一线城市房价不会因严控户口而下跌

http://news.dichan.sina.com.cn新浪地产作者:杨红旭2013/12/25 19:54:39 新浪地产
提要:中央城镇化会议还提出:把城市群作为主体形态,促进大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、协同发展。会议强调,各级党委和政府要按照中央要求,从实际出发,锐意进取,扎实工作,齐心协力把推进城镇化工作切实抓好抓实。

杨红旭

杨红旭

上海易居房地产研究院综合研究部部长

2013年度500强开发商首选供应商品牌测评启动<<<<<<<<点击进入< >

  一线城市房价不会因严控户口而下跌

  近两年,“新型城镇化”成了热门词汇。股市和楼市,也受到这一“概念”的影响与推涨。12月中旬,中央城镇化会议召开,明确了方针、目标、原则、任务等。预计2014年将正式出台《国家新型城镇化规划》。中央关于新型城镇化的定调,也引起房地产界对于不同区域房价变化的猜想。比如,有一种论调是新城镇化将使一线城市房价退烧。

  关于区域楼市变化,不妨关注三点。其一,推进农业转移人口市民化,解决好人的问题是推进新型城镇化的关键。全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。

  这一条,在三中全会的改革文件中也曾涉及到。这一户籍制度改革方针,确实在引导人口流向中小城镇,控制特大城市人口规模。依此逻辑,似乎未来中小城市将成为城镇化的主战场,包括一线城市和少数二线城市(比如市区常住人口500万以上)的特大城市,将因人口停滞而对房价构成负面影响。

  实际上,如果细究,户籍制度改革设计,越来越难以成为人口流动的主导因素。过去20年,几亿农民进城打工,主要目的是多赚钱。未来20年,主要目的仍是多赚钱,外加改善居住、生活环境。也就是说,工作机会、收入水平,是导致人口流动的核心因素。

  拿六普人口(2010年)与五普人口(2000年)相比,北京、上海、重庆(一小时经济圈)的常住人口,分别增加了579万、628万和16万,增幅分别为41.9%、37.5%和9.7%。虽然同样都是直辖市,京沪每年新增60万人口,人口导入效应显著,而作为西部欠发达地区的重庆,即便是一小时经济圈内的人口,也只是小幅增长,至于全重庆,则属人口导出地区。其实,很多中西部地区的县域,都属于人口导出区。即便是东部地区,也有中小城市人口流出,比如长三角22城市中,扬州?南通?衢州?泰州?淮安和盐城的人口导出大于人口导入,户籍人口数大于常住人口数,其中盐城人口导出最多,超过百万人。

  这就意味着,过去十年,在一线城市户籍制度很严的条件下,还是有很多人愿意进入这些城市谋生。可以预见的是,未来十年,特大城市的工作机会、工资水平,仍会远优于中小城市,依然会吸引很多的外地人、农民工进入这些地区。因此,政府严格控制特大城市人口规模,并不代表住宅需求就会减少,房价就会降温。与之相反,过去十多年,很多中小城市的户口不断放松,即便未来完全放开,由于工资水平不具有吸引力,并不能因容易落户就能额外的吸引大量人口,房价也不会因此而大涨。

  另外,中央城镇化会议还提出:把城市群作为主体形态,促进大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、协同发展。这就意味着,以北上广深为龙头的城市群,以及以武汉、郑州、西安、重庆、成都等龙头的城市群,都将是未来新型城镇化的主战场,而这些作为龙头的特大城市,必然还将继续发挥核心作用,对于外来人口的吸附能力,只会加强,不会减弱。

  最后,中央城镇化会议还提出:既坚持使市场在资源分配中起决定性作用,又更好发挥政府在创造制度环境、编制发展规划、建设基础设施、提供公共服务、加强社会治理等方面的职能。也就是说,推进新型城镇化,既靠政府“有形之手”、又靠市场“无形之手”,而后者的重要性更强些。人力资源的流动,同样将是“市场”主导的结果,而户籍制度难以构成主要屏障。又何谈特大城市人口导入因此而受阻?购房需求因此而萎缩?

