本文为新城控投副总裁欧阳捷在2014年第十一届《经济观察报》中国蓝筹地产年会上的发言。其详实的数据，鞭辟入理的解析，令在座的地产公司老总及高管纷纷点赞。中国的房地产好或者不好，需要坚实的数据来观察，而不是简单的一边倒式的评判。

　　我们对市场的看法是行到中年，过去的高增长时代已经不在。

　　2013年是一个特别的时期，高增长到此截止了。未来进入平稳增长，住房市场容量少了，关键是适龄购房人口高峰期已经过去了，人均住房面积已经非常高。

　　在这些国家当中我们可以看到中国已经达到30%，除了美国非常高以外，其他差距不大。

　　而且我们看到目前合约销售额和土地购置面积相比，土地购置面积是整个房地产增长的前置指数。我们可以看到这两个指数是同步往下走。

　　从目前来看，03-13年是高增长时期，但是未来不会再超越这个期间，所以我们提出区间论，意味着2012-2013年市场区间内可能会持续相当长一个时段。这个时段中间会一直在持续波动。这期间1-5月份的增长，比2013之前的任何一个年份都要高得多，当然1-5月份没有超过2013年，但是我们超过2012年了。1-6月份不会比去年更高，但是下半年如何保持跟去年的水平基本相当，也就意味着我们虽然不会超过2013年，但是依然不会低于2012年。因此2014年几乎可以肯定的说我们的销售面积就在这个区间内。

　　可以看到新开工的面积实际上已经往下走，意味着未来不可能大幅度高增长。所以我们看来这个就是正态分布的点线，但这个点线是成熟期，今后下降过程中逐步会像美国一样的二手房市场交易量超过一手房，这可能会延续到2020甚至2030年。

　　当前局势本质还是两个字，一个地根，一个银根。为什么今年年初突然市场往下走，其实在几年前已经埋下祸根，2005-2009年年均住宅土地供应量6.48万公顷，但是2010-2013年平均每年12.23万公顷，比上一个五年翻了将近一番，这么大的量就导致了目前住宅供应量的放量。

　　另外我们看开发贷，今年1-4月份开发贷与个人贷，与去年同期和前年同期相比都是增长，不是负增长，而是正增长。这意味着我们的开发贷总量是增长，但是为什么有企业说钱紧，因为银行实行了三个政策，第一个区域管理制，一二线城市属于放量城市，三四线属于控制城市，甚至不放款城市。第二个实行了企业名单制，百强房地产企业放款依然正常，甚至倾斜的，但是百强以外的企业，特别是中小企业几乎不贷。第三实行了项目审查制，即便在规定的区域范围内，即便是百强企业，但如果你的项目可能出现现金流风险，或者盈利前景不好也可能会不贷。

　　但是虽然有这三制，房地产依然是银行贷款中间几乎不可多得的优质贷款。所以我们可以看到今年以来除了地方政策平台融资相对来讲比房地产更好一点，因为它保险，因为是国资背景，所以没有政治风险。除此之外，就是房地产贷款，依然相对比较好。

　　个人按揭贷款依然是银行资产中间最优秀的贷款，最没有风险的贷款，所以它也是在增长。另外今年1-4月份房地产定金与自筹资金也是正的，所以房地产企业没有看到明显的钱紧，所谓钱紧是出现在中小企业。

　　社会总量房地产开发企业钱是不缺的。另外M2、M1、M0看都是在持续向上。

　　社会钱不缺，房地产企业不缺钱，存贷比始终在70%-72%。今年1月份突然发现钱少了，审批时间拉长了，放贷钱少了，但是存贷余额达到73.4%。如果把存款准备金率去掉，把银行自有的资金流动性保持着10%去掉，实际上它也就到了一个极限73%，而且远远高于过去几年70%-72%。所以钱也不少，钱到哪里去了？

　　第一个土地，土地出让金历史上这几年是持续高涨。到去年达到占固定资产投资比例接近40%，当然今年土地出让金跟房地产投资不相匹配，有时间差。累计下来投资比就是30%-40%之间，大量的土地出让沉淀了大量资金。

　　第二个钢筋水泥，房地产开发施工面积在不断增长，而且增长速度远远超过销售增长速度。每年房地产开发销售面积都是超过了当前的建设面积，这个现象持续了十多年，意味着生产房子被更多的卖掉，超额卖掉，这是不正常的。我们从施工面积角度看大量产成品，或者正在中间产品占用了大量资金。所以唯一的解释是土地放量导致住房供应放量导致观望。

　　但是我们可以看到在长三角我们公司所在的区域和我们在中部城市群来的客户群还是非常多的，几乎没有减少。意味着需求还在，但是观望情绪浓。所以我们可以看到原来20户成交20户，现在来20户可能成交1户。

　　房地产开发面积后四年比前五年明显增加。市场为什么进入平稳期？有四个理性，第一市场更加理性，第二行业更加理性，第三企业更加理性，第四政府更加理性。那么还有就是客户也更加理性。

　　供求关系没有逆转，住宅的增值预期已经被打破。供求关系没有逆转有几个数，第一刚性需求依然在。第二改善性需求很大。这是2014年1-5月份的销售面积。

　　所以我们认为目前市场其实很正常，只不过大家太贪心了。降价10%，那我们对整个市场预期引导会非常好。

　　所以我们觉得三季度市场见底回升核心是预期，第一个政治层面，第二个经济会保持在合理区间内，第三上半年需求压抑，三季度逐步释放，还有上市公司追逐报表业绩的冲动已经消失了，降价不会大面积出现，小企业降价没用，所以市场降价行为对市场预期产生一个正面冲击。当然企业不惜靠预测过日子，所以我们后一步的对策第一个行业短期去库存，金融长期去杠杆，行政最终去调控，企业靠产品，最终路子市场化。

　　最后企业要做的事情是消除浮躁，放弃幻想，脚踏实地，发挥内功。活的久比活的好更好，有宽容的心态应对市场波动。

　　附欧阳捷简介：

　　欧阳捷(1961年—)，籍贯北京，中共党员，地产商。现任新城控股集团有限公司高级副总裁。

　　个人履历：

　　欧阳捷， 1961年5月9日生。

　　1983年毕业于甘肃工业大学机械制造专业本科，1997-1999年河海大学研究生班毕业。

　　1976年12月起进入国营404厂工作，曾在核反应堆下工作。

　　1983年7月至1992年12月在甘肃工业大学任教，历任机械制造研究所副所长、毕业生分配办公室主任、校长办公室副主任。曾应对89年之后的大学生分配难。

　　1993年1月至1996年12月历任武进市建设委员会(现常州市武进区建设局)秘书、副主任职务。

　　1996年12月至2007年4月历任武进区政府办公室副主任、武进区行政审批服务中心主任、党委书记、行政审批制度改革领导小组办公室主任。筹建武进区行政审批中心，并任首任主任、党委书记。推动行政审批制度改革、缩减审批事项、规范审批流程、削减审批收费。

　　2007年5月至2013年4月任江苏新城地产股份有限公司副总裁，2011年4月至2013年6月任江苏新城地产股份有限公司董事。分管行政、人力、信息工作。

　　2013年4月至今任新城控股集团有限公司副总裁，分管品牌客服工作。2013年7月至今任江苏新城地产股份有限公司监事。

　　擅长领域：

　　房地产市场趋势  房地产行业生态 房地产金融 土地市场改革