金辉地产李兆国:门窗幕墙采购与管理心得
由中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产采购平台及新浪地产(微博)网，首次联合全国铝门窗幕墙新产品博览会倾情打造——2014中国房地产采购大会高峰论坛，于博览会同期3月10日盛大启动。高峰论坛也在同期举办中国房地产采购大会-门窗幕墙系列专场，在现场，地产直通车与博览会参展优质供应商高效交流对接，旨在为门窗幕墙生产企业及房地产提供大规模的精准对接平台。会上金辉地产采购总监李兆国分享了门窗幕墙采购与管理心得。
金辉地产采购总监李兆国
李兆国 ：门窗是建筑的重要的组成部分，它主要有美化、保温、防雨、隔音等多种功能，它占建筑总面积百分之二十左右，是建筑能耗损失占50%，目前国家环保能源大背景下，重视门窗的设计管理、采购管理、智能控制意义重大。从目前房地产所面临的市场环境，提高采购的性价比、降低采购成本，是房地产公司提高竞争力的重要工作。门窗供应商应重视如何为地产公司提高优质的产品，服务好地产行业。
金辉地产作为以住宅开发为主的企业，在全国有十六家分公司，2010年开发的项目有40个，开发面积116万平米，在中国房地产排名四十左右，我是在集团总部北京工作，主要负责采购管理工作，我们在门窗幕墙采购管理工作，在地产行业也是在探索过程中，国内很多优秀的企业，别人做的比我们好，我们在推进的过程中，把我们的心得向大家做一个介绍，我们主要以普通的住宅、毛坯为主，幕墙做的比较少。
门窗在专业分包中属于较大的一项，外墙门窗这些技术含量相对比较高一些，是多种专业结合的一个产品，作为日常生活中，必须常用的一个功能的一个产品，介绍客户越来越重视质量和品质。我们作为开发商比较重视产品的质量，不希望在交房子的过程、后期维保中产生问题。
门窗作为一个整体，一个优质的门窗是优质的型材、可靠的门窗五金配件、优质的玻璃及合理的设计、优良的门窗工艺，各项指标的综合最佳反映，确保门窗的保温性能、抗风压性能、气密性和水密性，隔离性，安全性等要求。
积极推进集团标准化采购
铝合金门窗的采购管理工作，是我们集团今年的重点推进的一项工作。目前我们项目在全国十六个城市因地域不同而定位不同，一线城市、二线城市、三线城市，北京、上海、重庆、西安、福州、苏州、沈阳、无锡、扬州等各个地方定位不同，所以门窗的各个项目公司重视程度也不同，我们为加强集团的管理，对项目公司管理力度会加大。
目前门窗的种类、形式较多，由南方到北方都有，有不断桥隔热的普通门窗中空玻璃、断桥隔热的中空玻璃、断桥中空加百叶等。接下来各个公司负责门窗的初步设计，详细的施工图案，发回这个门窗厂进行深化加工，那么在以前项目的检查中，也有一些设计不到位的，产品质量也有一些问题。在江苏地区的某个项目，由于门窗质量不合格，也有返工拆除的。我们作为集团化的公司结合多年的发展经验，在管理过程中，学习国内一些比较知名的地产公司在门窗采购方面的经验，积极地推进这个集团标准化，对集团各个门窗进行标准化的统一，包括型材、玻璃、五金以及一些辅材。
在原则上，我们还是选择优秀的供应商，主材、辅材包括这个加工厂，以前我们对型材、玻璃、五金都有约定，但是对玻璃的深加工，没有约定，基本上是成品窗厂再去找到一个合成玻璃厂，对玻璃质量的控制我们打了一个瞌睡。
从今年开始，我们重视集团的反控标准化设计，实行型材和五金的标准化，包括胶条、型材和玻璃的配合，从成品窗厂加强管理、考察，严格控制组装工艺，考察标准化的组装生产线，这样才能进入我们的合作供应商，对方的加工偏差严格按照国家的规范要求，对于一些辅助材料，比如说胶条、结构胶，以前比较少重视，从今年开始，开发商越来越重视越细的东西，能够把各个细节的产品的质量来达到综合提高门窗的品质。
控制采购成本
采购的成本方面，我们目前采购的门窗是比较低档的，包括它的开启形式，可能地区要求不是很高，推拉窗便宜，有平开的，这一块相对会贵一些，我们现在基本上会注意到五金材的含量，重达6、7公斤8、9公斤都有，下一步我们会结合比较优秀的型材厂，对这个型材设置进行进一步标准统一。
那么玻璃，我们以前对玻璃的控制不是很严，基本上有厚度，钢化，下一步我们会对玻璃的质量进一步控制，因为在北京、上海检查发现，玻璃的加工钢化形式不一样，有没有波纹波浪，我们也和玻璃的加工厂去学习，了解玻璃的加工形式不一样、技术不一样，我们现在对玻璃的连片加工还是有指定，但是对玻璃的加工这块需要进一步加强。
除了采购控制，它是专业非常强的工作，要求我们采购方面的人员对于各种材料、新产品有丰富的经验，聚成一个信息，在中国，经济飞速发展，新产品不断涌现，各种产品质量参差不齐，要求采购管理人员了解产品、了解行业，选择合适的新产品。对于门窗的组成，从主材、到各种小部件，档次差别很大，特别在中国，同样一个产品，它的档次差了很多，价格差了一倍到几倍，这也是我们采购过程中比较困扰的一个问题，希望找到一个比较合适的，性价比比较高的产品，门窗是个多种产品的合体，各种技术要求我们有一定的知识，才可以做好我们的工作，那么什么胶条在我们在项目检查过程中也是明显感受到质量的差别，我们会对门窗的气密性、防水、隔音、保温造成很大影响，包括现在对五金的滑轮检查，推拉灵活，会影响我们产品的使用。
主材的选择，辅助材料的选择，原则上是选择国内的知名品牌，它的质量相对风险比较小，选择国内比较知名的地产公司合作，这样可以使我们在采购管理销售管理少走弯路，向参加展会的同行相互学习，交流知识，提高我们的水平。
在标准化设计基础上，与综合优质供应商企业进行开发采购管理，根据不同的地区的特点，确定相关的指标，在相应的指标下进行统一招标，随着开发客户的进一步发展，对各种专业材料、设备、分包项目进行计划管理显得比较重要，为客户提供优质的产品和服务，使我们能够在了解市场行业行情和新技术的条件下，为客户提供好更好的开发产品。
