购房先交物业维修资金之 走访/新闻会客厅

  昨日，记者就珠海将收取物业专项维修金，分别采访了部分市民、物管公司以 及开发商，多数受访市民反对收取该维修资金，部分市民虽支持但表示缴费标准过高。另一方面，绝大部分受访物管公司则支持这一资金的收取，其理由多为避免出 现维修情况时，四处游说业主分摊费用等。

  市民

  不应向业主收取，应该向开发商收取

  针对 征求意见稿内容，记者日前咨询了部分市民发现，其中大部分市民对此都表示反对，不过也有部分市民持支持态度，但认为收取标准定得过高。此外，还有部分市民 认为征求意见稿中称在1998年10月1日至2003年8月31日期间取得商品房预售许可证的商品房，其物业专项维修资金由开发建设单位负责缴存，而 2003年9月起销售并收楼的物业由业主缴纳，存在区别对待。

  记者看到，对于持反对意见的市民，其理由多为此前花费了大量资金才置 办了房产，如今又要再掏这么多钱，不合理。另外，还有一部分市民表示，自己每年都有缴纳物业管理费，其中也包含了包括电梯维护费等费用，因此不应该再收取 上述费用。此外，也有市民认为，这部分费用不应向业主收取，而应该向开发商收取，“现在楼房保修期一般在十年左右，但如果是新楼，十年根本不会出现问题， 所以要么延长保修期，要么向开发商收取。”有市民称。

  除了上述问题外，征求意见稿称，2003年9月起销售并收楼的物业，收费标准为不配置电梯的住宅每平方米90元，配置电梯的住宅及非住宅每平方米110元，且按物业建筑面积计算。对此，有些市民认为收费标准过高。

  市民算一笔账，称“如果是一梯三户的十层楼房，每户约要缴纳一万多元，总计约三十多万，光这些钱都可以重新换部电梯了。更别说这些钱存在银行，还能产生一定数额的利息。”有市民称，与珠三角其它城市相比，这样的标准明显过高，增加市民经济负担。

  电梯坏了没人掏钱修，有维修金就好了

  不 过，也有部分市民对收取物业专项维修金表示支持。市民李先生称，自家小区曾发生过一起外墙剥落的事情。当时，物管公司曾打算召集所有业主分摊维修费，结果 部分业主认为剥落的外墙并不涉及自己，因此拒绝分摊，此事后来搁置近半年，最后多方游说之下，绝大部分业主分摊费用后方才进行了维修。

  而市民陈先生也是如此。其称，此前其所住的楼房电梯出现较严重的故障，需要更换零件，同样也是出现了部分业主不愿分摊费用，最后直至物管公司承担了其中一部分，方才将闲置了1个多月的电梯维修好。

  “如果当时有物业专项维修资金的话，这样的问题就不存在了，直接拿钱维修就好了。”李先生称。不过，虽然支持，但上述两位市民也表示标准稍高了一些，希望政府相关部门在出台前，能够再进行核算，避免引起大家不满，或者在降低标准的同时，采取每月收取的方式。

  物管公司

  业主分摊维修费用 收费时存在难度

  记者走访了多家物管公司了解到，目前珠海的物业公司都未向业主收取上述费用，而在出现维修问题时，一般都是被涉及到的业主们进行分摊，不过收取存在难度。

  据 园林花园格力物业管理公司的王经理表示，公司从未收过业主的住宅维修金。遇到一些类似于外墙渗漏、电梯老旧等问题，一般是采取业主分摊的方式，由被问题涉 及到的业主分摊。不过，王经理表示，一旦建筑或设施出现问题，大部分业主还是愿意支付这笔钱的，毕竟涉及到自身安全问题。但若遇上一些不愿意交付维修款的 业主，物业公司也只能反复劝说做工作。

  物业协会

  珠海早该收取该项费用了

  “珠海早就该征收住宅维修金了。”物业协会秘书长周赛群先生对记者说。周先生说，长久以来，由于珠海没收住宅维修金，一旦房子以及设施出了问题，只能采取“一事一筹”的方法。他表示，这种方法操作起来很麻烦，也不规范。

  低层居民不愿支付电梯维修费

  在“一事一筹”的处理方法下，物业公司往往要每家业主跑几趟商量解决方案，遇到不愿交维修金的业主，还要寻求当地街道办的协助，历经多时才最终解决。最重要 的是，目前许多业主根本不愿意把钱花在公共的维修上。他举了一个例子，前几年，银海新村小区的电梯需要更换，由于一些低层的住户不愿意交维修金，导致电梯 整整停运了一年，在这一年里，有些住在十几层楼的老人天天爬楼梯，苦不堪言。

  “在欧美一些建筑物保存得比较好的国家，普遍都是花了 很大一笔物业维护的费用，甚至比物业开发的成本还要高。”周赛群说，目前缴交物业专项维修资金通知的征求意见稿的颁发有利于更好地解决建筑维修问题。一栋 建筑物涉及到许多的公共部分，并且这些公共的产权也无法分割，若不用法定的约束和通用的规则，执行起来总是不方便。

