楼市观察

  全国两轮“救市潮”背后

  政策松绑先行税费刺激随后

  今年6月，取消限购拉开全国楼市“救市”大幕，至今已有两轮“救市潮”。从政策性松绑到政策性刺激，各地“救市”尺度也越来越大。

  松绑：限购限贷政策放开，释放利好

  历时4年多之后，限购政策已经从绝大多数城市消失。

  6月26日，呼和浩特发布限购松绑通知，居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。成全国首个正式发文确定放开限购的城市。

  记者梳理发现，呼和浩特拉开第一轮救市序幕后，多个城市紧随其后，掀起一轮救市潮。目前，全国46个限购城市中，只有北京、上海、广州和深圳四个一线城市以及二线城市三亚仍在坚守限购。

  时隔两个多月，以限贷松绑为主的救市政策出现。9月23日，青岛规定出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。

  9月30日，央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。央行重申贷款最低首付款比例为30% ，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

  刺激：补贴税费成主流，救市尺度越来越大

  政策松绑后，市场“疲软”让各地地方政府坐立不安，第二次“救市潮”出现。

  在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来，如果说第一轮救市的特征是政策性松绑，那么第二轮救市的特征是刺激。中原地产首席分析师张大伟认为，第二轮救市政策主要特征为各省级部门出台的地方救市细则，主要内容基本为增加购房补贴、降低公积金利用难度，更侧重通过财政、税费补贴等形式对楼市进行刺激。

  近日，重庆市地税局发布通知，再次调整重庆市个人住房房产税征收办法，成品住宅交易价格扣除20%装修费用后，再确认是否属于应税住宅。市场分析，此举等同于提高起征点，缩小了应税住宅范围。

  四川出台的政策是，只要银行发放优惠利率首套房贷，省财政将按照贷款额的3%向银行支付财政补贴。9月15日，湖北省发布“鄂六条”,其中规定，个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契税按1%税率征收。

  效果：需在稳增长惠民生防风险间找平衡

  中原地产首席分析师张大伟说，楼市反弹的幅度实际结果依然要看后续信贷释放情况，如果再出现一两次定向或者全面的降低存款准备金率等政策，楼市恐会出现更大幅度反弹。

  也有不少分析人士持谨慎态度。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，出于购房者自身资金实力受限、银行自行把握贷款利率下限等因素，市场各方也不应过于乐观，其对于楼市成交、“去库存”的实际效果，仍然有待市场观察。“从我们监测的21个松绑城市来看，只有1个城市价格反弹，20个城市价格没有弹起来。”戴德梁行广州公司总经理黎庆文说。

  中国房地产协会市场委员会副秘书长、亿翰智库董事长陈啸天表示，从短期来看，房价下行趋势仍未改变。11月至12月，住宅价格整体还会往下走。但从行业周期的角度来看，明年下半年房价可能出现上行。世邦魏理仕中国区执行主管陈仲伟认为，当下楼市调控需在稳增长、惠民生、防风险之间找到平衡点。