■本报记者武为峰于春美田国宝李宛霖北京报道

  12月13日，中央经济工作会议闭幕。今年会议的总基调是：稳中求进，改革创新。

  会议透露，要“努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造”。

  “棚户区改造和廉租房建设政策，说明中央开始强调房地产的社会功能，民生改善功能，价格调控逐步退出，把价格交给市场。”民生证券研究院副院长管清友认为。

  国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏告诉中国房地产报，此举说明2014年在房地产领域“政府应该管住该管的，即加大保障房建设力度；其他都应放开”。

  从业内专家的分析来看，中央经济工作会议透露出来的消息，对房地产行业是长期利好。

  “房地产调控”淡出

  今年的中央经济工作会议中，提到与房地产相关的词汇包括“住房问题”、“廉租住房”、“公共租赁住房”、“保障性住房”以及“棚户区改造”等寥寥数语，对“房地产”只字未提。此举透露出来一个信号，即政府只负责管理好房地产的社会功能。这也意味着，在2014年，中央政府对房地产市场的管理思路将会发生变化。

  2011年中央经济工作会议中，谈及房地产时强调“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。

  2012年中央经济工作会议中，谈及房地产时强调“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造”。

  对比后发现，今年中央经济工作会议不再“坚持房地产调控政策不动摇”，这意味着中央对房地产调控的思路出现转变。旧式的房地产调控政策或将作古。

  “政府以后不调控房价，只保障低收入人群的住房，其他市场说了算。”易鹏如是分析。

  长效机制有望明年两会前后公布

  那么，2014年，中央政府对房地产行业将如何管理呢？

  十八届三中全会结束后，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)提出要“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台”，同时“加快房地产税立法并适时推进改革”。万达集团[简介 最新动态]董事长王健林接受媒体专访时表示，《决定》没有再提“地产调控”是进步，说明未来会强化市场的决定性作用，弱化调控，政府抓保障，市场做商品房。

  中国房地产学会副会长陈国强在谈及《决定》时也表示，中央“将逐步淡化行政手段，回归市场化是大方向”。

  换言之，与以往“围绕房价调房价”的调控不同，改革聚焦在更深层次的问题之上。高房价的问题势必随着市场化改革的逐渐推进而得到有效的解决。

  在中国房地产报本期《豪宅调控或将以税代限》一文中，十八届三中全会文件起草小组成员张卓元透露，“2014年，房产税试点的改革力度将会加大，可能从别墅和高端住宅项目的持有者中推行房产税。”

  住建部一位官员在接受媒体采访时表示，房产税扩围肯定是要继续进行的，但全面推开尚需时日。“房产税的推进在最近一两年‘会有大的动作’。”国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，随着时机的日益成熟，该项税种试点的扩围已经不可避免。“中国房地产调控已经走到了一个十字路口，房产税有利于改变人们对于房地产发展的预期、改变房地产脱离其本来属性，变为投资品的趋势。”

  种种迹象表明，2014年中央政府对房地产的思路已经成熟。有消息透露，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案，具体方案可能会在明年两会前后公布。

  根据中国房地产报目前了解的情况，2014年房地产市场的改革思路是，政府强化保障性住房供给，同时逐步放开高端房地产市场，通过房产税等对房地产市场进行调整，以及加快推进房地产税立法。延续十年“越调越涨、越涨越调”的房地产调控政策，将会被长效机制所取代。

  影响房地产的宏观因素

  中央经济工作会议对“房地产”根本没有提及，这对房地产市场长期是利好因素。但由于房地产的命脉——土地——掌握在政府手里，而且新型城镇化也会对房地产业发展产生重要影响，加之房地产受宏观因素影响较大，本届经济工作会议中提及的宏观经济背景也颇为引人注目。

  首先，会议认为，“经济运行存在下行压力，部分行业产能过剩问题严重，结构性就业矛盾突出，生态环境恶化、食品药品质量堪忧、社会治安状况不佳等突出问题仍没有缓解”。

  从行文中可以看出，中央目前关注的重心是民生问题。关注经济运行的下行压力，同样也是在关注就业问题。

  在经济下行压力下，稳增长的重任还将落在房地产行业上。中原地产研究中心统计的数据显示，前11个月，全国主要的40个城市土地总成交额高达14019亿元，较2012年同期的8369亿元上涨了68%，同时也超过了2012年全年10674亿元的土地出让总收入。

  因此，要稳增长，就意味着房地产市场要继续发展。

  其次，中央经济工作会议明确，要“控制和化解地方政府性债务风险”，省区市政府“要对本地区地方政府性债务负责任，把地方负债纳入地方政府的政绩考核”。

  西南证券研发中心业务总监许维鸿认为，已经发的10万亿元地方政府性负债中，至少有20%的坏账。

  控制地方性债务意味着地方政府的资金来源渠道更少了，在房产税出台以前，地方政府或者更依赖土地出让金收入。若地方政府在加大保障性住房建设的同时，也在大规模供地的话，将会对房地产市场产生一定影响。

  最后，区域协调发展和自贸区建设，以及在中央经济工作会议中套开的全国城镇化会议，也会对局部房地产市场产生一定的影响。

  “这么多年，我们一直在呼吁把房地产调控做得更好一点，但实际上看到的结果与我们的愿望背道而驰。”中国社科院助理研究员，北京大学、斯坦福大学博士后陈秋霖认为，“加强基本住房保障，市场还是交给市场，符合民生保障守底线的基本原则。但我们还需要进一步观察，保障性住房的改革，到底能多大程度上真正解决住房需求。”(本报记者张凤玲对本文亦有贡献)