在足球场上惹不起的恒大地产，又以土豪姿态现身长三角“包场”。12月4日至5日，短短两天时间内，恒大在上海、南京两地夺得7幅地，总价高达103亿元，并宣告正式进军上海和南京主城市场。

  “这次是有计划、有准备的拿地，在管理、资金和人才配备方面都准备充分。”恒大地产方面向中国房地产报记者回应称，恒大进入上海、南京等城市是公司 项目拓展向一二线城市适度倾斜，是为了调整布局结构，平衡区域市场。此外，恒大目前资金充足，有能力补充一二线城市的项目，拿地的时机已经成熟。

  两天砸下103亿

  长满杂草的空地，锈迹斑驳的铁门，这是记者在陆家嘴地区著名的闲置地块——源深路1号地块上所见的景象。此次恒大狂飙式拿地之前，这幅恒大唯一布局在上海市场的土地已经荒芜了五年。沪上尴尬冷清的开局，如今迅速被恒大不惜血本拿下7块地的狂热冲淡。

  12月4日，上海土地市场迎来“恒大专场”，当天出让的4幅纯宅地被恒大一家全部拿下，引来业内震惊。记者在竞拍现场看到，上午恒大盛建置业以 18.6亿元竞得嘉定区马陆镇43-05地块，溢价率82.48%，楼板价14598元/平方米。这是恒大在上海通过公开竞拍拿到的首幅地块。随后，恒大 盛建置业又以9亿元夺得松江区佘山北大型居住社区36A-04A号地块，楼板价12460元/平方米，溢价率149%。

  下午，恒大气势依旧，战胜现场11名竞买人，以6.32亿元竞得松江区中山街道SJC10010单元27-02号地块，成交楼板价12903元/平 方米，溢价率134%，在场业内惊呼恒大上演“帽子戏法”。最后，相邻的松江区中山街道SJC10010单元26-02号地块依然成为恒大的囊中之 物，7.84亿元的成交价，折合楼板价12461元/平方米，溢价率126.59%。

  当天上海土地市场挂出的4幅普通商品房用地全部被恒大摘得，总拿地面积达16.1万平方米，成交总价达41.76亿元。值得注意的是，这4幅宅地恒 大均面临激烈竞争，4幅地块领取申请书的人数全部超过40人次，竞买申请人数全部都在5人以上，参与竞买人数最少的嘉定区马陆镇43-05地块也有7人， 松江区中山街道的2幅宅地竞买人数更是全部在10人以上。

  “恒大积极抢地，充分表现出其战略布局转变意愿十分强烈，强势进军一线城市意图十分明显，这与原先重点布局二、三线城市形成鲜明反差。同时，鉴于上海土地市场在年末出现土地集中供应现象，也给恒大此类大型房企创造了更多的拿地机遇。”汉宇地产市场研究部总监付伟表示。

  在同一天，南京市国土局推出4幅地块，吸引了中海、栖霞、恒大、华润和万科等14家房企参与竞拍，最终恒大分别以33.6亿元和21.5亿元夺得城南小行G77地块和城北迈皋桥华飞路G79地块，成交单价逼近地块周边房价。

  12月5日，恒大又拿下上海的第五幅地块，以6.14亿元拿下位于嘉定区安亭一块住宅用地，溢价率高达98.75%。

  “恒大解救了中国足球以后，又来给南京房地产市场火上浇油。”南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远评价称，城南小行G77地块楼面价超过 14000元/平方米，城北迈皋桥地块超过15000元/平方米，而城北周边楼盘售价才不过1.6万~1.7万元/平方米，此次拍卖把处于南京地价洼地的 城南城北推到了一个新的高度。

  “这是拍地方式和市场竞价的结果，不是恒大一家把价格抬上去，多家房企参与竞拍，说明大家对市场看法一致，是资源配置和市场竞价的正常现象。”恒大 方面就此次大手笔拿地向中国房地产报记者指出，恒大相信最终会是多赢的结果，对开发商来说，优质地块有较大利润空间；对城市来说，恒大标准化开发可提升区 域及城市的竞争力。

