在房地产市场出现明显的需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡的背景下，一二线城市房价易涨难跌；三四线城市却受困于人口回流与经济实力，呈现供大于求的现象。一线城市和小部分二线城市的涨幅过大，掩盖了全国整体房地产市场已经逐渐出现的冲高回落趋势。

  如果对2013年楼市用一个词概括，“分化”或许最为恰当。“一二线城市托人买房，三四线城市请人买房。”尽管只是一字之差，但在“托”与“请”的转换之间，透露的市场行情却大不相同。

  中国指数研究院发布的百城房价数据显示，全国百城房价自2012年6月以来连续19个月环比上涨。不过，不同城市房价却呈明显分化：一二线城市房价上涨压力依然突出，三四线城市价格继续下行。“从进军三四线城市，到逃回北上广，品牌房企的布局调整反映了当下的市场变化。”某知名房企负责人认为，“深耕一线城市及部分热点二线城市是企业利润及未来发展的保证。”

  而在谈及楼市分化的原因时，世联行地产董事长陈劲松认为，其根源在于人口流动、收入分化、产业集聚、服务半径和水准、运输距离等因素。

  “双分化”或将加剧

  多家机构发布的数据和研究报告显示，2013年我国楼市房价和房企分化趋势明显，2014年这种变化仍将持续。“由于一线城市的供应量不足、需求极大，所以一线城市房价将延续涨势；二线城市则是比较平稳的、缓步增长的趋势；三线城市面临的压力比较大，房价将保持平稳可能不会有增长；而四线城市是一个下降的趋势。”花样年[简介 最新动态]控股集团董事局主席潘军对2014年的楼市行情给出了自己的判断。

  对于房企的“分化”趋势，同策咨询研究部总监张宏伟认为，会呈现新格局或将上演“龙争虎斗”。“2013年，销售过百亿元房企军团扩大到71家，较2012年增加18家。房企千亿元军团的扩容与百亿元企业规模的扩大，表明市场集中度进一步提高，房地产企业争夺市场龙头老大地位将更加激烈。”

  此外，千亿元与百亿元以上房企的“分化”特征将更加明显，尤其是对于排名30以后的房企来讲，“力争上游，不上则下”将成为未来房企竞争格局变化过程中的主要特征。“2014年房价涨幅放缓已经成为市场共识。”某机构分析报告指出，随着土地供应的增加，以及差别化调控政策的推进，2014年房地产市场的多项指标增速都将放缓，未来楼市将可能进入“减速”运行的阶段。

  中国银行发布的《2014年宏观经济金融展望报告》则指出，由于三四线城市就业和发展机会有限，经济发展不均衡、就业机会不均等的状况很难出现根本性变化。此外，十八届三中会全要求，进一步放宽中小城市户籍限制、严格控制特大城市新增人口，这意味着随着土地改革制度的推进，中小城市的土地供给将大幅增加，房价下跌城市个数可能继续增加。

  “差异化”迎来机遇

  业内专家认为，“双分化”导致“差异化”。2014年各地的楼市调控政策将会有所不同。“重点一二线城市会依旧从严，三四线城市有望迎来机遇期。”多位房地产从业者表示，未来三四线城市将迎来大量的农业人口进城，从而衍生出新增住房需求。目前，我国推进新型城镇化也将有助于三四线房地产市场的长远发展，加上差异化调控将利好这些城市的房地产企业。

  华远地产[简介 最新动态]董事长任志强近日表示，2014年至少有三个重要因素将会影响房地产市场。

  任志强说，如果宏观经济转好，房地产通常会受到打压，一旦GDP增速有所下降，房地产将会被视为重要推动力。对于今年的宏观经济走势，任志强的观点是“不会太好，也不会太差。”因此，房地产市场将不会承受更大的政策压力。

  另一条主线是供给。今年多个热点城市加大了土地供应规模，这种趋势将会持续。而实现供给与需求的动态平衡，需要较长的时间。一方面，土地供应后，通常要两三年才能上市形成供应。而在政府垄断供给的局面下，也难以形成更大规模的供应。另一方面，部分城市的住房需求仍十分旺盛。

  第三条主线是改革。任志强认为，越市场化，对企业越有利。他提醒2014年将注意力转移到“改革”，而不是紧盯房价，其中主要关注土地制度、户籍制度、城镇化方面的改革。

  世茂集团[简介 最新动态]董事局执行董事许世坛近期也宣称，未来5～10年房地产还有很多机会。其理由在于：第一是城镇化带来的机遇，第二是“十八大”对多个领域的改革。“总体来看，房价上涨仍是2014年的主旋律。”张宏伟认为。“虽然依然在涨，但中国房地产不存在崩盘问题。”全联地产商会负责人表示，其中重要原因就是中国土地供应机制，“不卖地，地方政府难以为继，这是短期内解决不了的。”