【案情重现】

  当事人小梅租了间房子，“租那间房子时，我和房东王先生签了一份合同，约定好了我租4年，租金一年4万元，每年10月预付第二年的租金。后来因为我换了份工作，工作的地方离那儿太远，来回交通不便，就和房东王先生商量，经过他的同意后，把那间房子转租给了蒋先生夫妇，约好租期3年，租金一年5万元，每年11月预付第二年的房租。我们一签完合同，那蒋先生夫妇就入住了。谁知道，后来因为房东王先生要移民到国外，就把那间房子卖给了蒋先生夫妇，然后分别联系我说，要求与我解除合同，要我尽快将房子里剩余的东西搬出去。”

  “我不同意跟他们解除合同。”小梅哭诉，“这两份合同都还没到期呢！前几天，我联系王先生想要支付租金，但是他已经出国，找不到人。我又联系蒋先生，请他们支付租金，可蒋先生说那房子已经是他们的了，不给钱，还要我快点清理东西，他们这是欺负人！我想起诉他们支付从2013年10月到2014年10月的租金5万元。”

  【律师解惑】

  你的这个要求是合法合理的。从你刚才说的情况来看，蒋先生夫妇虽然买下了这间房子，取得了房屋的所有权，取代王先生成为新的房东，但这个买卖过程，是在你签的租赁合同履行期间，也就是说，你和王先生签的合同的租期是4年，这个租赁合同还没到期，王先生就把房子卖给了蒋先生，你仍然可以继续履行原来的租赁合同，不用去理会蒋先生让你搬出去的要求。这就是法律上所说的“买卖不破租赁”，即租赁合同履行期间房屋所有权发生变动，不影响合同的效力。所以，你和王先生签的租赁合同，以及和蒋先生签的转租合同都仍然是有效的，而且这两份合同都未到期，你想要继续履行合同，是完全合法的。蒋先生夫妇在买了这间房子后，就与你存在两个法律关系，一个是取代王先生的角色，作为新房东，应当向你继续履行原租赁合同的义务，仍然将房屋租给你，直到租期届满，不得提前终止；另一个是在和你签的转租合同中，他还是处于次承租人的地位，有义务按照约定向你支付租金。

  【老娘舅提示】

  “买卖不破租赁”是各国民法普遍遵循的一项原则，其目的在于防止因租赁物所有权的变动，影响承租人对租赁物的持续占有使用，损害承租人合法权益。次承租人取得租赁物的所有权时，其身份具有一定的特殊性，既取得原出租人的地位，同时相对于转租人而言其又被认为是次承租人。因此，在法律没有特殊规定下，原承租人有权要求其继续履行租赁合同。

  【案情重现】

  当事人小梅租了间房子，“租那间房子时，我和房东王先生签了一份合同，约定好了我租4年，租金一年4万元，每年10月预付第二年的租金。后来因为我换了份工作，工作的地方离那儿太远，来回交通不便，就和房东王先生商量，经过他的同意后，把那间房子转租给了蒋先生夫妇，约好租期3年，租金一年5万元，每年11月预付第二年的房租。我们一签完合同，那蒋先生夫妇就入住了。谁知道，后来因为房东王先生要移民到国外，就把那间房子卖给了蒋先生夫妇，然后分别联系我说，要求与我解除合同，要我尽快将房子里剩余的东西搬出去。”

  “我不同意跟他们解除合同。”小梅哭诉，“这两份合同都还没到期呢！前几天，我联系王先生想要支付租金，但是他已经出国，找不到人。我又联系蒋先生，请他们支付租金，可蒋先生说那房子已经是他们的了，不给钱，还要我快点清理东西，他们这是欺负人！我想起诉他们支付从2013年10月到2014年10月的租金5万元。”

  【律师解惑】

  你的这个要求是合法合理的。从你刚才说的情况来看，蒋先生夫妇虽然买下了这间房子，取得了房屋的所有权，取代王先生成为新的房东，但这个买卖过程，是在你签的租赁合同履行期间，也就是说，你和王先生签的合同的租期是4年，这个租赁合同还没到期，王先生就把房子卖给了蒋先生，你仍然可以继续履行原来的租赁合同，不用去理会蒋先生让你搬出去的要求。这就是法律上所说的“买卖不破租赁”，即租赁合同履行期间房屋所有权发生变动，不影响合同的效力。所以，你和王先生签的租赁合同，以及和蒋先生签的转租合同都仍然是有效的，而且这两份合同都未到期，你想要继续履行合同，是完全合法的。蒋先生夫妇在买了这间房子后，就与你存在两个法律关系，一个是取代王先生的角色，作为新房东，应当向你继续履行原租赁合同的义务，仍然将房屋租给你，直到租期届满，不得提前终止；另一个是在和你签的转租合同中，他还是处于次承租人的地位，有义务按照约定向你支付租金。

  【老娘舅提示】

  “买卖不破租赁”是各国民法普遍遵循的一项原则，其目的在于防止因租赁物所有权的变动，影响承租人对租赁物的持续占有使用，损害承租人合法权益。次承租人取得租赁物的所有权时，其身份具有一定的特殊性，既取得原出租人的地位，同时相对于转租人而言其又被认为是次承租人。因此，在法律没有特殊规定下，原承租人有权要求其继续履行租赁合同。