  253亿元布局北上广深

  恒大以前侧重三四线城市。随着房地产市场在一二线和三四线城市的分化，大型房企和中型房企都把精力转移到一二线城市。随之而来的，是一二线城市的地价水涨船高。

  中国房地产报记者调查发现，此前，恒大在长三角一二线城市布局相当谨慎。恒大某综合体项目因动拆迁问题已沉寂五年，至今还未动工；在江苏南京、扬州、南通、常州、启东等早就有项目，但一直没有进驻南京主城区；两年前恒大在嘉兴拿地，才填补了在浙江市场的空白。

  是次恒大激进拿地，完全颠覆了其在长三角的原有风格，也打破其低成本圈地的开发模式。数据统计显示，恒大此次在上海摘得的嘉定区马陆镇43-05地 块，成交总价和成交楼板价均创下上海嘉定区经营性用地新高，其余3幅地块溢价全部过百且进入2013年至今上海土地溢价前十位。而南京两幅地块除一幅地王 外，另一幅也仅差12元/平方米与新地王失之交臂。

  在北京，自今年7月首次进京以来，恒大已耗资127.35亿元斩获3宗地块，土地面积超80万平方米，总建筑面积超100万平方米。

  在深圳，恒大拟通过控股国香地产获得广州、深圳项目及公司旗下土地储备，进军深圳市场。

  而在广州大本营，今年6月18日，恒大以23.09亿元加配建5.24万平方米保障房的条件拿下广州白云区沙太南路配件厂地块，住宅部分建筑面积14.48万平方米，折合楼面均价2.67万元/平方米。

  截至目前，恒大在拿地上已经豪掷520亿元。根据相关数据，恒大在一二城市的拿地占39宗，共斥资423.08亿元，占拿地金额的81.5%。其中在北上广深拿地金额超过253亿元，几乎占到拿地总金额的一半。

  全联房地产商会理事李骁指出，恒大一反常态进军沪宁正是今年房企对一二线城市市场趋之若鹜的一个缩影。恒大长期布局三四线城市，但随着“十八大”后 市场分化加剧，一线市场楼市持续火爆，三四线城市发展进入瓶颈期，恒大也必须做出战略微调，积极在一二线城市囤货，为房企2014年“千亿争霸战”奠定基 础。

  低成本难维持

  恒大的激进拿地，应该源自今年年中公布的“112”发展战略：即“一个优化”，“一个降低”，“两个提高”：优化住宅项目区位布局，坚定不移降低负债率，努力提高现金总额和主营业务净利润率。

  截至8月31日，恒大已经进入全国除台湾省之外的所有省市自治区的140多个城市，是中国进入城市数量最多、规模最大的龙头房企。同时，恒大持续优化土地储备区位布局，重点立足现有城市补充优质项目，实现土地储备均衡。

  不过，作为“三四线之王”的恒大，其原有商业模式能否玩转一线城市，值得观察。

  在业界，恒大是著名的成本控制高手，恒大董事局主席许家印经常提到，恒大的利润来自于超强的成本控制能力，来自于供货商、建筑商的让利。而进军一线城市后的恒大，在高价拿地的基础上保住“最薄利多销房企”称号或面临压力。

  以上海为例。“恒大这次土地成本占到一半以上，价格太高，可见其强烈的决心意愿。”上海一位国有房企高管向记者分析表示，恒大为进入一线城市高价拿 地隐藏着不小的风险：一二线城市拿地的高金额与各项产业的投入形成资金洪流，短期内投入大、回报率低，在一段时间内将持续出现高负债率运营，这对企业整体 操盘能力提出非常高的要求。

  一名不愿具名的券商分析师指出，恒大虽然现时把目光转投一二线城市，但其在三线存货量仍较多，现金回流并不通畅，目前短期还款压力较大。

  南京一位业内人士则指出，恒大代表了一部分资金充裕的上市公司，不惜代价也要占据行业制高点。

  对此，恒大方面也表示，今年前11个月，恒大已实现合约销售总金额983.8亿元，完成1000亿元销售目标几无悬念。“恒大已累积足够的资金，向核心城市进军的条件已经成熟。”恒大地产总裁夏海钧此前宣称。