  杨红旭发表于广州日报

  附录:中央城镇化工作会议12月12日至13日在北京举行

  中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平,中共中央政治局常委、国务院总理李克强,中共中央政治局常委、全国人大常委会委员长张德江,中共中央政治局常委、全国政协主席俞正声,中共中央政治局常委刘云山,中共中央政治局常委、中央纪委书记王岐山,中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽出席会议。

  习近平在会上发表重要讲话,分析城镇化发展形势,明确推进城镇化的指导思想、主要目标、基本原则、重点任务。李克强在讲话中论述了当前城镇化工作的着力点,提出了推进城镇化的具体部署,并作了总结讲话。

  会议指出,城镇化是现代化的必由之路。推进城镇化是解决农业、农村、农民问题的重要途径,是推动区域协调发展的有力支撑,是扩大内需和促进产业升级的重要抓手,对全面建成小康社会、加快推进社会主义现代化具有重大现实意义和深远历史意义。改革开放以来,我国城镇化进程明显加快,取得显著进展。2012年,城镇人口达到7.1亿,城镇化率基本达到世界平均水平。

  会议认为,在我们这样一个拥有13亿人口的发展中大国实现城镇化,在人类发展史上没有先例。城镇化目标正确、方向对头,走出一条新路,将有利于释放内需巨大潜力,有利于提高劳动生产率,有利于破解城乡二元结构,有利于促进社会公平和共同富裕,而且世界经济和生态环境也将从中受益。

  会议要求,城镇化是一个自然历史过程,是我国发展必然要遇到的经济社会发展过程。推进城镇化必须从我国社会主义初级阶段基本国情出发,遵循规律,因势利导,使城镇化成为一个顺势而为、水到渠成的发展过程。确定城镇化目标必须实事求是、切实可行,不能靠行政命令层层加码、级级考核,不要急于求成、拔苗助长。推进城镇化既要积极、又要稳妥、更要扎实,方向要明,步子要稳,措施要实。

  会议要求,要紧紧围绕提高城镇化发展质量,稳步提高户籍人口城镇化水平﹔大力提高城镇土地利用效率、城镇建成区人口密度﹔切实提高能源利用效率,降低能源消耗和二氧化碳排放强度﹔高度重视生态安全,扩大森林、湖泊、湿地等绿色生态空间比重,增强水源涵养能力和环境容量﹔不断改善环境质量,减少主要污染物排放总量,控制开发强度,增强抵御和减缓自然灾害能力,提高历史文物保护水平。

  会议要求,要以人为本,推进以人为核心的城镇化,提高城镇人口素质和居民生活质量,把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务。要优化布局,根据资源环境承载能力构建科学合理的城镇化宏观布局,把城市群作为主体形态,促进大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、协同发展。要坚持生态文明,着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展,尽可能减少对自然的干扰和损害,节约集约利用土地、水、能源等资源。要传承文化,发展有历史记忆、地域特色、民族特点的美丽城镇。

  会议强调,推进城镇化,要注意处理好市场和政府的关系,既坚持使市场在资源分配中起决定性作用,又更好发挥政府在创造制度环境、编制发展规划、建设基础设施、提供公共服务、加强社会治理等方面的职能﹔注意处理好中央和地方关系,中央制定大政方针、确定城镇化总体规划和战略布局,地方则从实际出发,贯彻落实总体规划,制定相应规划,创造性开展建设和管理工作。

  会议提出了推进城镇化的主要任务。

  第一,推进农业转移人口市民化。解决好人的问题是推进新型城镇化的关键。从目前我国城镇化发展要求来看,主要任务是解决已经转移到城镇就业的农业转移人口落户问题,努力提高农民工融入城镇的素质和能力。要根据城市资源禀赋,发展各具特色的城市产业体系,强化城市间专业化分工协作,增强中小城市产业承接能力,特别是要着力提高服务业比重,增强城市创新能力。全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。推进农业转移人口市民化要坚持自愿、分类、有序,充分尊重农民意愿,因地制宜制定具体办法,优先解决存量,有序引导增量。

  第二,提高城镇建设用地利用效率。要按照严守底线、调整结构、深化改革的思路,严控增量,盘活存量,优化结构,提升效率,切实提高城镇建设用地集约化程度。耕地红线一定要守住,红线包括数量,也包括质量。城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区,要以盘活存量为主,不能再无节制扩大建设用地,不是每个城镇都要长成巨人。按照促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀的总体要求,形成生产、生活、生态空间的合理结构。减少工业用地,适当增加生活用地特别是居住用地,切实保护耕地、园地、菜地等农业空间,划定生态红线。按照守住底线、试点先行的原则稳步推进土地制度改革。

