来源：赢商网

　　从2015年开始，伴随互联网技术发展、城市化推进、消费力释放等背景下，中国商业地产迈进新的发展阶段，而商业地产企业纷纷寻求新常态下的创新发展模式，其中商业地产与资本接轨，被业内视为最高境界。

　　近日，由赢商网主办的“第十届中国商业地产节在广州开幕。活动中，主办方特别举行了高端沙龙对话，特别邀请了北京汉博商业管理股份有限公司董事长朱友军、北京汉博商业管理股份有限公司总裁暴雪松、赢商控股有限公司董事长吴传鲲、赢商控股有限公司董事兼赢才网CEO周斌，探讨中国商业地产新十年发展趋势，在资本撬动商业地产全产业链中，共话商业地产行业的可作为的空间与未来。

赢才网CEO周斌、汉博商业董事长朱友军、汉博商业总裁暴雪松、赢商控股董事长吴传鲲　

　　主持人：在第十届中国商业地产节活动上，很多行业人士纷纷提到，商业地产的未来是离不开金融，离不开资本。汉博商业现在不仅仅是单纯的第三方机构公司，也介入到了很多的产业环节中，目前汉博在产业链中扮演了哪些角色？

　　朱友军：商业地产发展到现在已经到了一个很重要的转折点，原来我们服务的对象绝大部分都是房地产企业，但是未来服务的对象将会从房地产持有者会慢慢变成金融机构。

　　一般传统的商业公司都包括了策划、招商、运营三大块，在2008年开始，汉博就已经开始了规划、工程管理顾问，也就是说从开发商拿地开始，我们可以为项目提供所有的专业服务，例如定位、概念设计、工程建设、招商、运营等，甚至我们有时会联手金融机构，或者我们的合资公司和战略公司去帮助开发商。我们成立的基金公司就是很好的融资渠道。

　　实际上，商业地产资产证券化在过去基本上没有解决的方式，但是接下来我们的玩家发生了变化，我们的不动产持有者会慢慢的转向更多的跨界者，包括零售商、投资商，特别是金融机构，而不仅仅是单纯的开发商。现在，出现很多私募基金去并购、持有这些商业物业。

　　我们发现了一个新的趋势，以前很多客户都是开发商来找我们做代理服务，现在更多的是一些金融机构，他们做债券、股权的时候，要求管理团队和开发商跟我们签订协议，金融机构希望与第三方机构合作。也就是说，这些开发商以前融资渠道有限，现在开发商和金融机构结合，金融机构介入让我们的业务链继续延伸，例如我们原来的概念设计，可能因为有部分合同规定，我们会新成立设计咨询公司，把方案设计开始往下延伸。

　　目前，汉博已经和绿城，还有一家基金公司成立一个房产管理公司。从拿地开始，一直到开业前阶段，都是由这个房产管理公司来操作，开业以后由我们的运营公司来做，也就是说从前到后整个全链条就全部渗透了。在资产管理上，我们会找一个金融机构来合作，做资产证券化，把退出问题解决。这样我们会形成一个战略合作伙伴金融公司，又有股权合作。

　　现在不动产的玩家不只是开发商，在整体产业链条中，我们汉博还有两个环节没做，一个是推广，另一块是资产管理，这两块我们在寻找战略合作伙伴，跟行业内领先公司成立合资公司，或者他们跟我们直接在股权方面进行合作。一个项目从头到尾我们整个公司跟我们的合作伙伴就可以把它全部完成。

　　主持人：资本界对商业地产这个产业是怎么看的，现在介入的时间点是晚了还是早了，还是正合适？

　　吴传鲲：在和金融、资本界人士的交流中看出，资本界对商业地产处于观望状态。商业地产普适性的盈利模式是没有出现的，大家都知道真正的商业地产是靠运营来增值，来实现盈利的。但是问题是商业地产前端的融资成本太高，导致后期的运营非常艰难，退出也没有一个市场化的机制。这前后两端的核心问题没有解决，实际上大多数人都在观望这件事情。

　　少数的像汉博这样特别优秀的企业，因为自身能力特别强，但是也是选特定的项目来操作，这种模式不是普适性的，不是说80%的项目都适合这么做，所以这些资本界现在以观望为主，没有确定性。

　　主持人：运营的价值是实现项目增值的关键，业内也提到这个观点，运营的价值决定了这个项目的定价权。现在行业快速发展过程中，由于融资的成本很高，项目也非常多，如何通过运营去实现这个定价权？怎么平衡开发商和资本方两者的利益关系？

　　暴雪松：现在业内都在谈要往轻资产方向变，但是一定要有重资产或相关的系统来接，才能把它变轻，而资本作为很重要的来源，切入到行业中。

　　整个商业地产的发展集中度会越来越高，不是随便一个开发商就可以做，因为未来的住宅地产销售没有像以前那么畅旺了，在持有商业时候的成本能力，包括管理水平都会受到巨大的制约。所以，从这个角度来讲，资本、专业团队和系统结合成非常好的共赢模式，形成战略合作伙伴，这样是未来一个非常大的趋势。

