11月27日，万科首个购物中心金隅万科广场开业，预示着万科正式走上了商业地产之路。一直以来一直强调专注住宅市场的万科，作为国内最大的房地产开发企业，从去年开始就大规模地拿下多幅商业地块，耗资超过100亿元。从纯住宅开发转型至发展商业地产，万科商业变局已经定势。在国内房地产企业当中，万科尽管身居老大地位，但进入商业地产的道路却并不顺畅，而其商业地产发展轨迹处处也充满了另一大地产企业凯德的身影，从商业开发高管直至项目运营人才几乎都来带有凯德的背景。万科执行副总裁、北京万科总经理毛大庆就曾表示，未来万科要做一个城市综合配套服务商，向服务领域逐渐转型。

  万科商业正式启航

  从2010年3月，在东莞拿下第一块商业用地开始，万科是否进入商业地产开发就一直成为业内关注的焦点，但其后，无论是万科的官方口径还是开发的步伐都在强调住宅市场的深耕，对于商业领域一直言语不多。直至今年，万科的商业之路才正式大踏步前进。11月位于北京的金隅万科广场正式对外试营业，这既是万科首个商业购物中心，同时也被业内认为是万科从试水商业到正式下水的信号。

  事实上，万科要发力商业地产从去年开始就已经表现得比较明显。2012年，万科在上海、杭州、东莞、合肥、南京、青岛等地都在积极地出手商住地块，耗资超过100亿元，同时还斥资10.79亿港元收购香港南联地产73.9%的股权。这些举动都在说明万科已经下定了在商业地产大展拳脚的决心。而在今年，在1月份，万科就开始为商业地产的大开发提前做了准备，先是万科集团商用地产管理部在北京成立，而该管理部则是由凯德出手的万科执行副总裁毛大庆分管，这标志着万科终于将商业地产提升至集团发展方向和战略高度。

  目前，万科在北京规划有5个商用物业项目，持有型物业面积约为50万平方米，投资总额将达100亿元。据了解，万科下一个商业项目设在房山长阳，体量会超过昌平的金隅·万科广场，业态也会更丰富，包括酒店、公寓、写字楼和购物中心，预计2014年底开业。从2014年开始，全国范围内万科即将开业的购物中心将达到18个。其中，广东区域6个，总体量约42万平方米；北京区域4个，总体量约46万平方米。

  学习凯德“轻资产”模式

  万科执行副总裁、北京万科总经理毛大庆在今年8月举办的“中国商业地产产业化峰会”上曾表示：万科进军商业地产是城镇化发展的必然趋势，未来万科要做一个城市综合配套的服务商，向服务领域逐渐转型。

  作为国内最大的房地产开发商，一直以来万科所关注的焦点都在住宅上。现时向商业地产求变，其运营的模式引起了很多业内人士的关注。

  据了解，北京万科更倾向于学习新加坡凯德商用的“轻资产”模式。其核心理念是“私募 商业运营”，或者是“REITs(房地产信托投资基金) 商业运营”，将房地产金融和商业地产发展紧密结合，并借助REITs、私募基金等金融平台来完成租售并举。在国内尚未建立REITs制度时，还可以整售给基金。毛大庆认为这是比较安全的模式，也不会过分影响住宅业务。商业地产经营风险很大，很容易形成重资产。但要想轻资产，就必须得懂运营。真正打造一个好的商业地产，事实上是需要一个好的运营团队。这也是万科下定决心打造自己团队的原因。

  至于商业发展模式，万科选择的是总部模式加一线公司孵化模式。目前，万科的大型商业只集中在类似北京、广州、上海等资源较好的城市。而总部只负责提供孵化标准、要求的基地，具体细节则由孵化基地自己发挥。等到所有的商场都建起来之后，再通过观察运营得比较成功的项目，近一步推进资产和管理模式的整合。

  万科将现有商业项目分为三条产品线：万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。万科广场系列定位为区域型购物中心，生活中心系列主要针对集中型社区商业，而邻里家则是对社区商业街的归纳。北京金隅万科广场则属于“万科广场系列”的首个项目。张家鹏评价说，金隅万科广场位于北京新城区域，当地没有购物中心，填补了区域空白，辐射力不会太强，主要以生活化机能为主，但会有增长潜力。