土地增值税清算或揭开房地产税体系改革序幕
文章来源：国际金融报
“口水仗”升级
“反攻”似乎要开始了。最近，市场传来消息称，央视已开始四处访问专家，其中包括财经评论家叶檀、上海易居房地产研究院副院长杨红旭等人。但就目前的情况看，央视的“反攻”能否取得效果，还不得而知。
11月24日下午，央视《每周质量报告》称，“2005年1月1日至2012年12月31日，包括SOHO中国、万科、富力地产在内的45家房地产企业欠缴3.8万亿元增值税”。报道一出，舆论一片哗然。然而，就当网民们纷纷表达房地产行业“暴利”的时候，市场反应很快逆转——华远地产董事长任志强在新浪微博上连发多篇微博，痛陈央视的“愚蠢无知”。
“土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种，不存在逃税、避税和拖欠的可能。”任志强在微博上称，“正在研究如何公开起诉央视的事宜。”
随后，据市场人士对本报透露，任志强和中国房地产协会召开了小型的发布会，解释土地增值税的各种情况。紧接着，万科A、华远地产、招商地产、北京城建等，纷纷在A股市场上发表公告，澄清欠缴土地增值税的事宜。与此同时，国税总局也称，有关人员对土地增值税欠税的巨额推算“是对税收政策和征管方式存在误解、误读”。
事实上，对于业内来说，土地增值税是非常古老的话题。记者查阅资料发现，上海易居研究院院长杨红旭早在2010年6月就公开撰文称，与房产税相似，1994年正式实施的土地增值税，也是国务院条例，但“执行效果比房产税还要差”。杨红旭当时称，“土地增值税计税程序非常复杂，部分开发商也会以各种借口躲避清算，于是地方税务部门既无奈、又消极，只对项目按销售金额的0.5%至2%预征，项目结束后大致核定一个纳税金额，绝少严格按四级累进制进行清算。因此，土地增值税基本上就是一笔糊涂账。”
那么，对于这个税种的争议，市场到底该如何理解？争议的背后，又凸显出了房地产市场目前存在的什么问题？同时，对于这一“最复杂”、“最容易产生糊涂账”的税种，是不是又该进行一定的改革？
话题一
为何成“糊涂账”
“土地增值税之前是分两个阶段来征的——预征和清算，对于多数开发企业而言，预征这个环节都做了，但清算环节基本都没做。”
对于土地增值税，业界专家直言，土地增值税一直是房地产税收体系中，税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。
国税总局的官方说法是，“由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。”那么，中国的土地增值税是如何变成“扯皮”税种的？
宋会雍：土地增值税之前是分两个阶段来征的——预征和清算，对于多数开发企业而言，预征这个环节都做了，但清算环节基本都没做。这是因为，在土地增值税方面的技术存在问题，即原则上项目整体被结算之后，根据钱回收了多少来算土地增值的比例有多大，以此来判断税金是多少。但在实际操作过程中，却没有按条文来执行。
之前也有政策说在项目完成85%时先做清算，等项目完成之后再结算，但随后发现这个比例不太好掌握。因为，有部分公司卡在85%就不卖了。所以，地方政府不得不采取预征，在卖房子时就提前征收。剩下的税费原则上还得在项目结束后清算才知道征多少。
顾云昌：其实，有的时候，开发商是被动的。比如，在是否补交土地增值税的问题上，主要还是要由税务部门看结算情况来决定。还有一点，现在规定土地增值税预征，但理论上这是不应该的，不完全符合市场经济的规律。因为土地增值税是要根据增值多少才能计算出来的，开发商刚刚开发还没销售就进行预征并不合理。
不过，现状是，税务部门规定进行预征，开发商也不得不这么做。
话题二
是否存在“欠费”
“其中有个别情况也是不可避免的，包括没有及时结算、有的项目进行时间过长、税务部门过于繁忙或是公司自身有意拖欠。”
据媒体的表述，当前中国的土地增值税对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值率大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值率超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。“如果按60%来计算，这实际上是一笔不小的数目。”江苏一位四线城市的开发商对《国际金融报》记者表示，“一旦有这样的情况出现，市场不可能不存在欠费的情况。”
