度娘说，进化论是用来解释生物在世代与世代之间具有变异发展现象的一套理论。而在房地产行业里，众多房企正在经历着品牌进化的征程。企业从开发商到服务商、户型从居住到生活、物业从简单服务到参与社区经营……品质地产正在一步步融入郑州人的生活里，同时品质地产的指标也伴随着市场的发展不断演变，最终得以证实“物竞天择，适者生存”的达尔文生物进化论。

  户型：从解决过日子到提供更好的生活

  不同时期，人们对房子的需求也不相同。

  “现在看20年前的房子，存在的问题太多了。近140平方米的房子被分割成多个小单元，客厅太小、不通透，卧室又太大，餐厅和客厅被一堵承重墙隔成两个空间……”提起过去的老房子，市民张先生能说出很多缺点。

  有户型专家透露，上世纪六七十年代，人口迅速增长而经济的相对滞后，使居住矛盾日益突出。比如，在卧室中用餐、餐厅兼作学习室、起居室和卧室合一等，功能混杂。客厅在当时人们看来不过是个会客的场所，够放沙发和椅子就行了，更受重视的是卧室。

  而在上世纪80年代，随着冰箱、彩电等家用电器的普及及香港居住方式的影响，“大厅小卧”开始流行，客厅要放各种家电，“功能混杂”的状况开始逐渐改善，而这种改善很大程度上体现在动静分离上。

  自上世纪80年代后期到上世纪90年代，随着商品房的发展，厅的功能得以强化，之前的单厅演变成双厅，即大客厅、小餐厅，有些甚至将餐厅设置在采光面，形成 “明餐厅”，这种“双厅”套型无疑比“单厅”套型更为舒适。因此，“三大一小”，即大厅、大厨房、大卫生间和小卧室的动静分离平面套型模式，受到了欢迎。

  事实上，户型的核心部分还是卧室，购房者在买房的时候首先考虑的还是几居室。但和厅相比，卧室上的花样较少，因此厅的变化非常清晰地反映出户型的进化。

  在满足了基本居住需求之外，受科技发展、生活观念改变的影响，购房者除了关心户型格局，对户型的舒适度也提出了更高的要求。正如知名地产人卢铿所说：中国人正在尝试从“过日子”到“生活”的历史性进步。

  园林：从花花草草到品牌象征

  在拥有了满意的房子后，就会开始追求更好的环境，此时园林景观就会成为衡量人们居住社区幸福指数的重要因素。

  中国传统的住宅院落似乎从来就不缺少风景园林，多年的文化积淀也使造园技艺在历史上曾经达到相当高的水平。但“景观”一词在开发商及消费者中的兴起，却是近十年的事。

  随着经济发展，人们对于居住环境的诉求不断提升，购房者在选择楼盘时，除了关心地段和户型，也十分注重楼盘的园林规划及景观水平。此外，社区的园林绿化不仅体现着开发商的实力，也将成为一个楼盘的标志。在不断追求品质的道路上，园林景观也从过去单一地种点花花草草，变成了具有某种艺术流派的风格。因此，万科、保利、恒大、绿城等品牌开发商，无一不重视园林景观。

  目前在郑州，园林主要分为西方、东方两大流派。西方园林是以法国古典主义园林为代表的几何形式，景观特点是整齐、规则、对称均衡。东方园林是以中国古典园林为代表的自然山水形式，景观特色表现为不对称均衡，以曲线作为引导的自然式山水园。

  物业：从单一服务到社区经营

  当全国楼市步入白银十年后，住宅地产出现“天花板”效应、商业地产供需结构性失衡等，诸多利空因素接踵而至，房企一时“焦虑”。社区物业从来没有像现在这样，受到各大房企如此高度关注。

  自2013年开始，进军社区挖掘商机成为多数房企的不二选择，围绕社区内的商家流、消费流、信息流等集成大数据资源整合平台。除了地产资本之外，保险资本、实业资本等也开始对进驻社区虎视眈眈。

  为此，国内某房企大佬专门算过一笔账，假使未来每人每月社区消费2000元，一年就是2.4万元，4000万人一年将消费上万亿元，前景似乎确实很美。

  迫于转型压力，标杆房企如万科将自身定位为 “城市服务配套商”，在万科社区内试水 “五菜一汤”，也就是第五食堂、超市、银行、药店、洗衣店、幸福街市。而绿城则亮出了社区养老品牌。

  也有人士提出，目前物业最大的问题是多数社区仍停留在开发商从商业角度提供商业服务上，而在公共设施与服务方面欠考虑。

  房企：从开发商到运营商

  如今，伴随着城市化的加剧和新型城镇化的建设，可发现品牌房企不再拘泥于单纯形态的住宅开发，而是纷纷谋划转型，无论是绿地、万科等龙头企业还是本土开发企业，都在致力实现从开发商到城市运营商这一角色的转变。

  新型城镇化作为国家经济转型和发展的主要手段，其被视为未来五年乃至十年的重大政策红利。有相关数据表明，2012年城市化率上升到52.57%，而 2004年城市化率仅为39.48%。另外，据国家统计局资料显示，预计到2030年，中国的城市化率将达65%以上。当靠近70%这个表征城市化基本完成的比例时，对城市的资源利用、能源消耗、环境保护及基础设施的健康运作等都将面临新的挑战，这无疑将增加开发商开发土地的难度。

  经济学家林毅夫曾提出，劳动力从农村转移到城市，这部分人一定需要住房，对房产的需求一定会越来越大，这是开发商所拥有的机遇。因此，新型城镇化不再是简单的造城运动，“产业”和“就业”平衡才是可持续发展的长远之计。

  郑州房地产市场上的各家房企正在从单一的开发商迈向服务商。简·雅各布斯在她的《美国大城市的死与生》一书中说：“设计一座梦幻城市容易，而要塑造一个活生生的城市却煞费思量。”

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