看似楼市进入即将收官的2014年第四季度，市场却暗流汹涌。“三大顶豪”之最的万柳书院随着现房呈现的日臻完美，令业内有更多期待。据记者了解，细分当下市场，万柳书院主打的200平方米以上城市平层现房产品，系市场供应格局中的稀缺产品。虽然，在万柳书院看来，入市的时机皆根据自身产品的完善程度，手工顶级豪宅产品最大的竞赛对手是自身，但市场的逐步回暖以及特定产品的供需不平衡，也可谓为万柳书院提供了最好的契机。中赫置地品牌总监朱敏表示，万柳书院的“独孤”出场，将成为马年北京豪宅市场完美的收官之作。

　　豪宅“现货”供不应求

　　虽然，在中赫置地看来，万柳书院入市的最佳时机是自身的产品具备接收客户检验的标准，但是当下的市场无疑给万柳书院的产品留下了较大的空间。

　　根据腾讯房产数据中心统计，截至2014年11月7日，北京200平方米以上大平层豪宅存量(现房和期房)约5767套，其中五六环之间占53%，四五环之间占12%，三四环之间占16%，二三环之间占10.9%，二环以内占8.1%。

　　对于库存约9万套的北京住宅市场而言，200平方米以上的大平层豪宅仅占不足7%，其中现房出现了供不应求的现象，一年以来，现房大平层新增617套，但成交套数高达1114套，成交量高出170%。尤其是在二环以内，现房大平层出现了0供应28套成交；二三环之间仅新增1套，成交了93套；尽管三四环之间新增了140套，但成交了232套，成交量依然高出65.7%。

　　与现房大平层相反，期房大平层市场供应大于成交量。一年来新增供应2274套，成交了1266套，去化率为55.7%。不过，它的存量也仅有2390套，而且68%来自五六环之间。

　　一位北京房地产分析人士指出，目前四环以内的大平层豪宅现房大部分是高容积率的高层楼盘。例如，东城区建国门内大街的长安太和，其容积率为3.5。该分析人士称，虽然合生霄云路8号的容积率仅为1.2，但它的大平层现房依然是高层产品。

　　“成规模的低容积率多层现房出现的概率非常小。”中赫置地品牌总监朱敏表示，万柳书院将推出307套5-7层的精装现房，主力户型为205-558平米的3-5居。作为精装豪宅，万柳书院提供48种户型，预计总价在2980万元/套起。

　　一年前，市场有传言万柳书院已启动内部认购，定价约15万元/平方米，但很快被辟谣。“精心再打磨一年后面世，它会像手工定制化的奢侈品一样出场。”

　　“手工”顶豪年内出场

　　“2000万元和3000万元客户层级对产品的需求是不一样的。”北五环海淀区一位豪宅项目营销总监在一次业内活动上如是表示。他认为，万柳书院将是北京豪宅市场的新高度。

　　像欧洲那些迷恋手工制作传统的家族企业一样，中赫一直致力于成为“高端地产领跑者”，想构建出“顶级住宅的筑造标准”，更强调对品位的体现、对细节的执着、对传统手工艺的坚持。万柳书院与钓鱼台七号院，同系出于中赫置地。

　　稀缺资源、文化内涵和产品力，一直被视为豪宅的三板斧。但前两者更多是依赖于土地与生俱来的地段优势，而真正考验豪宅品质是开发商的产品力。纽约市场调查公司Luxury Institute首席执行官米尔顿?佩德拉萨指出，定制产品是有钱人的最终较量。在今后各色豪宅不断涌现的北京市场，手工定制也将是最终的较量。万柳书院则是手工顶级豪宅的代表。

　　为了顶级豪宅的个性化属性，中赫置地需要抵制产品线的高效诱惑。自2012年中赫置地获取万柳地块后，中赫置地CEO孙鹏就对外界表示，“它不会是第二个钓鱼台七号院”，真正的顶级豪宅应如万柳书院，‘合宜至上’”。

