营改增或使房企面临税负挑战
近日，有媒体报道，财政部正在加快研究建筑业、房地产业营改增方案。对此消息，记者在采访中国房地产财税咨询网总裁李明俊时得到证实：房地产业将于明年底开始营改增，财政部、国家税务总局对房地产业营改增的税率拟定为11%。
这是自2012年我国试点营改增以来，中央对仅剩的房地产业、建筑业、金融业三大重点行业实施营改增的又一重要举措。然而，在众多业界人士看来，由于房地产行业周期性长，其增值额与抵扣认定较复杂，假如一些房企在营改增之前购进房地产，在营改增之后卖出，如果没有特别的过渡政策，那么企业就会在没有进项税抵扣的情况下缴纳销项税，给房企造成较大的税负压力。
房企税负将进一步加重
营改增是自2012年以来我国财政体系最大的一项改革，政府希望通过把以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，只对产品或者服务的增值部分纳税，从而减少重复纳税环节。从2012年上海试点营改增的反馈情况看，70%的企业实现了税负下降。不过，也有部分企业因为生产具有周期性、成本结构中可抵扣的成本占比较小而无法抵扣费用，或是进项税难以抵扣税票等原因，反而出现了税负增加的情况。
针对房地产业即将实施的营改增税收政策，李明俊表示，房地产业实施营改增会给房企带来一定的税负加重，特别是一、二线城市的开发项目税负增加明显，因为房地产成本费用构成非常复杂，而可抵扣的开发成本主要包括土地成本、建筑安装成本、公共配套成本、房屋装修成本，在收入中占比并不高，一、二线城市约占40%—60%，二、三线城市约占60%—70%。如改为增值税，假设有抵扣的进项为50%，如税率定为11%，则一、二线城市开发商的实际税负可能会达到（100%销项—50%进项）X11%=5.5%，增加了0.5%；如税率定为17%，则实际税负会达到8.5%，增加3.5%。
土地成本难以认定
中瑞税务律师所合伙人赵岩在接受媒体采访时表示：“增值税的原理是，我卖东西要交增值税，但同时我买东西取得的进项税发票可以去抵扣。”但是，据李明俊介绍，房地产业可抵扣的进项税仅有3种，分别是土地成本、建筑安装成本、房屋装修成本进项税。而在这3种进项税中，土地和建筑安装成本进项税是无法开出增值税发票的。例如沙石，在房地产建安成本中，这部分材料或工程项目难以获取进项税发票。另外，由于土地来源的多样性，有的是无偿划转、有的是与村委会合作、有的是通过股权并购而来，导致土地成本很难获取国家允许抵扣的合法的进项税发票。如果土地成本不能得到有效抵扣，待营业税改为增值税后，房企的实际税负增加明显。
“房地产业营改增税收政策设计的核心和难点，是如何认定土地成本。在房地产业转型升级之时，房地产开发企业已不再通过传统的招标、拍卖、挂牌形式拿地，而是通过股权收购的方式获取土地。由于早年拿地成本较低会使收购产生较大的股权溢价，而这部分溢价均体现在收购主体账面上，被收购公司的账面不会产生任何变化，所以，在计算土地增值税和企业所得税时，都无法得以扣除，而营改增后，在缴纳增值税前也将无法得以抵扣。同时，土地溢价往往都是以亿元为单位，能否抵扣对税负影响较大。以被收购的中小企业原有开发项目的土地出让金是1亿元为例，如果被大的房企收购后，地价上涨到8亿元，那么这其中的7亿元土地出让金差价是无法获取土地增值税发票的。”李明俊说。
鉴于上述情况，李明俊认为，在可抵扣进项税不足的情况下，房企所缴纳的增值税税负必然会增加，而税负是房企的成本，企业要保证投资利润率不下降，则必须将税负转嫁到房价中，这必然会倒逼房价进一步拉升。
需要过渡政策做衔接
不仅如此，在李明俊看来，房地产业营改增税收政策预期推出还需要过渡政策的衔接。例如，房企如果在房地产业开始营改增之前拿到地，其所有的进项税取得的都是营业税的发票，按照税收政策营改增后房企须缴纳增值税，但是房企却拿不出进项税的增值发票，将无法抵扣销项税。如果没有一个过渡政策衔接好房地产业营改增税收政策的出台，同样也会给房企带来沉重的税负压力。
尽管营改增是为了减少重复纳税环节，但是由于房地产业实施营改增一时无法解决没有进项税抵扣的问题，房企短期内税负一定会上升。“既然中央已经决定逐步对建筑业、房地产业、金融业三大重点行业实施营改增税收政策，而以现行房地产业缴纳销售不动产营业税率为5%做参照，房地产业营改增的增值税率还是定在11%较为合适。”李明俊告诉记者。