  他说，今年春节 前后，有一个老旧小区的楼道需要翻新，该小区的楼龄已经十几年，楼体也是老化了。在筹集楼道维修的费用时，24户业主有三户不愿意交钱，最后，有一家业主 替不愿交钱的三户交齐了钱。没想到，该业主竟然被其中一户不愿交钱的业主打了，原因就是交钱的业主让他没面子。

  维修金收取应该考虑楼房新旧程度

  缴交物业专项维修资金通知的征求意见稿里提到，“1998年10月1日至2003年8月31日期间取得商品房预售许可证的商品房，其物业专项维修资金由开发 建设单位负责缴存，其他时段购买房子的业主则自行缴费”，有网友便认为，这样不够公平。而周赛群说，其实是一样的，羊毛出在羊身上，当初的房价里肯定是包 含了住宅维修的费用。“其实，当时就已经有文件要求房地产开发商按建筑安装成本的2%缴费，而一部分开发商也已经缴费了。之所以有这个差别的问题，主要是 因为当初政策和细则颁布不彻底。”他还认为，住宅维修金的收取应当考虑业主总体的收入水平和业主所属楼层的新旧程度。

  开发商

  有的开发商都注销了 很难追到这笔款项

  对于征求意见稿所称的1998年10月1日至2003年8月31日期间取得商品房预售许可证的商品房，由开发商缴存物业专项维修资金，记者也采访了部分开发商，除了反对网友提出的该维修资金应由开发商缴纳外，也提出收费标准过高等问题。

  汇基地产副总官海晶认为，征求意见稿这一规定估计执行性不强，因为那个时段建房子的开发商很多都已经注销了，很难追到这笔款项。而对于有网友称，不管什么时 段，这个住宅维修金最好都由开发商上交。官总对此并不赞同，他觉得，房子再贵，归根结底也是商品，过了保修的年限，就得自己负责。

  他也坦言，珠海住宅维修金的收费标准确实比较高，他给记者算了一笔账，“一个10万平方米的小区，大概就要收1000万左右的维修金，确实是多了点。”他还担忧这些维修金收取易、使用难，并且管理不透明。

  物业专项维修金谁来管惹争议，深圳正试点业委会管理维修金，对此珠海部门称不可行

  本期嘉宾

  @ZH爱如空气珠海知名网友

  林叔权 珠海律师

  张明(化名)拱北一小区业委会副主任

  王玮珠海百脑会地产总经理

  李先生市住规建局房管科负责人

  近日，珠海公布缴交物业专项维修资金通知的征求意见稿，缴费标准等引发争议。本期新闻会客厅，我们邀请到了知名网友、业委会成员及市住规建局房管科负责人对此进行探讨。

  1

  您认为收费合理吗？

  林叔权：收费偏高应按珠海收入水平制定标准

  根据征求意见稿，珠海市住宅维修的收费标准是不配置电梯的住宅每平方米90元，配置电梯的住宅及非住宅每平方米110元。对比珠三角其他城市，广州(无电梯 住宅每平方米77元，有电梯住宅每平方米105元)，江门(非电梯房每平方米60元，电梯房每平方米80元)，您觉得珠海住宅维修金的收费标准是否合理？ 为什么？

  @ZH爱如空气：收费标准还是有点过高。个人认为，珠海住宅维修的收标费准应该按照业主所拥有物业的建筑面积来缴存住宅 专项维修资金。毕竟从居民收入水平的角度来看，珠海市的平均工资收入水平与珠三角其他城市还存在着较大差距，如果住宅维修的收费标准定得太高，就不太合 理，也得不到购房者的认同。

  王玮：对于珠海打算征收住宅维修金的想法，我是非常不看好，先不论标准是否合理，你要普通市民，一下子 每户多交近1万块钱，怎么可能？我认为这根本就无法施行。首先，你没有执法权，我不交，难道你(政府部门)还能抓我去坐牢吗？其次，每个月的物管费用等， 可以维持日常维修，没有统一收缴必要，再次，对于普通洋房和豪宅，一刀切的征收方式，再回馈到维修金上，也有失公允。

  林叔权：肯定不合理。珠海经济比广州、江门经济发展要落后，居民平均收入也比广州、江门居民平均收入低，房价明显比广州低得多，因此，维修金的收费标准比广州、江门还要高不合理。我认为珠海市的收费标准应该介于广州与江门之间。

  张明(化名)：珠海征求意见稿的标准，按照我家120多方，需要缴纳13000元，这个确实太贵。我认为，要参考周边城市标准，再对应珠海本地经济收入水平。

  李先生：珠海发布的征求意见稿，所定的缴纳标准，是参考2012年珠海住宅建筑安装工程每平方米造价来确定的，按照国家标准，是允许在5%-8%之间计算， 而珠海此次标准是统一按照下限5%定，取整数。至于标准的高低，目前也收到了很多市民的意见，我们会斟酌考虑，最后会交由物价局、法制局，以确定最终意 见。

