一线房企引土地市场理性回归 多地成交现高潮
经济导报首席记者 时超
经济导报记者注意到，近日济南(楼盘)、青岛(楼盘)等多地出现土地成交量大幅增长的情况。如济南11月13日就有10宗土地成交，成交总价达25.36亿元；青岛则于进入11月的第二周内就有位于市北区、城阳区、黄岛区和平度市的19宗土地亮相拍卖台，出让总面积1462.5亩，拍卖总底价超过23亿元。
“一是10月地方政府增加了土地供应量，二是受宏观政策影响，房企对后市的预期转向乐观，拿地积极性增加。”16日，济南一家本土房地产企业的项目部总经理高杰对导报记者分析称，从全国数据来看，10月份一线城市土地交易热度回升，二、三线城市地价上涨也较为明显。
不过，导报记者也注意到，与居住用地受到热捧相比，同期公告的几宗商用地块成交则颇为冷清，甚至出现流拍情况。有业内人士表示，这或与周边写字楼物业竞争过度有关。北京(楼盘)师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清认为，此现象说明房地产企业拿地时变得更为理性，不盲目扎堆，愿意把更多的资金和精力集中在优质地块。
供需两旺
进入11月，济南的土地市场并没有随着冬季的来临降温，反而走出了一波火热行情。
13日，济南共有11宗土地挂牌结束，除1宗因故流拍外，其余10宗于当日全部成交，成交面积达63.54万平方米，合计价格25.36亿元。其中，位于历城区华龙路南侧、华阳路西侧的一宗面积为45亩的居住用地，更是吸引了济南绿地泉景隆悦置业有限公司和临沂(楼盘)永基置业有限公司两方的竞争。经过9轮竞价，最终被绿地泉景以2.84亿元的价格摘得。
而在14日，济南一宗位于龙鼎大道东侧的居住用地更是引来多达10家房企的争抢。据国土资源网上交易系统显示，该宗地块于当日下午2点半截止挂牌，彼时已经吸引了16轮报价，最高价为10.97亿元，高出起始价1.98亿元。随后竞价进入白热化状态，房企多次以数倍于200万元(竞价阶梯)的价格加价，经过144轮的报价博弈，最终该地块以17.83亿元成交。
高杰表示，济南土地市场连续两日的成交盛况，缘于土地市场的放量供应及房企拿地积极性的回升。
世联地产统计显示，济南10月份新增土地供应20宗，面积达117.82万平方米，两项数据均创出年内新高。而此前的4、5、9月份，济南土地市场均为零供应。
“经过前期的以价换量，开发商已经将手中的库存套现，有了足够的现金流进行新一轮的土地储备。加上房地产宏观政策的调控，房地产企业进入了新一轮的拿地周期。”高杰分析。
当然，上述情况不是仅发生在济南一地。导报记者注意到，青岛等二线城市近期也出现了土地成交量大幅增长的态势。如10月份青岛市就有31宗土地上市，其中成交29宗，成交总金额约45.42亿元，环比9月的11.33亿元上涨300%。而进入11月以来，不到半个月的时间，就有19宗地亮相拍卖台，出让总面积1462.5亩，拍卖总底价超过23亿元。
住热商冷
导报记者注意到，在上述购地热潮中，恒大、保利等一线房企再度成为主角。如上述济南龙鼎大道东侧居住用地最终获得者龙鼎置业，其背后两大股东就是恒大地产集团济南置业有限公司及济南宇高房地产经纪有限公司，济南宇高则为济南本土房企山东三庆城市置业有限公司全资持有，可谓强强联合。据悉，与之竞争的对手中，还有万科、海尔绿城、中铁、保利等房企巨头。
另外，青岛10月公开拍卖的李沧区东部4幅地块，最终有3幅被青岛万科企业有限公司以底价竞得，总成交价11.19亿元。有业内人士称，在近期北京多场地块拍卖现场，万科、世茂、龙湖、保利等众多知名房企也已悉数回归。
不过，值得关注的是，房企在购地中，对用地性质的偏爱也变得非常明显，住宅用地受到热捧，商业用地则遇冷。
如上述济南龙鼎大道东侧居住用地，就有业内人士指出，项目地上容积率不大于1.33，所处的龙洞片区位置靠近全运村等高端项目，非常适合做洋房、多层和别墅等产品，利润率较高。而与之同时挂牌的，位于经十路南侧、奥体东路东侧的2014-G065、2014-G066两宗地块，因无人报价最终流拍，这两宗地块均为商业用地。
“这与目前市场销售情况密切相关。”高杰指出，相较于住宅，商业用地对应的写字楼在周边区域的供应量已经日趋饱和，销售量及价格上涨的空间都不大，“无论是考虑利润率，还是项目资金周转，商业用地都不吃香。”
“这说明房企拿地变得理性谨慎，不再盲目。”张文清表示，经过房地产市场的前期调整，房企在储备项目时也会充分考量市场因素，不再一味追求扩张。而其带动的产品结构性调整，也有利于房地产市场的健康发展。
同时，张文清也表示，上述变化也说明政策刺激下的成交量上扬并没有令房地产企业盲目乐观，也不会改变房地产发展的大趋势，后期土地、房产市场进一步出现“火爆”局面的可能性不大，“未来市场还是会呈现谨慎乐观、平稳发展态势。”
