“前期产品户型太大，新品调整了设计，主推刚需户型。”王府·钓鱼台营销总监陈文杰此前接受本报记者受访时介绍。在当前的惠州市场，王府·钓鱼台并非个案。江北某盘将此前滞销大户型改装精品公寓，亦证明了市场上户型设计从“大”到“小”的转变。

  调整产品设计，是应市而为，还是企业布局？记者采访后发现，大户型“不吃香”有其内在根源。

  市场现象

  大户型往往成尾货

  关注楼市的人都清楚，近两年的惠州市场，刚需户型具备绝对的话语权。记者统计了市房管局、各代理行的数据后了解到，在2014年下半年新房供应中，超九成货量为80~120平方米的2~4房刚需产品。

  在记者走访中，有多个楼盘销售人员均表示，“主推首次置业和改善户型，140平方米以上的大户型很难卖得动。”

  而近期市场数据同样显示出，无论是市场推货量还是消化量，大户型似乎都与“热”字无关。从市房管局及各代理行提供的数据来看，从今年1月份至今，每月入市 的新货主要以2～4房为主，一房及四房以上供应量较小。从去化率来看，90～130平方米2～4房，约占整体成交量的70%，140平方米以上的四房及四 房以上单位，不到总体成交的10%。

  “前期的中小户型都卖完了，现在还剩下一些大户型单位。除了一些大面积平层销售缓慢之外，今年的别墅和高端产品销售状况都不太好。”滨江新城某楼盘销售人员小曾告诉记者，“一个月能够卖出一套两套就很不错了，这种情况目前在惠州应该很普遍。”

  新品销售如是，一些“已售罄”楼盘中，大户型滞销的现象亦不少见。日前，记者致电多个已“售罄”的楼盘，有销售人员告诉记者，“现在有少量尾货在售，都是大户型。”

  “现在公司对前期产品尾货单位的销售，给予了奖励措施。内部员工卖出一套，最高奖励5万元，不过面积太大，很难卖出去。”据惠州某地产公司相关负责人介绍，该公司在东平的一个楼盘2008年开盘至今，仍滞留少量200余平方米的大户型单位。

  房企对策

  应市而为调整户型

  “前期一些业主对小区的园林设计和产品品质都很满意，唯独对户型设计有意见。”陈文杰介绍，王府·钓鱼台的一期140~147平方米的大户型产品被客户反 映为“面积太大，实用率不高。”“综合客户的意见和建议，9栋新品，调整了产品设计，主推116~126平方米的3~4房，提高了产品的实用率，尤其是 116平方米的三房，可以做到四个房间，四个阳台，三面采光的效果，提升了居住的舒适度。”

  据小曾介绍，为了消化库存、回笼资金，其所在的楼盘先后几次调整了规划，将一些大户型改成市场热销的刚需产品，效果还不错。目前只在楼王位置留少量的大户型，这些大户型虽然暂时不好卖，但由于数量少，朝向好，所以也不急着卖，“卖一套是一套”。

  “更改户型设计更多的是开发商的应时、应市之选。”一位不愿透露姓名的业内人士分析，当前市场环境下，开发商除了需要在定价策略上下功夫，还应回归到产品 本身，在产品设计和品质上寻求突破口。“无论市场怎么变，好东西终究是好东西。推出适合市场需要的产品，是快速出货的基础。”

  结合自身经历，该人士介绍：“经常踩盘考察会发现，很多位置不错，价位也合理的楼盘，销售情况却很一般。看了产品发现问题多数出现在户型设计上。有些是户型不够方正，后期改建费用折算下来，已经超出了同类产品价格；有些是设计不合理，面积太大，浪费太多。”

  业界解读

  总价高房贷紧影响走货

  记者采访后，综合楼盘销售、业内人士及市民的观点发现，大户型滞销，有其内在原因。首先，面积大、总价高，是大户型滞销的根本原因之一。“面积大相应的总 价肯定就会高，按照惠州目前的成交均价6000多元/平方米计算，一套150平方米以上的房子总价一般在100万元左右。”小曾给记者算了一笔账，“就按 照100万元来算，首次置业的购房者，首付三成，要30万元，月还款5000多元；要是作为改善住房，首付六成，月供3000多元。对普通收入的家庭来 说，每月的还款压力非常大。”

  除了总价太高难以负荷外，小曾认为，目前的限贷政策，也是导致大户型销售困难的原因之一。“以目前的房贷利率政策来说，按揭大户型，无论是首套置业还是改 善住房，利率上浮造成的损失少则几万元，多则十多万元。”他认为，“除了急等住房的刚需客户，其他的群体都会选择等一等。”

  一家从事房地产相关业务的活动策划公司负责人袁先生指出，开发商有意减少大户型的推货量，也是影响大户型销量的因素。“大家都在观望，大户型不好卖也很正 常。购房者在观望后期房价是否会降，开发商也在观望，使得促销及推盘量都有所停滞，这些在一定程度上也影响了销售。”

  不过，也有楼盘负责人认为，大户型产品卖得慢多数跟自身定位有关，不足为怪。“大户型产品的购房群体原本就比较狭窄，销售节奏慢一些也正常，多数房企是有心理准备的。”