核心

  提示

  近年来，成都二圈层城市建设突飞猛进，为近郊提供了更广阔的居住、休闲、投资选择空间。伴随着华阳、大丰、龙泉、温江、郫县等近郊区域各项经济指标的大幅攀升，郊区商业地产市场也迅速升温。继绿地城年初在大丰抛出高达百万体量之后，万达、蓝光两大品牌开发商也于7月强势托出其在郫县、大丰的商业产品。商业出城，为新兴居住区的商业补位，正在成为一个趋势。

  现象：

  一线房企抢滩近郊觅商机

  2014年，成都将全面进入近郊商业地产的爆发期。去年9月，万达集团在第十二届华商大会上确定将斥资50亿元，在郫县开建万达蜀都广场。今年3月，万达在郫县拿地，开始建设西部地区第一个没有建在中心城区的万达广场。作为成都楼市中最早涉足商业地产的开发商，蓝光对商业地产的钟情可谓有目共睹。成都商业地产20多年的发展历程中，从社区底商到生活广场，再到城市综合体，蓝光是不可或缺的一员开拓者。如今，蓝光地产推出的以红街、耍街为代表的“都市生活体”，布局在大丰的花满庭2期和犀浦的幸福满庭，代表了新一轮的成都休闲商业投资风暴。总建筑面积达到260万平方米的蓝光·空港国际城是空港片区唯一一个超大体量的商业开发项目，包含高端生态写字楼、星级酒店、美食主题街区、时尚青年城和韩国城。

  同样瞄准郊区的商业巨头还有绿地、银泰、森宇等多家品牌房企。森宇在城南南湖板块打造的南湖国际中心体量达到了120平方米。优品道将带领旗下优品时代产品入驻大丰，计划总投资约30亿元，占地102亩，打造复合型商业项目。同样在大丰布局大体量商业的还有绿地集团，其绿地城将配备46万平方米的超大商业体量。

  另外，温江也是商业巨头布局的另一焦点区域。珠江应该算是最早在温江布局的开发商，其引入的家乐福和伊藤都已经开业，并且人气非常旺。同时，由珠江自主打造的大型商业预计将在8月正式亮相。而太平洋集团已经与位于温江的佳年华·新生活签约，将打造又一家太平洋广场。位于光华大道的天来国际广场也配备有大体量的商业。新光三越在成都的首个项目也落子温江，目前正在紧锣密鼓建设中。

  原因：

  住宅放量加剧近郊商业需求

  为什么这些商业巨头会在近郊市场斥巨资？成都万达商业广场投资有限公司相关负责人表示，万达广场绝不是贸然行动，“快铁、地铁串起了一个庞大的消费基数，打造的地铁商圈将辐射犀浦、郫筒以及大学城100万人口，具备城市消费生活发展的条件。”蓝光地产相关负责人表示，蓝光不会放弃在主城区的商业项目打造，但会加大在近郊的布局，“我们空港国际城餐饮功能街区商业———花天锦地已经开业，月租金可以达到200元/平方米。空港国际城的麦当劳得来速餐厅的营业额在平均数以上，超过了一些主城区的门店。事实证明，成都近郊有着强大的商业需求，需要新的商业项目进驻。此外，主城区商业地产的竞争越来越激烈，也迫使开发商积极寻找市场空白点。”

  近期的调查数据显示，目前有45%的购房者愿意选择在近郊购房。在多数人眼里，近郊和主城区的界线已不是那么明显，近郊购房也成为目前成都楼市置业倾向转变的重要趋势。“事实上，随着中心城区可供土地的锐减，商业郊区化大势已不可逆。”四川商业地产联盟秘书长冉立春认为，这种现象的深层次原因在于，现在部分城市中心区的商业网点过于集中，同质化较为严重，为城区商业地产的价值带来不确定因素，并且城区商业项目大多价格不菲，投资门槛比较高，这就造成了投资人退出市中心商业区，转而寻求新兴城市中心的商业项目。

  南湖国际中心策划负责人认为：“随着轨道交通的发展和近郊居住时代的来临，近郊商业大有可为。从大的品牌商家比如伊藤、欧尚布局来看，近郊商业商务需求旺盛，商业近郊化已经成为一种趋势。”来自新加坡的鹏瑞利进入成都之时，就瞄准了近郊购物中心的生意，在城西拿下中铁西城商业。4月25日，鹏瑞利青羊广场开业，成为光华新城的消费地标。鹏瑞利相关负责人曾在接受记者采访时称，虽然成都在建商业项目的数量庞大，但精准定位的区域中心商业在成都仍旧前景看好，只要做到“人无我有、人有我精”，购物中心运营便能成功。

  特点：

  近郊商业体量大、业态更全面

  相较于以前商业模式的单一化，现在开发商在产品规划上更加全面，除了传统的购物中心、商业街、大型超市外，近郊商业还配备有甲级写字楼和高端酒店等，除了注重商业氛围的营造，也考虑到了近郊巨大的商务需求。

  空港国际城的销售负责人介绍：“不光我们的商铺卖得好，办公物业同样也备受青睐。今年有一个邛崃的客户，一次性买下两层办公楼，把自己的企业从邛崃搬到成都。”在2013年“全域成都商业地产备案金额排名”上，蓝光空港国际城以8.63亿元名列第二，备案销售面积高达4万平方米。而在“全域成都办公销售排名前十强”名单中，蓝光空港国际城以13.22万平方米夺得第三名。绿地城除了配备购物中心、商业街等传统商业外，还将建星级酒店、甲级写字楼、服务式公寓、国际化商务办公区等配套，全面满足商务需求。蓝光幸福满庭打造的幸福耍街，拥有5000平米美食广场、5条风尚步行街，其中还包括一条滨河休闲街，涵盖了购物、娱乐、休闲、餐饮等各种业态。此外，幸福耍街配套的还有SOHO和LOFT产品。

  另外，大丰的银泰Mall和优品时代，温江的天来国际广场等项目都在传统业态的基础上，同时拥有甲级写字楼、星级酒店等商务配套设施。50万平方米的城南优品道广场涵盖百货、影院、服饰、餐饮、教育、生活配套等业态，是新双楠商圈目前体量最大、业态组合最丰富、最具体验感的商业中心。去年年底，城南优品道广场欧尚超市开业时，涌进了上万消费者。新港地产总经理张月指出：“目前，核心商圈优质综合体不断崛起，竞争日趋激烈，经营模式和定位的一成不变将严重影响商业地产的发展潜力，出现生存危机。而起点高、条件好的近郊商业地产项目很有可能成为后起之秀，发展前景超过主城区的项目。”