  2

  应该由谁管理维修金？

  市民：由业委会管理比较方便快捷

  住宅维修金收取以后，由谁管理会好一些(政府或业主自治组织)？业主若要使用，您觉得，怎样的管理方式会比较方便快捷？

  @Z H爱如空气：由于住宅维修资金是“公共资金”，因此，要确保维修资金安全，就要对维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。具体来说，业主大会成立前，维修资金由维修资金行政主管部门代管。

  维 修资金行政主管部门应当委托珠海本地的商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并开设维修资金专户。待业主大会成立后，业主大会可以依法决定自行管理维修 资金，也可以决定继续由维修资金行政主管部门代管。个人认为，如果业主要使用住宅维修金，通过业委会的管理方式会比较方便快捷。

  李先生：根据住建部门对其他城市的调研走访，目前普遍的做法都是统一将住宅维修金公开向商业性银行招标，以便这些金融机构进行专业管理。而对于业主需要申请使用的手续，必须经由区镇居委会等多级物业主管部门审批。

  林叔权：在业主自治组织(业主委员会)没有普遍建立或者说业主自治组织(业主委员会)成立比例还很低的情况下，由业主自治组织(业主委员会)管理是不现实的，应由政府统筹管理。

  但 是，对于业主自治组织(业主委员会)运行比较规范的，可以通过业主自治组织(业主委员会)向管理住宅维修金的政府部门机构提出申请，交由业主自治组织(业 主委员会)管理。两种管理方式都是方便便捷的，只要有科学合理的管理办法或机制，住宅维修金的使用便捷与否只是与管理的模式或者机制有关，而与管理组织无 关。

  张明：按照道理来说，业委会是代表全体业主成立设置，自己的钱，肯定是想自己管，但是这里面也牵涉很多，毕竟不是小数目，首先是业委会成员的财务金融法律素养，其次是业委会和所有业主成员间的沟通，一旦需要动用，如何动用，谁来动用，都必须有明确指引。

  3

  “深圳经验”能复制吗？

  业委会管钱有前提：运行已专业规范

  深圳正在试点业委会管理这笔资金，您觉得是否可行？

  @ZH 爱如空气：深圳正在试点业委会自主管理维修资金，此举很具有借鉴性，让维修资金真正回归其主人的手中。可是，根据现有物业管理的规章制度，对启用维修资 金，需要小区三分之二以上的业主讨论通过才行。但是目前，我市许多小区都没有成立业委会，或业委会运作很艰难。因此，作为相关的政府职能部门，需要修订、 完善好相应的制度，鼓励更多的小区成立业委会。

  张明：深圳试点的做法，就目前我所在的小区，我觉得并不可行。目前，我们小区300多户，出租就占据了近6成，请的物业公司虽然比较尽心，但是物管费用也收不齐，缴付率不足7成。我认为，业委会自主管理维修金的前提是，业委会运行已很专业规范。

  李先生：我认为深圳试点的做法并不可行，目前业委会存在的最大问题就是，它并没有独立法人资质，在身份上比较尴尬。

  4

  如何确保资金使用透明

  建立监督机制 收支定期公布

  住宅维修金一旦收取数额巨大，如何监督才能保证该项资金使用的透明度？

  @Z H 爱如空气：要保证住宅专项维修金使用的透明度，就必须发挥和加大群众和媒体的舆论监督作用。建议政府相关部门通过立法来建立健全《珠海市住宅专项维修资金 管理办法》，定期将专项维修资金的收支情况向社会公布。市住规建局也要进一步增强工作透明度，加强监督管理，确保住宅维修资金的归集及时足额，规范和指导 小区物业管理公司、业主委员会，积极探索住宅专项维修资金的保值增值，在实现可持续使用的前提下发挥其最大利用功效。

  林叔权：如果 是政府管理该住宅维修金，应由业主自治组织(业主委员会)来监督，并在固定时间公示。如果是由业主自治组织(业主委员会)进行管理，应由政府部门进行监 督，且业主自治组织(业主委员会)内部也要有监督机制。业主应有查询权、核实权、监督权、异议权。此外，还要建立维权机制。

  李先生：在阳光透明的监督下，中标的商业银行不但需要公开利率收益，还会按照托管协议的要求，不定期向社会公布住宅维修金的营运状况。

  5

  中山的收费方法可借鉴吗？

  不同类型住宅 维修金应差异化

  对比中山市住宅维修金的收费方法(按照每平方30-50元标准缴纳，具体额度由业主和物管协议约定)，珠海是否可以向其借鉴？为什么？

  @Z H爱如空气：中山市由业主和物管协议约定住宅维修金的办法值得珠海借鉴。由于同一个小区有多种不同类型住宅，其开发成本和维修成本也有所差异，所交纳的维修资金也应该有差异化的体现。

  张明：中山这个做法，和目前珠海的一事一筹很接近，就是业主和物管约定一个维修方案，再向相应的业主筹集相应的资金，这个是不错的方案，需要就用，不要就算，谁也不操心。

  李先生：不建议采用中山的做法，因为目前其它城市在住宅维修金收取工作方面，起步比珠海早，标准会偏低，相对而言，珠海根据目前的社会经济发展水平确定当前标准，可以避免“缴费征收标准过低，过一两年又要提升改标准的”难题。