　　未来资本与运营团队的能力、专业性结合起来，才能把这个市场做起来。因为资本都是逐利的，拥有自身的盈利模式。一是，资本可能退出，但是在这个过程中有一个资产升值模式；二是，通过运营提升租金以后，日常的回报和转化成资产的价值最大化，然后退出和变现，形成闭环。从这个角度来讲，资本对运营团队的能力、水平、专业性提出了更高的要求。

　　资本介入商业地产有两种主要的方式。资本认同这个企业，会和开发商合作，这是一种方式，例如万达拥有团队、资产、项目，也有商业模式和品牌，资本认同这个企业，会与他对接。第二种方式，因为资本或开发商可能有钱、有地、有项目，但是没有这样的团队，就要和汉博这样的专业公司来推进整个系统。

　　商业地产的价值不是跟撒豆成兵，不是撒完种子就开始发芽结果，它是有地段、规模、城市等相关一系列东西的制约。在这个制约的基础上，通过选择来确定一个团队，团队的运营能力是决定商业地产价值最重要的一个方面。

　　商业地产的发展不是量化和规模化的，每一个项目的成功才有下一个项目的未来。我们在认真的打造每一个项目，对项目的沉淀，对团队的沉淀，包括整个公司往后期的沉淀越来越强化。

　　现在我们可能是服务于这些金融机构，下一步我们可能是自有品牌，把整个行业分成几个产品线，在此基础上我们可能还会做整租物业，更加强化在运营方面产生的价值。

　　目前市场的行业基本都停留在招商之前这一段，但是招商之后这一段仍未真正成熟。中国商业地产发展虽然高歌猛进，但是成熟就是这两年，而且中国的商业地产都是借鉴香港和台湾，或者外资，或者说百货转型过来的团队，但是真正对购物中心的理解，包括实践也就是这两年有一些不错的购物中心诞生以后，才逐渐沉淀出这一批人。

　　主持人：正是商业地产人才的紧缺，赢才网应运而生，专注于在做商业地产人才服务。天下无贼电影里面的一句台词，二十一世纪最缺的是什么，是人才。现在行业当中具备产业链中，包括他在基金圈中的背景经验，包括商业地产的运营经验，这方面的人才是不是非常奇缺？

　　周斌：从十几年前进入商业地产行业的时候，我有一个很明显的感觉，这个行业在不断的发展过程中，随着它的成熟度不断增加，对专业人才的需求是一直在不断改变。从十年前可能大家更多的关注规划和设计、定位怎么去做，到后来2008年、2009年大家非常关注招商，能不能满铺开业。到现在实际上越来越多企业更关注的是后面的运营和资产管理方面的内容。

　　前两年，我到青岛考察一个项目的时候，项目的位置非常好，硬件条件也不错，品牌也都招得很好，但是经营做得很差，基本上没有生意，主要原因是什么--经营管理团队不行。

　　在未来三五年，商业地产运营管理相对来讲会更重要，因为随着大量购物中心从前几年拿地、建设，到这两年开始开业，开业进入经营期以后，他们对经营人才的需求是特别大的。在赢才网成立之前，实际上赢商网也有招聘服务，但是以前大都是一些公司在上面招一些招商人才、策划人员、企划人员。

　　最近这段时间，特别是去年年底以来，我发现有很多基金管理公司，比如说光大、中信资本等基金管理公司，他们在国内也有收购一些物业，自己也做一些商业物业的开发。在操作的过程中，他们在商业地产领域内大量寻找，特别是具有运营管理能力的专业人才。

　　而招聘这些人才的最大需求在哪些方面？中信资本的人告诉我，第一方面，以后国内有大量购物中心和综合体开出来以后会面对退出、变现的问题，他们在国内大量收购一些商业物业过程中，需要有商业地产专业经验的人来做评估和判断。第二方面，这些项目收购以后，他们需要通过持续性的经营，希望有自己的管理团队做后期的经营，通过后期的经营实现资本化的目的。从这些方面来讲，我觉得商业地产在未来三五年内对运营管理，还有资产管理方面的人才需求度会越来越大。

　　暴雪松：为什么商业地产越往后运营对从业人员的要求越高呢？因为商业地产首先非常需要复合型人才，做商业要懂地产，因为整个商业项目的建设、规划、交通、工程、物业管理，包括动线的处理，铺面的区分都要在理解商业的基础上调动地产的资源，这些东西是基础。

　　其次，商业是所有行业里面最先进，最引领的，它的思维是最快的。因为商业地产是与人打交道，人的需求变化，审美，包括经济条件的改变都会推动它很前瞻性的索取，或者说提出需求，所以商业地产必须适应需求。

　　在此基础上商业本身的发展更加跨界，现在我们看一个商场，不能把它当成一个购物中心去看待，它可能跟一个展览会，车展、画展、跟艺术结合，跟创意结合，可能跟儿童娱乐结合，还有宠物，还有教育，还有文化。延伸了这么多以后，包括消费心理，包括不同年龄段的消费心理，还有移动互联以后的消费习惯，所有东西都在不断推进。

　　所以，这样的人才必须是非常复合的，在地产的基础上更加懂商业，在懂商业的基础上还要引领，还要在不同阶段延伸、再复合，带着消费者一起HI的这样一个大的逻辑。在我们看来速成，或者说在某一个企业干过，短暂的经历是不行的，必须得沉淀下来。