  第三,建立多元可持续的资金保障机制。要完善地方税体系,逐步建立地方主体税种,建立财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制。在完善法律法规和健全地方政府性债务管理制度基础上,建立健全地方债券发行管理制度。推进政策性金融机构改革,当前要发挥好现有政策性金融机构在城镇化中的重要作用,同时研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。放宽市场准入,制定非公有制企业进入特许经营领域的办法,鼓励社会资本参与城市公用设施投资运营。处理好城市基础设施服务价格问题,既保护消费者利益,又让投资者有长期稳定收益。

  第四,优化城镇化布局和形态。推进城镇化,既要优化宏观布局,也要搞好城市微观空间治理。全国主体功能区规划对城镇化总体布局做了安排,提出了“两横三纵”的城市化战略格局,要一张蓝图干到底。我国已经形成京津冀、长三角、珠三角三大城市群,同时要在中西部和东北有条件的地区,依靠市场力量和国家规划引导,逐步发展形成若干城市群,成为带动中西部和东北地区发展的重要增长极,推动国土空间均衡开发。根据区域自然条件,科学设置开发强度,尽快把每个城市特别是特大城市开发边界划定,把城市放在大自然中,把绿水青山保留给城市居民。

  第五,提高城镇建设水平。城市建设水平,是城市生命力所在。城镇建设,要实事求是确定城市定位,科学规划和务实行动,避免走弯路﹔要体现尊重自然、顺应自然、天人合一的理念,依托现有山水脉络等独特风光,让城市融入大自然,让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁﹔要融入现代元素,更要保护和弘扬传统优秀文化,延续城市历史文脉﹔要融入让群众生活更舒适的理念,体现在每一个细节中。建筑质量事关人民生命财产安全,事关城市未来和传承,要加强建筑质量管理制度建设,对导致建筑质量事故的不法行为,必须坚决依法打击和追究。在促进城乡一体化发展中,要注意保留村庄原始风貌,慎砍树、不填湖、少拆房,尽可能在原有村庄形态上改善居民生活条件。

  第六,加强对城镇化的管理。要加强城镇化宏观管理,制定实施好国家新型城镇化规划,有关部门要加强重大政策统筹协调,各地区也要研究提出符合实际的推进城镇化发展意见。培养一批专家型的城市管理干部,用科学态度、先进理念、专业知识建设和管理城市。建立空间规划体系,推进规划体制改革,加快规划立法工作。城市规划要由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划。城市规划要保持连续性,不能政府一换届、规划就换届。编制空间规划和城市规划要多听取群众意见、尊重专家意见,形成后要通过立法形式确定下来,使之具有法律权威性。

  会议指出,城镇化与工业化一道,是现代化的两大引擎。走中国特色、科学发展的新型城镇化道路,核心是以人为本,关键是提升质量,与工业化、信息化、农业现代化同步推进。城镇化是长期的历史进程,要科学有序、积极稳妥地向前推进。新型城镇化要找准着力点,有序推进农村转移人口市民化,深入实施城镇棚户区改造,注重中西部地区城镇化。要实行差别化的落户政策,加强中西部地区重大基础设施建设和引导产业转移。要加强农民工职业培训和保障随迁子女义务教育,努力改善城市生态环境质量。在具体工作中,要科学规划实施,加强相关法规、标准和制度建设。坚持因地制宜,探索各具特色的城镇化发展模式。

  会议强调,各级党委和政府要按照中央要求,从实际出发,锐意进取,扎实工作,齐心协力把推进城镇化工作切实抓好抓实。

  会议号召,我们要紧密团结在以习近平同志为总书记的党中央周围,推进城镇化健康发展,为城乡居民带来更多福祉,为全面建成小康社会和实现中华民族伟大复兴的中国梦作出更大贡献。

  会议还讨论了《国家新型城镇化规划》,有关部门将根据会议讨论情况作出修改。

网友观点

我要说两句

person
您好,请登录后进行评论。点击 登录 注册新账号

文明上网,登录评论,所有评论仅代表网友意见,新浪地产保持中立。

快捷导航