评论:现在开发商若涨价是被猪油蒙了心

  很多城市这几天的天气突然冷了起来。南方一些地方从20多度剧降至五六度。这很正常,春天的天气就是多变。没准过两天又回到20度。再怎么冷,也是春天,而不是冬天。

  每个人的体感不同,对温度的适应性也迥然。有人喜欢春天,有人喜欢夏天。就如同楼市,很多朋友巴不得就固定要火热的夏天,永远让人手心冒汗。这当然不可能。

  目前的楼市,基本就像是春天。而今年的春天,如果说是政策带来的,想必你不会反对。3月30日央行、财政部对住房信贷和税收政策的调整,效果据说是立竿见影,次日的成长量就反弹。这固然是政策制定者所乐于见到的。

  比较难办的是房价。我个人揣测,即使是地产商,也是盼望成交量增长多于喜欢价格上涨。毕竟落袋为安,房子卖出去收回的货款才是自己的。但也有追求利润最大化的企业,政策刚发布,他转身就宣布涨价。

  按理说,商人言利,他们要涨价,旁人不便插话。但好在我是个观察者,冷言冷语是我的本分。于是,我必须赶紧说出来,这个时候涨价真的是被猪油蒙了心。

  理由有二。其一,中央千方百计想把市场给烘热乎,你们倒好,兜头浇来一瓢冷水。降低首付,下调房贷利率,目的是吸引购房者入市,而涨价,分明是吓退购房人进场。涨价是供不应求时候做的事,现在买房人刚动了念头,你就挥舞大刀,对不起中央的一片良苦用心。

  其二,现在涨价是杀鸡取卵。假如你们家房子好卖,也犯不着政府来帮你。我晓得很多老板今年都强调利润率,但房子得卖出去才有利润率,你这么一涨价,看房人远远望见转身就跑,不但利润率落空,连完成销售指标都悬。

  当然,那些嚷嚷着要涨价的地产商,更多是一种营销伎俩。2009年、2010年那会儿,地产商要是宣布第二天涨价,当天夜里管保就有一批人拿着小板凳连夜排队。据说,前几天上海也有排队买房的。但我实话告诉你吧,这都是地产商找的托儿。话说即使2008年也有销售火爆的楼盘,但这时节的排队实在太蹊跷,更像是地产商不聪明的公关公司吹的凉风,目的是逼迫迟疑的购房者赶紧下订单。

  去年9月30日央行调整第二套房信贷政策,接着就有地产商说是计划涨价。结果怎么样呢,10月份市场确有好转,但这更多是季节因素,新年后又是一片冷清。涨价的地产商应该功不可没。楼市夏天时的营销招数拿到初春来用,那些地产商太猴急了。

  很多业内人士说这是中央在救市,我不这么看。既然定下的GDP增长目标是7%,就说明决策层认为经济下行不能失速,而能找到的刹车阀,非地产莫属。说白了,需要房地产起到稳定大势的作用。虽然从改善经济结构的角度分析,应该继续把房地产占据太多经济资源的份额降下来,但多年来的现实告诉我们,理论与实际从来要分开。所以,对稳定住房消费就是稳定经济的做法,我必须表示理解。

  话说回来,有一个现象值得引起注意。在全国持续限购限贷的背景下,2013年很多城市的商品房销售额和成交量,以及房价,都创下历史新高。但一进入2014年,政策没有任何变化,突然就卖不动了,地产界一片惊慌,茫然不知何故。

  我要是脸皮厚一点,一定要声称,我是第一批说出这是市场自身因素在主导调整的人。但转眼又想,即使你得了冠军又没有奖牌更没有奖金,争这个做什么。说这句话的意思是,政策固然仍是影响中国房地产市场的重要因素,但是,经过10年的培育,市场力量已经悄然成长,偶然可能还会盖过了政策的力度。诸君不要低估了。

  举个例子。很多房企,高负债高周转的策略用惯了,以为无坚不摧,哪想到2014年就转不动了。你所有的现金流都是按月甚至按周来安排的,销售受阻,周转不灵,老板就免不了紧张。政策也未必救得了你。甚至降价也不管用。

  这是因为,前10年的供应与需求,与进入2014年以后的供应与需求,有了重大变化。政策的调整,或者说调控政策的变化,不过是尽量熨平楼市波动对经济的影响,但无法替代市场自身的运行规律。就如同温室里的春天,与自然界的春天,毕竟是两个世界。

  (原标题为:春天或者夏天)eju

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