北京：DTZ戴德梁行昨日举行了2013年第4季度新闻发布会，讨论在城镇化发展中担当重要角色的商业地产，如何寻找突破性的定位，与城市发展相辅相成。

  近年内，随着城镇化发展步伐的逐步加快，日益增多的开发商将关注点集中到购物中心(Shopping Mall)的开发当中。在国内很多城市中，一个高品质商业项目的出现，会带给开发商可观的收益回报，同时也为城镇化发展做出了贡献。也正是基于此，城市的开发者们也将更多的精力集中到如何进行商业产品的开发和建设中。

  一个商业项目成功的关键，在于运营管理。很多人把运营管理理解为项目开业后的实际操作，事实上，一个商业项目的运营管理，甚至先于定位和招商。开发商拿地伊始，就要考虑清楚商业是“自持”还是“销售”这个核心的运营问题。

  开发商经常有一诉求是：“我们要做一个定位高端的商业项目，销售型的。”这里反映出一个问题：很多开发商，尤其本地开发商，都是做住宅类产品出身，当他们转型去开发综合体、购物中心的时候，仍然沿用的住宅开发模式。

  DTZ戴德梁行商业服务部认为：商业地产的开发，如何“退出”决定从何“开始”。 在开发一个商业项目的伊始，首先要考虑清楚项目未来如何“退出”。退出是指如何将一个开发出来的地产产品，真正融入商业市场；开发商应考虑如何从一个开发建设者蜕变成资产运营管理者。这其中的一个关键就是物业的持有形式的选择：销售还是自持。

  只有在开发商下定决心自持商业，转型资产运营管理者的情况下，才有可能打造出一个高品质的、对城市发展有影响力的商业项目。商业项目只有先明确这一点，才有可能开展针对产品的精细化挖掘，确保项目的品质。

  DTZ戴德梁行北亚区行政总裁张国正去年接受《南方都市报》的采访中曾提出商业的“ACTL”理论。商业产品的精细化主要有四个方向：“A、C、T、L”。A为“art”(艺术)；C为culture(文化)；T为travel(旅游)；L为lifestyle(生活方式)。这四个方向恰好浓缩了商业产品成功的几个关键要素：建筑、业态及特色。

  商业项目的建筑设计包含了产品的外壳和内在细节，建筑形态、人流动线规划、中庭和广场设计、主力店的设计预留、艺术设置与景观等设计要素，都直接影响到商业产品未来能够承载怎样的品牌客户和消费人群。换言之，消费者很难在一个环境很差、停车位紧张、洗手间时常要排队的地方去消费奢侈品，这就是设计所决定的商业的“高度”。

  基于项目所在城市的产业和经济发展状况、所处商圈的市场条件、消费人群的消费特征等，专业机构会对项目有一个定位：是照顾家庭诉求的邻里中心，还是白领热衷的年轻潮流，或是高端奢华的城市商业地标，还是服务于周边住宅或写字楼的商业配套。而用来实现不同产品定位的关键即为业态组合。业态组合的品类丰富度，影响一个商业项目的深度。

  杜拜购物中心(Dubai Mall)内建立了全世界购物中心中最大的水族馆，让该商场成为游客必去之地；深圳万象城[最新消息 价格 户型 点评]是国内首家将奥运标准的真冰冰场开在购物中心，不仅让冰场本身成为项目的一大亮点，更带火了冰场周边的多家餐饮，形成了深圳万象城一道亮丽的景观。这些商业项目中的特色亮点，为项目带来了更为广泛的市场影响，进而拉动项目人气和销售。

  一个商业项目如果能够挖掘到一些突破性的、开市场先河的亮点，而这种突破又能与项目定位相契合，那必将为项目带来高人气的市场口碑和关注。

  DTZ戴德梁行华北及华中区商业服务部主管甄仕奇表示：“在商业地产开发日益蓬勃，竞争也日趋激烈的今天，商业地产不要急于“开始”，先想好如何“退出”。DTZ戴德梁行希望通过我们在中国市场上20年的经验，帮助开发商去规划商业的“高度”、探讨商业的“深度”、挖掘商业的“广度”，完成从产品开发者到资产运营管理者的华丽蜕变。”