但“大炮”任志强认为，土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种，不存在逃税、避税和拖欠的可能。随后，诸多房产商纷纷出面“澄清”。那么，房产商究竟有没有“欠费”？
崔新生：肯定存在。任志强对政策比较了解，所以在打“擦边球”。地方政府也不愿意揭开此事，可能的原因是，地方政府和房地产商一块欠了一些税费。但这是历史问题，房地产企业即使欠费，补交的概率也比较小。
顾云昌：欠费这一说法并不准确。在土地增值税的交纳上，房地产企业尤其是上市公司是很规范的。本人作为一些上市公司的独立董事，包括其他外部审计师、董事等都要求上市公司将要交的土地增值税预留出来。
首先，在房子还没销售出去之前进行预征。上市公司按照发生的成本和未来楼市的销售价格，根据国家税法，计算出大概的税费，在账目上作预提处理。但这笔预提具体何时交给政府是等到政府有关部门来结算时，再进行清算的。所以，从预提到结算有一个过程。一般而言，上市公司从项目销售时就开始预提，但结算可能是要等到项目全部完成或者项目完成85%以上，在政府税务部门认为时间合适时才进行结算。可以明确，钱是预留在账户中的。
总的来说，在交纳土地增值税时，第一部分是预征，第二部分是预提，理论上在结算时多退少补。如果清算下来还少，税务部门肯定会让相关公司补齐差额。
但是如果把这样一个过程看作一个漏交、不交是不合适的。上市公司的操作是比较规范的，财政部门、房地产部门，尤其土地增值税作为地方政府的重要收入来源之一，是绝不可能让你不交土地增值税的。当然，其中有个别情况也是不可避免的，包括没有及时结算、有的项目进行时间过长、税务部门过于繁忙或是公司自身有意拖欠。
不过，个人认为，中小型地产企业是否完全遵循上述规范，就很难说了。一方面，可能是结算不及时，项目太多、其中的成本计算、扣除过于复杂造成推迟结算。另一方面，也有可能是有的地方预征了土地增值税之后，也就稀里糊涂地过去了，或是税务部门繁忙时就没有精力处理。
宋会雍：首先，清算不了，或清算时就有问题出现了；其次，开发商也没兴趣。客观看，土地增值税把土地方面的收益征走了大部分。另外，地方政府不积极，如果地方政府锱铢必较，哪个开发商还愿意去拿地？土地还卖不卖？因此，地方政府没什么积极性。
同时，国税总局的解释也说关于土地增值税说法有误，但误在哪儿没解释清楚。国税总局也在在回避到底清算没有，每年2000多亿元是否有遗漏。现实是，官方没有正面回应，截至目前，也没有准确的数据。
话题三
税费占房价七成？
“房价主要是税和土地出让金，其中60%或70%由政府收走了。因为土地是国有的，所以卖土地的钱以及政府所收的税占房价的比例比较高，其中超过一半以上是土地和税的钱。”
根据任志强的说法，其2008年调研了北京等一线大城市的70个项目，发现地价大约占到平均售价的54%至55%，再加上25%的所得税、增值税可能到60%，包括地价和各种税费在内的成本占到房价的70%左右。那么，这一说法是否是普遍现状？
崔新生：在国家财税道路上，理清土地增值税缴纳情况是必经之路。房地产价格大幅上涨很多程度上也是拜土地增值税所赐。
对于房企税费占房价的比例，个人认为可能在64%、65%左右。国家通过税收增加收入。其实不仅仅是房地产，中国很多产品构成中一半左右也都是被纳入国家税收的。
顾云昌：央视作为媒体反映了一种声音，但它并不清楚其中的窍门。而房价主要是税和土地出让金，其中60%或70%由政府收走了。因为土地是国有的，所以卖土地的钱以及政府所收的税占房价的比例比较高，其中超过一半以上是土地和税的钱。
真正与房价有关系的是供求关系。即使税降低了，由于供不应求还是会导致房价上涨。所以探讨问题要从供和求两方面着手，过去调控主要是从遏制需求入手，这一轮调控中央的态度则是增加供应。
此外，房价是面包，地价是面粉。房价的背后是土地价格，土地价格上涨说明供不应求，如果加大土地供应量，不像现在地王频出，土地价格回落、房价自然也上不去。与此同时，房价也涉及到土地政策问题，之所以土地拍卖时会有流拍，也是因为价格低了政府不愿意卖。
