无产权物业准入门槛低，但可能涉及转让难，无法续租等问题

  最近，经朋友介绍，烟姐把自己在乐从的一套33平方米的物业租给了在乐从某企业工作的何小姐。“月租金1500元，年回报近9%，我比较满意。”烟姐高兴地说。烟姐是家住禅城的一位白领，近年来眼看着自己“银纸缩水”，便下决心找一个投资渠道。去年年底，她用19万多元买入乐从—商业项目一间33平方米的单间小公寓，近期已经顺利出租。

  近年来，由于商业地产不限购，吸引越来越多市民投资，尤其是总额小，易出租的商务公寓。但是，究竟应该投资有产权公寓还是投资无产权、只有使用权的商务公寓？他们有不同看法。

  无产权物业便宜一半

  “我购买的这套物业没有产权，不能办房产证。”烟姐说：“从收楼到租约期满有34年的使用权。” “在禅桂新购买有产权的公寓每平方米要卖13000~18000元，租金回报率在5%~6%，所以我选择了现在这套公寓。”

  记者了解到，目前恒福国际售价17000元/平方米，万通国际售价11000~12000元/㎡，九鼎国际城公寓二手房售价也要12000元/㎡，而烟姐购买的星光广场公寓单价只要6000元/㎡。而在租金方面，九鼎国际30㎡左右公寓目前月租也只有1500元。因为总价低租金回报却不低，这是吸引投资者购买的原因，但也有不少投资者担心无产权的物业是否会有法律风险。

  无产权物业难转手变现

  据了解，有产权物业的最大优点是有国家承认的房地产权证，可以随时转让。70年以后可以通过与有关部门签订协议继续使用原有物业。另外，有产权物业通过招、拍、挂在市场上进行土地开发手续，项目纳入市、区规划，开发商实力强，融资渠道畅通。在物业急骤升值时可以及时变现、套利。

  而这类无产权物业实际上是开发商向村集体租地建的项目，很难进行法律确认的有效转让，变现。到期后有可能无法延长使用期限。同时，无产权物业主要由村委会与开发商协商、合作，进入门槛低，土地很难向银行贷款，融资渠道不够畅通。有的项目搞不好，可能因资金问题烂尾。如禅城区南庄镇的海盛东方项目就是这类租地建的无产权物业。由于前期介入的开发商实力不足，项目进展缓慢，部分已购买商铺的业主迟迟无法将商铺正常运营。近期，“海盛东方”项目再次进行股权重组，引入实力股东。新股东承诺履行原有的返租约定，这才平息了一些业主的怨气。

  如想升值后出售，还是选择产权物业

  “理论上说，无产权物业应该有比较大的风险，但是就佛山来看，风险并不大。”无极物业总经理楼山说，“因为在佛山，租地性质的无产权项目实际是佛山推进三旧改造的方式之一，和以往补偿征地相比，向村集体租地建商业既可以推进三旧改造、盘活农村闲置土地，又能保证村民收益，是受到政府、开发商和村民的一致认可的。”例如位于大沥的广佛智城就是大沥联滘旧改的成功案例，目前广佛智城的定位是打造“中国电商体验之都”，吸引了梦芭莎、茵曼等大型服装品牌签约入驻，招商进展顺利。

  究竟应该购买有产权物业还是无产权物业？业内人士认为，对于风险承受力较弱的投资者，或是等待物业升值后出售的投资者，还是持有产权物业为好；对于有一定风险承受力，特别注重投资回报率的投资者，选择无产权物业为好。