近年来中国对外房地产投资规模呈现井喷式增长。房地产服务公司高力国际的一份数据显示，2013年，中国对外房地产投资总额接近160亿美元，而今年前8个月，这一数字就已经高达85亿美元，而在6年前，中国对外房地产投资规模还只有约7000万美元。

  “现阶段优质房地产资产的价格一路飙升，纽约、伦敦或者巴黎等门户城市黄金地段出租率达100%、租金回报稳定的写字楼、商铺或住宅物业的竞争十分激烈。这让一些中东主权基金和规模较小的私募基金都感到明显的压力。” 普衡律师事务所(Paul Hastings)全球房地产业务部总监Philip Feder坦言。

  “和当初日本投资者进军美国房地产市场不同，我们发现如今很多亚洲的投资者，尤其是那些来自中国和韩国的机构和房产商，他们通常拥有雄厚的资金实力来完成这些庞大的交易，甚至不需要融资，”他表示。

  开发商、机构多路径出海

  随着国内房地产市场不断降温，各类投资者都在不约而同地加速海外房地产市场的投资。

  仲量联行的一项调查显示，今年上半年，中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，累计金额高达54亿美元。其中，商业房地产投资额占了绝大部分，接近40亿美元，但增长主要来自住宅投资，2014年上半年中国海外住宅项目投资总额较去年同期飙升84%，达到15亿美元。

  “目前，我们注意到国内房地产开发商、机构投资者以及高净值阶层个人都在纷纷把目光聚焦在欧美房地产市场。”该律所的香港／上海办公室合伙人David Blumenfeld指出。

  据悉，投资海外市场的中国房地产开发投资者可分为两类。一类是创业开发商，主要关注于规模较小的住宅开发项目，它们在国外为现有的中国客户开发项目。

  另一边厢，成熟的大型中国房地产开发商也在加速布局国际化战略，他们则更倾向于与当地开发商携手合作，以合资企业的形式完成项目开发。他们意识到要在国外完成大规模项目，有必要与当地合作伙伴联手，后者能有助于顺利解决复杂的政府审批、环境审核和劳工问题。

  此外，一些机构投资者也在积极部署海外房地产投资。“他们主要集中在一些传统的门户城市，比如纽约、伦敦、巴黎等，因为相比内地市场，这些城市的回报率更加具有吸引力。此外，发达国家的房地产市场运作公开透明，政府干涉十分有限，如果拥有足够的资金实力，他们有机会可以收购一些地标性的房产。”Blumenfeld表示。

  “这些投资者在寻找更高收益和回报的投资机会时，将会逐渐从传统写字楼或购物中心资产转向其他相关的房地产投资。我们开始看到一些投资者对农业用地和林业资源相关的地产投资兴趣正在不断增加。”该律所合伙人Joel Rothstein说道。

  然而，他坦言，与传统的商业、住宅项目相比，美国政府对外国投资者购买农业用地、林业、港口等项目的审查更为严格。

  现金充裕

  与上世纪80年代涌进美国房地产市场的日本投资者不同，如今的中国和韩国投资者的一个显著特点是，他们较少通过资本市场或者银行安排融资进行投资，而是更倾向于直接以现金结算。

  对于中国的机构投资者而言，过去，用现金结算多少受到政策制约。 Feder解释，过去中国本土的房地产企业如果要为其海外子公司提供贷款担保，往往需要经过较为复杂的程序，而近年来，中国相关规定已经有所改变，中国企业可以为其海外子公司提供直接担保，此举方便这些子公司在美国直接进行融资。

  现金充裕令中国投资者的竞争力更强。“他们可以更快进行结算，而不像其他投资者那样，需要更多时间进行融资安排。”该律所房地产业务部洛杉矶办公室合伙人Rick Kirkbride指出。

  “在中国买家中，也会看到部分投资者通过贷款等渠道做出融资安排，比如一些发展商，对于上市公司而言，他们可能会考虑以项目名义贷款还是以公司名义在资本市场融资。” Blumenfeld表示。

  而一些私募基金也积极在国内市场募集人民币资金，通过一定的安排获取合格境内机构投资者(QDII)额度的方式，或者取道英属开曼群岛直接筹集美元资金，投资海外房地产市场，Rothstein同时透露。

  他表示，由于私募基金的投资周期一般为5-7年，而大部分中国内地的机构如保险公司、主权基金等着眼于长远投资，因此后者通常愿意支付更高的价格，并为此承担更高的风险。

  REITs投资回报率约4%

  目前，大部分中国投资者跨境房地产投资的方式，仍以直接投资为主。但也有越来越多的投资者开始采用基金以及金融产品等间接投资策略，而不再获取房地产的直接拥有权。

  “他们开始使用更加多元化的投资渠道进入海外房地产市场，包括投资或承销私募房地产基金、投资房地产投资信托基金(REITs)等。”Rothstein向记者透露。

  REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业的投资团队负责房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金产品，属于资产证券化的一种形式。

  凯利投资(ClearBridge Investments)董事总经理兼高级基金经理Mark McAllister指出，在市场普遍预期美联储明年中加息的环境下，相信会有越来越多的中国投资者开始关注REITs。

  “目前，一般的REITs相比直接的房产投资有一定幅度的折扣，而且，REITs的市场流动性更好，公开市场交易十分便捷。而且很多大型的REITs本身的投资范围涵盖不同类型和不同国家的房地产项目，这可以为投资者提供一个更好的投资分散和多元化策略。” McAllister表示。

  他透露，目前中国投资者在美国REITs的投资仍然十分有限，主要集中在商业地产项目，“可能是他们还比较习惯于传统的直接购买房地产的投资模式”。

  从投资回报上考虑，他表示，REITs比传统的直接房产投资对市场反应更加敏感。目前投资美国REITs的年回报率大约在4%，但随着美国经济改善，租金上涨，这一回报率预计会上升至5%-7%。同时，他透露，目前直接投资各类物业的租金年回报率平均在6.5%左右。