近年來,隨著不少商業立項的樓盤也紛紛以住宅名義對外銷售(即商住兩用房),購置商業性用房用於居住,逐漸成為一種常見的社會現象。在北京、上海等城市,由於限購政策和價格,大量剛需人群同樣選擇購買商業性用房用於自住。

　　但根據相關規定,商用房產權年限為40年,低於普通住宅的70年產權,因此許多商用房業主芒刺在背。有法律界人士表示:“物權法給了住宅明確的說法,但商業用地上的房屋尚存爭議。”40年後,商業地產的使用權歸誰?會不會被國家收回?這成為不少人關注的問題。

　　商用地產40年後歸誰

　　購買了商住兩用房的業主小東發現,商住兩用房的二手房價格滑坡之快超乎他的預計。以北京市大興區某社區為例,根據北京鏈家地產銷售人員艾紅(化名)介紹:“去年春節之後,這邊的商住房價格大幅下降,到現在每平方米的價格已經快和2009年業主購買一手房時的價格持平了,相對而言,普通住宅要穩定一些。”

　　“主要還是因為產權問題,住宅是70年,商住房是40年。”艾紅說。產權期限問題,直接影響了“商住兩用”專案的房價。據瞭解,除核心區外,北京不少“商住兩用房”二手房價格均低於同地段住宅。

　　根據亞豪房地產經紀公司提供的資料,據不完全統計,北京市目前有20多個“商住兩用”項目在售,每月成交量均在二三百套,市場處於穩定狀態。而在上海、廣州、成都、瀋陽等諸多城市,都能看到此類項目的身影,它們被冠以“酒店式公寓”、“Loft公寓”等名義對外銷售。但毫無例外,這些“商住兩用”項目並不擁有普通商品住宅的70年產權。

　　“我國2007年出臺的物權法第一百四十九條規定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期;非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期,並無自動續期的規定。”中唐律師事務所房地產律師徐斌說。

　　不僅小東這樣的商住房業主,我國所有非住宅地產持有者,都要面對土地使用權到期帶來的問題。以國家統計局3月11日發佈的《2015年1～2月份全國房地產開發和銷售情況》為例,2015年1～2月份,全國房地產開發投資8786億元,其中非住宅投資2864億元,占房地產開發投資比重的32.6%;非住宅房屋施工面積172220萬平方米,占房屋施工面積的30.2%。

　　根據國家統計局提供的資料,在這3成的比例中,辦公樓和商業營業用房的施工面積占了非住宅房屋施工面積的59%。“可以預計,未來將有更多持有非住宅地產的業主面臨土地使用權到期的困擾。”徐斌表示。

　　據瞭解,深圳是我國最早實行土地有償使用制度試點的城市,如果以1987年12月1日深圳公開拍賣出讓國有土地算起,今年已經是第28個年頭。2000年以來,隨著第一批行政劃撥土地的陸續到期,為了解決到期物業的問題,2004年頒發的《深圳到期房產續期若干規定》規定,到期房地產,業主需繼續使用該土地的,在不改變用途的情況下,按有償使用土地的原則,延長土地使用年期,在剩餘年期(國家規定的最長使用年期減去已使用年期)範圍內約定年期的,補繳地價數額為公告基準地價的35%,並按約定年期一次性支付。

　　北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為,當時這批土地出讓的時間較早,就沒有按照標準去執行。“主要還是房屋產權到期的問題還沒有在全國範圍內大量出現。”樓建波說,“處理這樣的問題一個是要讓續期費用群眾承受得起,另外一方面土地畢竟是國有資產,不能白白流失,最好還是本著‘一事一辦’的原則來解決。再過二三十年,房屋產權到期現象比較普遍了,國家肯定會出臺統一的政策。”

　　中國政法大學法學院教授符啟林表示:“物權法已經明確了住宅用地到期後自動續期,但對於商業用地等,現在的政策還沒有明確”。上海聯業律師事務所主任王展持有相同的看法,“對於非住宅地產,物權法沒有作這方面的規定,是否續費、如何續費,都處於不確定的狀態”。而記者採訪到的其他業內人士和專家均表示,對於非住宅用地的續期問題,目前的相關法律條例尚不明確。

　　如果續期問題“有法可依”,那“法”在哪裡?

　　根據我國1994年出臺的《城市房地產管理法》第二十一條規定:“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲於屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批准。經批准准予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。”

　　對於“社會公共利益”這一提法,不同專家學者看法不一。有學者認為“公共利益本身就是個存在爭議的範疇。在是否續期上,政府仍然握有更大的行政自由”。

　　“這一點也是我最擔心的,當我年老時,是否居有其所,取決於政府打沒打這塊地的主意。”小東說,“我花光了父母所有積蓄,背上10年的債務,難道最終結果卻是自己的房子在30多年後,不一定歸自己所有?”

　　但也有專家表示不必過於緊張。樓建波認為:“只要不違反一般的公共利益,非住宅用地申請續期應該是可以批准的。”

　　即便國家批准了續期,對於採用何種方式續期,新的年限怎麼制定,續期費用的標準如何,各方也存有爭議。有專家認為,“根據現有法律來看,很可能會由業主繳納土地使用金”;王展則表示,“不排除以後也像住宅一樣自動續期,而且有可能不用繳費”。

　　他進一步解釋:“購房者買房子的時候已經一次性支付了一大筆錢,這筆錢裡面不僅包括房子的價格,還包括了開發商繳納的土地出讓金。如果土地使用權到期後,再按照土地出讓標準向業主收取一筆費用,多少顯得不太合理。”

　　“我覺得在立法方面,政府應該本著積極慎重的態度來推進。就目前來看,的確有必要將非住宅用地如何續期等具體問題寫進法律,不能老是處於不確定的狀態。”王展說。