上海政策组合拳出台，年底楼市“翘尾”难现
张宏伟
同策咨询研究部总监
2013年11月25日，沪七条出台之后，上海浦东限购政策再度收紧，通知指出，浦东新区外地离婚带未成年小孩的，明天开始不可以买房了。以网签时间为准，截止今天晚上9点钟。另外，同时执行的还有：上海户籍离婚带未成年子女的也认定为单身，即只能购买1套住房，而之前的政策是可以购买2套。
随后，“区县指导价格”再袭上海楼市这个现象会对上海楼市，至此，上海“沪七条”出台之后，上海浦东限购政策再度收紧、各“区县指导价格”已形成政策组合拳。上海政策组合拳出台，那么，对于年底楼市“翘尾”行情来讲会有哪些影响？
浦东单身限购政策收紧将使自贸区楼市熄火
首先，我们来看浦东新区单身限购政策收紧对于房地产市场影响有多大？
同策咨询研究部数据显示，上周(11月18日-24日)上海商品住宅成交量27万平方米，虽然较上上周40.66万平方米的成交量有明显的下滑，彰显了“沪七条”对于市场短期的调控作用。但是，相对今年上半年市场，27万平方米的周度成交量相对来讲仍然是不错的。
浦东新区单身限购政策收紧，会影响以“假离婚”方式购房的群体，因此，会影响浦东楼市成交量的变化，尤其是最近市场热度较高的自贸区板块，比如森兰板块、临港新城等。浦东单身限购政策收紧将使自贸区楼市熄火，短期内陷入僵局。
以上海自贸区成立前后商品住宅成交量价为例，同策咨询研究部数据显示，上海自贸区成立2个月左右，上海自贸区板块个案相对成立前普涨15-20%。从具体板块成交变化来看，外高桥板块作为规划中的国际化生态港区，目前商品住宅成交均价每平方米超过3万元/平方米，2013年10月成交均价达到37913元/平方米，未来森兰国际社区也将迎来高端住宅供应的热潮；川沙板块近年来受到地铁2号线东延伸段开通、迪士尼建设等诸多利好因素的影响，板块热度持续上涨。2013年10月板块商品房成交均价在2.1万元/平方米左右；临港板块伴随着产业规划，人口快速导入，以及投资客推波助澜，临港新城的新房均价10月已经达到15000元/平方米。上海自贸区板块相对成立前也有15-20%的涨幅。
从商品住宅成交量来看，外高桥板块9月商品住宅成交55193平方米，环比上涨367.3%，临港新城板块9月商品住宅成交55413平方米，环比上涨158.7%，川沙板块9月商品住宅成交面积17754平方米，环比上涨102.5%。10月份，外高桥与临港新城商品住宅成交仍保持在高位，相比8月依然有高达200.5%和113.9%的涨幅。
但是，随着“沪七条”的出台，已与上海浦东限购政策再度收紧、各“区县指导价格”已形成政策组合拳。投资氛围较浓厚的自贸区板块会受到一定影响，具体来讲，外高桥以改善需求居多，会受到二套房贷首付提高至7成的影响，也会受到“区县指导价格”政策层面对于板块内高端楼盘的预售许可证收紧的影响；而临港新城则因为是投资需求居多的地区，这些需求短期内也会被“沪七条”拒之门外，导致区域内市场成交量价短期内陷入僵局。从这个角度来讲，自贸区为各个地方房地产市场带来房价上涨红利的同时，也会带来调控的风险，随之而来的是投资客进去要为之付出一定的代价。
同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为，从未来自贸区政策落地对于房地产市场影响的趋势来看，十八届三中全会后哪里有自贸区政策落地，哪里的楼市尽管将被市场炒作的沸沸扬扬，房价将因市场化而短期内报复性上涨，但是，也会因为市场化之后房价上涨过快造成投资泡沫，会带来调控风险，投资客进入市场投资的话，或许要为之付出一定的代价。
对于浦东楼市来讲，浦东新区楼市成交量有可能因为单身限购政策再度收紧、“区县指导价格”导致成交量小幅下跌。由于浦东新区为上海市商品住宅市场成交量的三大主力区域(浦东、宝山、嘉定)之一，浦东成交量的变化会影响到全市成交量。
上海政策组合拳出台，年底楼市“翘尾”难现
同策咨询研究部数据显示，截止2013年11月24日，上海市商品住宅成交量已高达1158.56万平方米，已经接近自2010年以来任何一年的成交量，仅次于2009年的1763.6万平方米，需求的释放已经让市场成交量达到阶段性的高峰。
那么，在政策组合拳的调控下，上海市商品住宅成交量的年底“翘尾”行情能否出现呢？市场成交量会否因为往年年底翘尾的行情再度走高？同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前至年底的市场成交量，由于“沪七条”、浦东单身限购政策收紧、“区县指导价格”等政策，上海市商品住宅成交量相比之前将出现下跌，这样的下跌很大程度上是由于成交结构变化引起的，具体来讲，高端楼盘成交量因为预售许可证的收紧会受到影响；由于浦东单身限购政策收紧，对于自贸区炒作热度较高区域、浦东部分高端板块会受到影响；由于“区县指导价格”的限价政策，会对于影响部分高价楼盘入市的节奏，暂时无法入市。因此，综合以上因素来看，上海楼市年底“翘尾”行情有可能难以出现。但是，2013年上海市商品住宅成交量预计会在1250万平方米左右，这样的成交量相比前两年仍然是相对乐观的。
对于价格来讲，通过收紧预售许可证发放过程、延发高端楼盘预售许可证、收紧单身限购政策、“区县指导价格”等方法，控制中高端楼盘在市场当中的成交，从而结构上控制整个房地产市场的成交均价，从表面上来看，使整个市场均价走势相对平稳，上涨放缓，为短期内完成年度的房价控制目标提供了市场环境。但是，从个案价格来看，由于市场供求关系较为紧张的基本面并没有改变，个案价格很难出现实质性的下调。
因此，这样的做法只能说是短期内维稳市场的做法，对于高端楼市或需求来讲，“区县指导价格”、浦东收紧单身限购政策、延发高端楼盘预售许可证的方法，导致市场需求后置，短期内不能入市。但是，一旦政策执行层面出现了松动，高端市场成交马上就会有报复性的反弹，引起市场出现异常现象。
