248.5亿元，用时仅几分钟，上海董家渡地块昨天上午闪电成交，此前呼声最高的中民投毫无悬念地将这一重量级地块收入囊中，新晋成为全国总价“地王”得主。

  种种迹象表明，中民投此番摘得董家渡地块是志在必得，出让条件度身定制、定向转让的说法并非空穴来风。将房地产作为其九大业务板块之一的中民投，在成立挂牌仅三个月后就斥资上百亿拿地，其在房地产领域的雄心可见一斑。

  闪电落锤，疑似定向出让

  这场所谓的“地王”争夺战最终在中民投联合体和泛海控股之间展开，而整个过程平淡得毫无悬念：仅一轮出价、用时几分钟，中民投就在底价基础上，直接加价5000万元，以溢价率0.2%、楼板价35392元/平方米成为黄浦区小东门街道616、735街坊的得主；而泛海控股甚至一次都没有出价就直接“哑火”。

  实际上，此前业内早有传言，认定董家渡“地王”种种严苛的出让条件，就是为中民投度身定制的，体量、总价如此之巨的重量级地块正式拍卖前实际上早有意向买家。

  为符合外滩金融集聚带开发建设，该地块此次采取“带规划方案”的整体出让方式，要求受让人对地块整体受让，并按照规划要求统一开发，将其打造成为具有国际影响力的滨水新兴金融中心。由于地块体量庞大且处于一线滨江的黄金位置，出让条件也极为严苛，对拿地企业的资质要求颇高。

  此外，开发企业需要自持办公楼总体量60%十年，十年后才能整售；对于住宅部分，开发企业需长期持有5000平米，不得出售。仅这一条，就把绝大多数开发企业拦在门外，如此大体量的持有要求对开发商的资金链是巨大考验，而一般地块的出让条件鲜有这样的硬性规定。

  志在必得，总价低于预期

  该地块自规划公示以来，便因其300亿的估价而备受市场关注，而业内呼声最高的潜在买家就是中民投，甚至不少业内人士根据种种迹象揣测，董家渡地块的各项指标都是为中民投度身定制的，这极有可能是中民投成立后在地产业务上的第一个开发项目。

  待该地块预申请结果出炉，泛海控股曾被曝是另外一个竞争者。但从昨天的现场情况看，泛海控股其实只是一个陪标者。而这一猜测从两家公司的内在“血缘”来看，也颇能说得通。泛海控股是中民投的股东之一，中民投董事局副主席卢志强同时是泛海控股的董事长。

  正是在几无对手的情况下，中民投几乎以底价成为新晋“地王”。一些业内人士认为，与此前预计或达300亿相比，董家渡地块的最终成交价低于市场预期。去年成交的黄浦区老西门街道673街坊1/1商办地块、613街坊2/1地块的楼板价分别是3.41万元、3.69万元/平方米。与之相比，位于一线江景的董家渡地块以3.54万元/平方米的楼板价成交，应该说并不算高。

  “这说明政府还是从整体产业角度考虑片区开发，希望能在这里打造金融产业，实现外滩金融聚集带的功能定位，而不仅仅是引入资金。”亿翰智库研究总监张化东分析表示。