宋会雍：土地增值税“糊涂账”被捅出后，各个部门、企业都在进行自我辩护。从原则上来说，税务部门也有其责任，为什么不征、为什么算不清楚，如果现在的征收体系不合适为什么不去探索更合适的。征收主体、被征对象对这一问题缺乏积极性。
另外，税收占房价七成的说法不合理，而地价多高、未来房价就多高这逻辑也是不存在的。地价、房价都是预期值。开发企业不会因为成本低而卖得便宜，一定是价往高处走。
房价是根据市场的供求关系决定的。从十来年的市场来看，房价与项目开发的真实成本一直是背离的，没有直接关系，市场价格决定的是剩余各个部分的空间。
所以任志强的逻辑——地价贵和房价高都是政府的关系，开发商只是商人，在市场上也说不过去。拿地时说政府垄断，卖地时说是市场化，这个逻辑不合理。
罗寅申：只能说从业人员与非从业人员看待问题、理解事物不同，对土地增值税概念理解不同从而产生了混淆。
开发商必然是根据正常的程序进行的，拖欠只不过是时间上、周期性的问题。如果是从流程来看，部分开发商的土地增值税肯定不是一次性交付的。
土地增值税是一个税费，支付方式可能不同。在执行中并不是要求一次性、在某个时间点进行的。
事实上，由于我国税种很多，尤其是房地产，前期拿地、未来建设、滞后的交易都要交税，因此税费的确占据消费者购买的整个房价的很大一部分。
话题四
税费该如何完善
“开发、流转、保有环节应该统一进行调整和立法。目前房地产税收已经比较重了，并且这最终都会落实到买房者身上。”
最近，市场传来消息称，央视已开始四处访问专家，其中包括财经评论家叶檀、上海易居房地产研究院副院长杨红旭等人。但就目前的情况看，央视的“反攻”能否取得效果，还不得而知。这场“争斗”最终如何定论似乎已不重要，业界最为关心的是，未来房地产领域的税费，到底该怎么完善调整？
崔新生：如果要严格缴纳土地增值税的话，房地产商未来赚钱将越来越困难，但改革能否深入内部目前还很难判断。
顾云昌：十八届三中全会已经提出要加快房地产税的立法。这个并不是某些人理解的房产税立法，而是包括地、房都要加快立法。现在的房地产税收体制是计划经济体制下的产物，恐怕并不适合现在市场经济的需要，尤其是现在保有环节还没有征税。
开发、流转、保有环节应该统一进行调整和立法。目前房地产税收已经比较重了，并且这最终都会落实到买房者身上。所以税收该减的减、该调整的调整、该取消的取消，但这其中有一个过程。
目前，开发环节最混杂，既有税又有费，其中费其实是不规范的。国务院现在正在清理这些审批项目，减少审批手续。因为审批手续越多，费用就越多，尽可能减少手续的收费或是不收费也可以避免行贿和成本的负担。所以未来是清费增税。
另外，现在流转环节的税率太高，阻碍了市场的活跃性，需要减税、降税的措施。保有环节则可能要增加税收力度，这也是大家在呼吁的。
罗寅申：这场争论不会改变目前现有的体制、支付方式。预征等方式也不会因此变成一次性支付。
不过，值得强调的是，未来应该对税费优化，对非主要税费征收幅度进行缩减，或是删除一些不必要的税种。比如即将推出的房产税，交易环节不必要的税费会不会去除；或是针对投资性人员，会不会保留一些交易环节投资性标准认定的高额交易环节税费。
宋会雍：土地增值税的清算会加快行业的洗牌。有些公司靠土地增值来盈利，当土地增值税被开刀，他们可能会选择自动退出。事实上，这与房产税、所得税对投资客动刀一样。一旦开征房产税、所得税，投资客立马就抛盘，市场的供应量相应就大了。在土地增值税打击之下，行业洗牌加快。
这场争斗也使得问题从后台走向前台。央视这一说法可能不是代表自己，而是在房产税体系改革中，土地增值税作为重要的一部分的一次亮相，与市场的一次对话。
与此同时，可能会揭开房地产税体系改革的序幕，国家需要重新协调税收体系和地方投资的关系。不过，在“动刀”之前必须全盘考虑，原先在此处拿地的某些开发商退场所带来的影响多大，清算后能否填上等问题。
虽然说相较于公共部门而言，开发商是处在劣势地位，缺少话语权，被千夫所指。但他们也不会甘愿人云亦云，还会有利益纠缠，和地方政府协商需要时间，但这一问题不会被无限期拖延下去。
【名词解释】
土地增值税
是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。也有说法称，土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。
