毛大庆:北京30%人群垄断60%房产市场

  商报消息清华大学中国与世界经济研究中心(CCWE)日前发布3季度宏观报告称,进入2014年以来,中国的房地产市场逐步进入一个长周期的调整过程,房地产大格局已变,倒逼实体经济增长转型。

  总体来看我国居民自有住房的比率已经很高,城镇居民的住房需求逐步得到满足,同时我国人口结构也在悄然发生变化,急需住房的年轻人占总人口的比重在下降; 其次,最为重要和关键的是,利率市场化的推进在客观上降低了房地产的投资性需求,各类理财产品及其他金融类投资产品的不断涌现,使人们可选择的投资渠道和投资收益增加,投资者的偏好发生变化,由过去的买房保值,转变为更倾向于持有现金。基于以上判断,结论是房地产市场拐点已到。

  对此,万科企业股份有限公司高级副总裁毛大庆认为,首先是消化不良的问题。从2003年到2013年国家共计出台179份调控政策,指向就是60-70个城市,这些城市过去两年里发生了很大分化。先是土地超卖,结果导致现在需求量跟不上,然后消化不良。

  哪些城市患上了消化不良症呢?国五条强调调控的50个对象里,主要是二线城市,约27个属于弱调控的对象。2012年政府迎合投资卖了很多地,市场吸纳很多土地。其实,这类城市经济聚合力很强,省会城市在科技、教育、医疗能力本身不弱,为什么它今天消化不良?一是地卖的太多太快,二是导入人口不足。这些城市经济结构大约都是传统结构的经济,有些城市以钢铁、煤炭、陶瓷建材为主的,转型步履艰难,所以消化起来就很累。

  以北京为例,60%的市场被30%的人群垄断着。“如果这个情况没了,这个市场的结构会重新变化,可能会变成70%、80%的产品面对的是70%、80%的人群,这个时候面对的是老百姓钱包里真实的钱,这个就是实体经济的问题。”毛大庆认为,北上广深的房子盖多少也不够,因为城市资源聚合度高,通过行政命令、主观意愿打散这个聚合度很难。

  毛大庆认为,未来房地产商部分会变成服务商。万科今年30年了,下个30年要做卓越的城市配套服务商,这个概念很大且该领域有着非常宽广的市场。这些资产发展到住宅的逻辑是不行的,所以要打通国际市场,以求更好的轻资产模式往前运作。

新浪地产
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