新浪乐居讯 本届三中全会强调“市场决定性”，CRIC预计未来楼市政策将逐步摆脱过去全国一刀切的模式，根据城市特性产生分化，并加快探索房地产长效机制的建立。然而在长效机制成熟前，为保证楼市稳定，现行调控手段仍将继续实行。

  保障房政策

  在政府住房保障逐步到位的前提下，市场在资源配置中所起作用将逐渐增大。“必须加快形成企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系，着力清除市场壁垒，提高资源配置效率和公平性。”“要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。”

  政府保障逐步到位为前提

  “十八大”奠定 “双规制”，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度10月中央政治局集体学习，明确 “保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针。

  土地制度的改革会使土地二元结构逐渐瓦解，实现农地入市流转，从而逐步实现“城乡统一的建设用地市场”的建立。

  建立城乡统一的建设用地市场”

  长期目标：打破土地二元结构，实现农地入市流转。

  与十七届三中全会 “逐步建立城乡统一的建设用地市场”的表述相比，此次“逐步”二字被去掉。表明改革的方向更明确，推进力度加强。但鉴于土地问题的复杂性，牵涉面广，改革依然是一项长期工程。首先，相关法律有待修正；土地确权与历史遗留问题需得到清理；农地入市规模、流转模式等需深入探索与试点。预计未来将经历至少10年的推进发展。

  小产权房有望转正

  对已经形成的‘小产权房’，或有望按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。长远影响：增加建设用地规模，增加房地产市场供应。

  “赋予农民更多财产权利”

  长期目标：赋予农民更多对土地的处置权、抵押权、转让权。目前多地已试点农民对于集体建设用地开发经营权的流转，最终农地转让权的开放将有赖“城乡统一的建设用地市场”的建立。

  制度：户籍改革

  随着城镇化的发展，以农民工为主体的流动人口占我国各大城市的常住人口比重逐年增加。日渐开放的户籍政策无疑将推升城市对外来人口的吸纳能力，从制度上促进城乡人员和资源流动，进而促进城乡一体化进程。户籍改革方针：小城镇和中小城市将优先开放落户限制；大城市人口向心力大，需要控制其合理人口承载量，户籍政策的开放谨慎。

  1、同一户口登记制度：逐步取消按农业户口、非农业户口区分城乡户口的登记方式，实行城乡统一的户口登记管理制度；2、居住证制度：使流动人口在就业保障、社会救助、了女就学、法律援助等方面，逐步享受 “同城待遇”; 3、购房落户逐渐取消：户籍政策逐渐放开的表现，购房不再作为外来人口取“合法稳定住所”这一落户条件的唯一途径。

  模式：大城市内城镇化 紧凑城市群

  城中村改造：目前全国各大中城市的城中村规模还依然十分巨大，城乡一体化的发展目标将加快对城中村的整体规划与改造计划。 城市外扩，去中心化：随着中心城区土地资源日益减少，居住成本高涨，大城市逐步“去中心化”成为发展趋势。郊县区域对中心城区挤出部分具有强大的吸附力，随着政策规划利好、城市轨道等交通网络覆盖以及生活和商业配套的完备，这种吸附力日渐加强，为城市“向外扩张”奠定基调。

  在特定的区域范围内云集相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，以一个或两个特大城市为中心，依托一定的自然环境和交通条件，城市之间的内在联系不断加强，共同构成一个相对完整的城市“集合体”。

  财税改革涉及面较广，具体包括对房产税在各个方面的进一步扩容，财税制度的进一步完善将逐步使地方政府摆脱土地财政的困扰。“必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥中央和地方两个积极性。要改进预算管理制度，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度。”

  征收困难原因：

  1、二手房评估系统不成熟的城市：没有征收的技术条件；

  2、房价涨幅有限的三四线城市：按原价的1%‐3%和按差额20%来征收无太大差别；

  3、需求旺盛的热点城市：提高交易成本将导致成交骤降，地方政府没有执行动力。

  预计新一轮房产税扩容，仍将结合当前试点经验，从增量开始征收，减少政策落地难度，短期来看，对市场的影响依然有限。严征土增税影响房企拿地，而土地出让金是地方财政的支柱，导致中央的收紧信号难以取得实质效果。