当情趣卖家马佳佳横飞于互联网，当地产崩盘论层出于民间，这都是雄辩；看当前市场如何变化，看未来城市如何发展，这才是事实。

  先来看则哲理故事：狮子和熊分别在树旁大便，一个月后，狮子发现自己大便旁的树木比熊的那棵长得粗壮，于是说了一句饱含沧桑的哲理——狮屎胜于熊便！

  近一年，我有幸参与了为青岛万科、莱钢集团梳理城市投资机会的工作，当前也正在协助青岛龙湖做城市解读，汗水颇丰，收获颇丰。同一时间，我还接触过数个开发商推销城市投资机会研究，深知厉害的不少，嗤之以鼻的也不少。有时我在想，为什么是这三家企业最终愿意为这样的东西花费巨大的精力？因为万科在青岛是2013年销售金额63亿的龙头老大，因为莱钢是青岛房地产开发的新手，因为龙湖在青岛急需扩张。于是乎，我就懂了为什么好多企业雷声大雨点小。

  以前我们说，短期择地看市场，长期布局看产业。在市场趋于集中化的今天，让我们以更深入的研究眼光，探究一下寻找城市投资机会的“道”。

  市场，是房地产企业发展和投资机会显现的根本。老子《道德经》云：“道生一，一生二，二生三，三生万物。”这句话的意思可以引申为：“道”，于房地产业中即为市场规律，是各物业诞生和发展之本。同样，“道可道，非恒道”这句话也可以引申为：市场是可以揣摩的，但其又非一成不变的。

  假定我们把房企分为两大类：成长型和成熟型，那么成长型的企业需要立足市场，即抢蛋糕；成熟型的企业则要战略布局，即做蛋糕。

  成熟型企业：看宏观，做蛋糕

  成熟型企业的城市投资机会之道，可以遵循老子《道德经》“人法地，地法天，天法道，道法自然”的思想，此时这句话的引申义为：人，即为需求；地，此处引申为人气之地，即为配套；天，政府是天，决定规划；自然，自然资源，土地。整体来说就是，市场机会的最终表现形式就是人的需求，人口随配套流动，配套的发展取决于政府的规划，规划有一定程度依托于市场发展，市场的发展完全依赖于土地资源。

  规划

  何为规划？首先我们得弄明白规划的出发点，其实就是当局者结合自己的理想为我们设定的导航程序。这条路，不管你愿不愿意，反正你都得走；不管你信不信，反正我信了。

  产业

  信，不代表盲从，光你说好不行，大家说好才是真的好。作为负责任的第三方，我们也应该给出负责任的结论和建议。判定规划的可落地性，关系重大，具体原则如下：

  第一，站在政府角度，找出政府规划重点，新的经济和政绩增长点必然要体现在产业载体上。

  第二，站在区域角度，梳理重点产业载体的重点产业，该产业的发展时序很大程度上就将代表该产业载体的落地时序。

  第三，站在企业角度，找到重点产业的代表企业，企业信心和认知就是影响产业载体规划落地性的直观表现。

  第四，站在先行者角度，找出相似城市的产业载体的发展脉络，这有利于我们跳出来观察。

  举例来讲，青岛产业发展机会的时机在于：蓝色硅谷与西海岸CBD产业发展中、远期前景看好；红岛经济区与金家岭金融区产业发展机会时期集中于近期与中期。

表 青岛产业发展机会时机分析

  配套

  配套服务于人，但配套与人的关系就如同鸡和蛋，到底是先有鸡还是先有蛋？这个我真心搞不清楚，但我清楚的是：高大上的鸡一定生不出矮矬穷的蛋。也就是说，成熟的配套，必然是导入人口的利器；人口的基数，是配套发展的有效支撑。商业、教育、医疗等配套的成熟度，就成了老区的人口吸附要素；交通的便利性和辐射能级，便是新区迅速活跃的首要条件。

  人口

  以人为本，这是地产发展的不变定律。中国，2010年普查有13亿人口，时至今日，会有多少人？据政府规划人口数差额多少？现有人口的年龄如何？年龄的变迁会影响现在及未来的哪些需求？未来人口如何分布？这些都是直接影响住宅开发的因素，而这些都能从历史数据中读出一二。

  土地

  作为承载物业开发的基础条件，土地的获取将决定成熟企业的布局策略。新区土地要不要拿？以多少价格拿何种属性？老城土地有没有的拿？以何种模式看哪些时机？

  成长型企业：抓市场，抢蛋糕

  成长型企业的城市投资机会之道，可以引用“得道多助，失道寡助”这句话来解释，引申义为：得到市场就得到了生存发展的机会，失去市场也就失去了获取利益的土壤。我们认为，得市场者多财路，失市场者没财路。

  具体来讲，成长型企业的“市场”可以用“四张图”和“一个表”来表现。

  四张图

  所有对房地产有影响的因素，最终都会集合到市场表现上。价格等高线的分布和蔓延趋势，存量的分布特征，去化速度和去化周期的拟合程度，这四张图，可谓“一页轻纸点江山”，直观而明显，许多新进的开发企业，便能从中分得一山半水了。

  一个表

  定性容易定量难，经济、产业、配套、人口、土地、市场这些点，串成了一条长长的产业链。看得准的等于抓到了向上攀登的助力；看不准的，就有可能成了断魂的绕颈之绳。于是，把这些影响因素拟合到市场的微观板块表现，就显得无比重要，我们姑且可以把这个值叫做机会额，这就如同GDP一样，重要的不是这个数值，而是这个数值背后因素统一标准后的数值排序。

  以青岛的交通、商业、环境、教育等指标为研究点，万科以自己的逻辑做过一个偏中观层面的评判表格，因为万科有成熟的产品体系且了解青岛人的产品需求。经过与龙湖的行家们探讨，个人觉得整个城市投资机会的研究方向，其实还可以继续向微观深入。譬如，当前的客户地图与人口发展的关系、重点配套与人口的互动关系模型等。

  市场是给短期发展企业拿捏的，宏观是给行业中流砥柱揣摩的，因此守得住眼前，看得清以后才是当前下行市场的制胜因素。第三方的角度是纠结的也是富有成就感的，纠结在于我们要在政府、开发商、产业企业、客户、乙方之间不断切换。而成就感在于，我们做的正是对一个城市相对准确而客观地评价，影响着企业，也影响着城市发展。

  我会继续学习，继续分裂。