2015年4月16日，广州 – 世邦魏理仕今日发布《广州写字楼市场展望——后珠江新城时代的布局》。伴随着珠江新城开发建设的全面启动，广州自2007年开始迎来供应高峰。眼下，处于开发末期的珠江新城即将在2016和2017年迎来最后一波供应高峰，根据世邦魏理仕预计，2015-2018年全市写字楼新增供应可高达337万平方米，为2014年末优质写字楼存量的56%。而另一方面，中国经济目前正处于结构调整时期，中国的GDP已从过去三十年每年平均10%左右的增长速度放缓到目前6-8%左右的“新常态”水平。有鉴于此，市场上有不少的声音都对广州的写字楼市场未来的走向表示一定的担忧。比如：大量供应怎么影响广州写字楼市场呢？未来的需求来自哪里？能够支撑如此大量的新增供应吗？新兴办公区域的崛起会影响珠江新城等传统办公区域吗？本文试图解答这些问题并对此提出建议。

　　首先，我们看到，广州优质写字楼市场未来四年的供应依然充沛。根据开发商现有的开发计划，未来四年，全市中心区域将有337万平方米的新增供应，其中45%位于珠江新城，但由于这将是该区域最后一波的供应，因此，我们认为随着珠江新城配套设施的不断完善和营商环境的日趋成熟，长远来说，我们对该片区的发展前景仍持相对乐观的态度。与此同时，由于工程或招商的各种原因，楼宇延迟交付的情况屡见不鲜。因此，实际的供应量将低于目前的预测值，供应的压力也未必如想象中大。

　　并且，在需求方面，广州持续的升级需求，以及受益于区域的产业升级，各种新业态涌现，料将推动写字楼吸纳；另外，南沙自贸片区的成立，以及以商事登记制度改革为代表的政府对于改善营商环境的努力，也在政策上为写字楼市场带来利好；同时，广州作为华南的重要中心城市，人力资源丰富，也持续吸引珠三角企业在此设立区域总部或职能总部，提升对广州办公楼的需求。因此，尽管供应看似巨大且租金增长未必理想，但各种潜在的需求增长为办公面积的去化带来保证，预期空置率将小幅上涨，却不至于出现供求严重失衡的情况。

　　其次，就各个商务区而言，其面临的挑战和机遇不尽相同。珠江新城由于有较多的选择空间，更高品质的写字楼宇以及合理的租金水平，正在不断吸引众多租户的进驻和扩租；而天河体育中心及越秀区则由于空置率长期低企，楼宇设施日益老化，导致有部分区内企业外迁；而新兴的广州国际金融城和琶洲的办公用地出让和新晋楼宇建设密锣紧鼓，预料将推动后珠江新城时代的供应高峰。

　　根据以上的分析，我们预期未来供应依然充沛，租金上涨空间有限，但预租楼宇与现楼租金的差距将缩小；而产业升级及营商环境的改善将是广州写字楼市场持续发展的主要动力。而由于珠江新城面临最后一波供应高峰，在后珠江新城时代的广州写字楼市场，租户扩租的主要方向相信将在金融城及琶洲，因此加快这些区域的配套建设，才能更好承接未来的租户需求。而对于其他新兴片区，科学的规划、差异化的产业导向以及通盘考虑的推地节奏，将有利于这些区域商务氛围的成熟。

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　　关于世邦魏理仕

　　世邦魏理仕(纽约证券交易所代号：CBG)总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是财富500强和标准普尔500强企业，为全球最大的商业地产服务和投资公司(按2014年的营业额计算)。公司拥有员工超过52,000名(不含联营公司)，通过全球370多家办事处(不含联营公司)为地产业主、投资者及承租者提供服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。