　　由于万柳书院地处颐和园和北大清华等高等学府旁，中赫置地认为以砖和瓦的院落元素更匹配，最终选定荷兰手工烧制的CRH品牌暖灰色粘土砖，而放弃延续钓鱼台七号院的德国陶土红砖的经典符号。这些经过1200度以上烧制而成的灰色粘土砖，是由纯手工制作而成，230万块砖铸成的万柳书院，每一块砖的纹理都不同。

　　万柳书院独特的新灰色，打破了北京豪宅市场多年形成的审美疲劳。寻访多个北京豪宅项目不难发现，外立面以新古典主义的ARTDECO风格居多，或石材干挂，或真石漆，或贴面砖；除了在用材上的有所差异，精装风格大致相同。

　　“严格地说，万柳书院没有确切的风格，它的风格就是自己。”朱敏认为，豪宅定制豪宅的高端定制并不只是体现在设计和高端家具上，更应以居者的生活需求为起点来定制，这就是中赫置地强调的“不讲风格，只讲生活”。在11月3日，首度被媒体曝光的万柳书院看房通道，竟然是从西侧的地下车库进入样板间。4.5m层高，这是为业主定制的房车车道，与之配套的是加大版的车位，高达1:3的配比。

　　在某些领域，手工比流水线更好，传统比高科技更好，慢比快更好。在顶级豪宅打造上，需要遵循奢侈品世界里这个与数字化时代格格不入的法则。据了解，万柳书院大面积使用了三层双中空双银LOW-E镀膜玻璃。为了保证窗户长久使用不变形，通过自主研发，将承重的木条替换为进口承重条，这使得窗户整体隔音效果达到了剧院级标准。甚至，连铝合金边框、密封条与玻璃的组合，全部是由手工加工完成。

　　有分析人士指出，即将入市的万柳书院将改写北京豪宅市场格局，进一步拉开顶级豪宅和普通豪宅的距离。

　　“独孤”收官之战

　　除了金字塔尖阶层的终极置业需求之外，不断推高的“面粉”价格，直接催化北京顶级豪宅的诞生。据腾讯房产数据，从楼面地价4.29万/平方米到10万元/平方米，北京土地市场仅用了两年时间。

　　2012年7月10日，经过46轮的激烈竞拍，中赫置地最终以26.3亿元拿下万柳地块，楼面地价为4.29万元/平方米，成为北京新贵地王。一年之后，这个纪录被中粮地产在孙河以4.8万元/平米的楼面地价所打破。

　　当人们惊叹之余，两个月后北京土地市场再爆新闻，融创集团拿下折合楼面价为7.31万元/平米的农展馆地块。很多人认为这个纪录很难将被打破，但一年之后又被改写了。华融以74.6亿元拿下西城区华嘉胡同地块，溢价率高达110%，若除去商业部分，住宅楼面价或超过10万元/平方米。有业内人士预计该项目的住宅售价将在20万元/平方米。

　　土地价格直接反映到房价上。以保利海德公园为例，它四年前拿地时的折合楼面地价为2.83万元/平方米，在2014年9月13日开盘时，成交均价一度高达9.7万元/平方米，成为北京单价最高的大平层豪宅。有地产圈分析人士估算，仅以地价为参考，万柳书院的售价至少比保利海德公园高出50%左右，接近15万元/平方米。

　　今年北京大平层豪宅的期房市场业绩一路飘红，对现房豪宅形成利好。五矿?万科如园在上半年卖出20亿元，华润萬橡府和保利?海德公园下半年首次开盘分别卖出15.9亿元和25亿元的成绩。这令业内对万柳书院的业绩充满期待。

　　无论从地段价值，还是稀缺的产品形态，万柳书院都是下一个北京豪宅量价双料冠军的挑战者。与万柳书院西面仅有一路之隔的万城华府玺园，其二手房价约为10-12万元/平方米。一位二手房店长调侃道，只要看看两项目的围墙高度、树木大小和外立面，就可估算出万柳书院的售价要高出3万元/平方米以上，“万柳书院的容积率仅有2.0，在西北三环区域绝版了。”从北京顶级豪宅面世的节奏来看，即将在年底入市的万柳书院占尽了天时地利人和，万柳书院也将呈现与其品质相匹配的销售业绩，成为马年豪宅市场的“头马”。