的，往上走一定会投向这个市场，只不过现在成本高了，账算不过来不敢投。

　　主持人：随着互联网时代的不断发展，购物中心未来商业模式要发生哪些转变？

　　吴传鲲：我觉得未来购物中心的收入来源不只是租金和广告费，会更加多元化。

　　暴雪松：我理解的是商业购物中心未来不只是通过租金、活动来销售，可能要卖流量了。例如，我一个品牌做试衣间，试完以后一拍照，看到网上更便宜，或者有其他的尺码，我下单购买。但是对不起，只要在这个购物中心发生的流量，要跟我分钱。

　　吴传鲲：这是要解决商业模式的问题，实际上网上的店可以做一个极端的假设，如果没有一家线下的店，网上开铺的人是不是得自己开店。只不过现在这个成本是别人帮你承担了，没有一套很好的商业逻辑就会出现问题。

　　暴雪松：任何东西的成长都有高速和平缓发展，就跟我们的购物中心一样，高歌猛进到一定阶段会有优胜劣态，这个行业也是这样。其实购物中心在发展过程中，不自我完善也不可以，必须把自己变成一个城市的功能，而不是一个购物中心的功能。

　　吴传鲲：为什么说购物中心可以变成一个城市的功能？因为购物中心可以放大这座城市，有信任在这里，值得信任。

　　朱友军：现在网上开店成本越来越高，过去数量少，大家都很容易卖，现在很多都不赚钱，零售不赚钱以后租金就很难往上涨。现在收入再增长，再靠推广没用了，因为太多了，所以阿里现在为什么要并购其它的行业，或者通过数据来挖掘价值。

　　我们可以把购物中心看成一个路牌，它可以把购物中心的人推送到别的商家那里去。

　　朱友军：所有的事物的本质就是跟行业的属性有关系。为什么银行不敢投，风险高，回报达不到。品牌为什么不愿意做，供应量太大之后，开了之后亏钱，即使免费租金也不干，不敢开。

　　暴雪松：因为它要有投入。

　　主持人：万变不离其宗，暴总那句话，人是关键，购物中心不仅需要人去运营，购物中心也需要人去消费，研究人的消费习惯去完成运营模式。

　　朱友军：人是组织里面的，他需要一个体系，一个平台，或者更多的组织合在一起共同来完成，同时又把以人为核心的东西发挥出来，就能够做得起来。

　　主持人：赢商和汉博的合作就是从个体组织到系统组织的过程。

　　朱友军：我们要引领行业，让它往更健康的方向发展。

　　吴传鲲：我们做的很多事情可能对行业是个颠覆。

　　暴雪松：做一两个项目是利益，做整个行业就是贡献，对行业的贡献。