普通住宅变“豪宅” 打政策擦边球害苦买房人
来源：北青网—北京青年报 买房时销售反复承诺户型一定属于普通住宅标准内，收房时则全变成了“豪宅”。本该是幸福的收房却变成了一件烦心事儿，非普通住宅在交易时增加的成本成了南六环外某小区50多位业主的心病。因为一条140平方米的“红线”，业主交易成本或面临翻倍，《广厦时代》在调查中发现，这50多位业主遇上的并不是个案，开发商在销售时想打的政策“擦边球”，或许就成了购房人日后的“苦果”。曾经的70/90政策下的多证房也成为限购后市场的弃儿。业内人士呼吁，有关部门在出台新政策时，能尽量考虑周全，避免“误伤无辜”，对这部分购房人制定出相应细则。
购房人：收房面积多了0.62平方米 契税面临翻倍
近日，在等待了两年多后，陈先生收到了期待已久的收房通知书，但仔细阅读过收房通知书后，陈先生意外地发现，实际交房的面积与他的购房合同中约定的并不一样，而是多出了0.62平方米。而这0.62平方米不仅意味着陈先生要再支付0.62平方米的购房款，同时他所购房屋的面积也已超出了140平方米。
根据北京市享受优惠政策普通住房标准的要求，140平方米是一道重要的门槛，超过这一面积标准线，无论单价如何，都不能享受普通住房的税收优惠政策。陈先生告诉《广厦时代》，当初购房时，他对于这个户型也有些疑虑，就是担心交房时面积发生变化会带来契税的增加。但当时他的置业顾问信誓旦旦地向他承诺，面积绝对不会超过140平方米。“开发商既然将户型设计为这个平方米数，就是为了规避政策带来的契税增加，自然不会把户型面积做超了。”陈先生现在还记得当初置业顾问为说服他购买时的表述方式。陈先生还透露，当时还有一个户型是153平方米，但有一定折扣，算下来总价比他所购户型只多两三万元。“如果不是有销售的承诺在先，我怎么可能买这个户型？”
户型从普通住宅变为“豪宅”，除了收房时契税的增加还有哪些影响呢？伟业我爱我家(微博)(博客,微博)集团市场研究部经理张月介绍，140平方米以上户型的交易成本相较其他户型区别较大，除了首次购买时3%的契税外，这样的户型再次入市交易时，新业主同样也要支付3%的契税，即使产权证满五年，也要缴纳差额5.6%的营业税。陈先生还向《广厦时代》表示了他的其他担忧，房产税出台后，非普通住宅是否会再次面临更高的持有成本。总之，作为家庭的唯一一套住房，被“豪宅”后总觉得会有各种不便。
开发商：一切按合同执行 无证据表明曾承诺是“普通住宅”
陈先生面临的问题并不是个案，与他购买了同一栋楼的50余户业主在收房时都遇到了这一问题，而且每户业主的房子都是不约而同地多了0.62平方米。在了解了彼此的情况后，业主们决定拒绝收房，并且相约一同找开发商咨询解决办法。
收房当日，陈先生和其他业主一同来到开发商收房现场，对于陈先生等业主提出的质疑，开发商的态度显得很强硬，并表示一切都按照合同执行。开发商相关负责人表示合同中约定的面积虽然在140平方米以内，但根据合同约定，收房时面积误差与合同约定只要在±3%以内都不算违约，只要按照收房时的面积核算价格，多退少补即可。
对于陈先生等业主提到的销售人员销售时的承诺，开发商也表示，销售员的口头承诺与开发商无关，并没有证据能够证明开发商曾承诺过面积一定会在140平方米以内。对于开发商的说法，业主们很不满，但由于项目销售时是交给了第三方经纪公司，业主们也无法找到人对质。
解决方案：重新申请测绘面积 减少公摊变回普通住宅
在与开发商商量无果后，陈先生等业主们最终选择寻求政府相关部门帮助。最终在政府的协调下，开发商表示，会向市住建委提出申请，对这50余户业主的房屋面积进行重新测绘，尽量减少部分公摊面积，以实现每户业主的房屋面积与合同约定基本一致，并限制在140平方米这一政策红线以内。
虽然开发商承诺了会协助解决这件事，但陈先生等业主还是心有余悸，陈先生表示，虽然这次的事情暂时看是可以解决了，但留给他的教训还是很多的。首先对于开发商这种打政策擦边球的做法，他以后是不敢再轻易买单了。另外，对于开发商的承诺，没有真正落在合同上的，还是不能太当真。
《广厦时代》和业内人士了解到，除了会定期调整的单价和总价外，140平方米和90平方米是制定优惠契税标准时的两条红线，很多开发商在设计户型上也会充分考虑到这个标准给购房人带来的成本变化，但对于期房，实际施工和设计图纸尺寸出现细微偏差是很正常的，这些偏差也多产生在公摊面积中。不过对于这种变化带来的政策变化，一般开发商都会协助解决，购房者在发现类似情况时，不要急于收房，应主动与开发商沟通，主动解决这种变化带来的交易成本的上升。
政策红线误伤购房人并非个案 一房多证阻挡换房路
140平方米和90平方米这两条红线一直是市场税收标准的指导线，而90平方米曾经也是另一道为开发商和购房者制造障碍的红线，不过，现在仍备受困扰的只有当初的一些购房人。
袁先生就是这群购房人中的一员，换房在他们家已经变成了不可能完成的任务。2008年，袁先生在北五环购买了一处大三居，不过这个三居与其他房子不同，带有三个产权证。之所以会这样，是缘于2006年建设部、发展改革委等9大部门联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。即“70/90政策”。
当时为了规避这一规定，打政策的擦边球，部分主打改善型或豪宅产品的项目，为了能够销售大户型，就在报批阶段以小户型为主，而实际销售时把这些小户型打通，设计成大户型产品销售给购房人，“一房多证”的情况在当时并不少见。袁先生正是购买了这样的产品。当初买房时，虽然签署了三份合同，但袁先生也没觉得有什么大问题，只是麻烦了些，但限购政策出台后，袁先生再次购房和卖房都出现了大问题。
“这一套房就占用了我三个购房资格，关键我还不能分着卖出去。”因为名下已经有了“三套房”，袁先生已经失去了购房资格，想要把这套房子出售，再买其他的，又无人有资格接手。袁先生所在小区周边的中介告诉他，能合规买他房子的人，只能是以公司名义购买，如果个人买，需要经过非常复杂的程序，贷款也很麻烦，除非房子价格有大幅度的优惠，否则很难卖出。“按照现在的政策，我如果想换房或者再买房，只能等儿子满18岁以后了。”
建议：制定政策尽量避免误伤 特殊情况应有相应细则
像袁先生一样的购房人还有很多，由于当时的政策所限，他们的房屋都拥有多个房产证。如今，虽然70/90政策已经名存实亡，几乎很少被提起，但限购却变成了另一道他们无法越过去的政策红线。开发商销售完成后，“打擦边球”的行为已经成为过去，但留给购房者的却是无尽的麻烦。
而且，袁先生等购房人还有其他的担心，在接下来的不动产登记、房产税征收等多个新政策中，他们会不会一次又一次地被误伤？对此，业内专家也呼吁，相关部门在制定新的政策时，应尽量避免对于普通购房人的误伤，对于某些阶段性政策产物，应充分考虑到，并制定相应的细则。
也有业内人士提出，对于像陈先生等购房人遇上的施工面积变化带来缴税标准的变化，相关部门也应给出指导意见，购房者遇上类似情况可以依法依规维权，不能每件事情都靠出事后购房人抱团与开发商谈判。
