2014年前八个月，房地产行业的融资呈现出明显的分化状态。根据克而瑞研究中心检测的102家重点房企8月融资情况，总规模达350 .25亿元人民币，同比和环比分别下降18 .93%和43 .13%。然而，海外市场融资行情却大幅上涨，前八月中国房地产企业总计在海外市场上发行了524亿美元的债券，比2013年同期翻番。南都记者统计发现，海外发债的房地产企业多属于中国的房地产龙头。开发商近期对于融资渠道多表示不甚乐观，成本分化加剧。中海、越秀等房企透露融资成本仅5%左右，大型房企多在7%左右，而中小型房企的融资成本却高达15%-20%。有开发商告诉南都记者，下半年投资欲望不强，处于观望状态，所以融资需求量不大。

  融资“内冷外热”

  从国内房企的动作来看，行业对融资前景并不乐观。克而瑞研究中心检测的102家重点房企8月融资总规模350 .25亿元人民币，同比和环比分别下降18.93%和43.13%。

  银行贷款、委托贷款、票据债务、增发配股等是最为主流的房企融资方式。“我们监测发现8月的融资方式中，委托贷款环比大幅提升25个百分点至28%，成为本月最为主要的融资方式。”克尔瑞研究总监林波告诉南都记者，在前两月企业大幅通过融资补充现金流、调整财务结构后，8月企业资金充裕度改善。

  同时海外融资热度大增。据数据研究供应商Dealogic的统计，2014年1～8月，中国房地产企业总计在海外市场上发行了524亿美元的债券，比2013年同期增长100%。

  “在国内外融资成本差额的影响下，凡资质较好的房企肯定寻找机会出海融资，包括寻找壳公司做外资方面的融资运作，规模这几年一直在上升，这也已经成为行业惯例。”华南某大型房企有关负责人接受南都记者采访时表示。

  另外值得关注的是，新湖中宝再融资获放行，公司昨日晚间宣布，收到中国证监会出具的《关于核准新湖中宝股份有限公司非公开发行股票的批复》，核准公司非公开发行不超过18 .27亿股，预计募资约54.99亿元。

  不过，新湖中宝拟融资的资金是用于受到政策扶持的棚户区改造项目。该司有关负责人也向南都记者表示，再融资放行并不容易，而棚户区改造的用途迎合了国家的政策方向。

  有业内人士指出，如果国内房地产市场持续深度调整，而国际融资成本因为美联储升息而显著增加，中国房地产企业的资金压力将凸显。

  同时有开发商透露，企业下半年仍处观望状态，投资欲望不强，造成本月融资需求量不大。

  华银投资副总裁齐霁接受南都记者采访时表示，房地产开发的热情受到资金压力的困扰。而房企很大一部分开发资金必须依赖投资杠杆，银行、信托等金融机构的支持尤为重要。

  房企对资金的保守态度，从土地市场也可见一斑。8月房企拿地意愿继续下跌，根据克而瑞监测，北京、上海、厦门、成都等地都出现了土地流拍现象。数据还显示，8月百城土地成交金额同比降四成，房企拿地呈现量跌价涨态势，由于市场成交的低迷，预计企业拿地会越发谨慎。

  “由于楼市持续低迷，企业下半年仍处观望状态，投资欲望不强。”克而瑞分析师李权基告诉南都记者，如果楼市成交持续走低，预计开发商会持续谨慎拿地。

  雅居乐今年就已在资本市场进行了4次融资，但在拿地上仍低调观望。雅居乐有关负责人向南都记者表示，在目前大量商业地产涌入市场造成竞争白热化的同时，雅居乐的资金杠杆运作将支撑“区域级商业体”，将“宝贵”的资金用于深耕路径以提升业绩。

  大小开发商分化将加剧

  开发商近期对于融资渠道多表示不甚乐观，成本分化加剧。中海、越秀等房企透露融资成本仅5%左右，大型房企多在7%左右，而中小型房企高达15%-20%的融资成本，令发展压力增大。有开发商告诉南都记者，下半年投资欲望不强，处于观望状态，也导致融资需求量不大。

  这其中就有一个重要因素，海外融资成本偏低，且规模呈现上涨趋势。从中原地产研究中心统计来看，即便优惠的海外融资成本也已经上升，目前房企海外融资成本已普遍增加到7%以上。

  但仍有越来越多的房企考虑借助海外平台实现筹集资金。这也使得优质房企通过低廉的资金成本逆市扩张，而中小房企只能苦苦挣扎。

  “目前国内的金融发展与国外发达水平仍有较大差距，国内存在的金融产品单一、银行贷款期限过短难以满足需求等问题。”全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波向南都记者表示，举例而言，大多数房地产开发贷都是3年、5年的短期贷款，而房企要保持稳定的资金链来持续进行开发，只能通过不断拿地卖住宅的手段。如此反复行业很可能造成“强者恒强、优胜劣汰”的局面。

  [链接]兰州取消楼市限购全国仅剩8城未松绑

  南都记者昨日从兰州住房保障和房地产管理局官方获悉，从2014年9月3日起，购房人在兰州市购买商品房、二手房办理网签备案和房屋交易时，不再核查现有住房情况。

  此前2010年7月7日，兰州市明确提出了“外地人在兰州只能购买一套房”，同时“本地家庭购房也不得超过两套”。随着楼市行情的转向，这一执行了4年的限购令终结。

  易居房地产研究院研究员严跃进向南都记者表示，二三线城市取消限购一定是大势所趋，但从支持刚需的角度来说，更加迫切需要的是加强贷款支持。而房贷政策对楼市成交的刺激效果会更明显。

  截至目前，全国仅有8个城市限购尚未松绑，包括北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京和西宁。

  南都记者 陈琳琳