今年楼市四大新特征：改善接棒投资，长效调控接棒行政
张宏伟
同策咨询研究部总监
经过这一轮“史上最严”房地产市场调控，“去投资化”调控效果已经显现。从调控效果来看，本轮调控就如大浪淘沙一般，经过“去投资化”、“去泡沫”化的洗礼，驱使各个城市逐渐回归到以“供需”为主的市场“基本面”的本质。
同时，从行业发展特征来看，房地产市场自2010年限购限贷“去投资化”调控以来，楼市逐渐步入“自住需求”通道，逐步回归正常合理水平。全国房地产进入2-3年左右的小周期发展阶段。
同策咨询研究部总监张宏伟(博客)认为，从房地产投资增速来看，2013年1-10月份，固定资产投资与房地产开发投资增速相当，都保持在20%左右，同策咨询研究部总监张宏伟认为，房地产开发投资增速若明显超过固定资产投资增速，那么，我们认定房地产有存在泡沫的嫌疑。当前来讲，固定资产投资与房地产开发投资增速相当，整体市场来看未出现明显泡沫。
这其实是过去三年坚持楼市“去投资化”政策调控的效果之一，这点是值得我们肯定的。
今年来讲，中央工作会议、新国五条细则、“两会”及相关部门的声音，传达了政府坚持楼市调控不动摇的大基调。其目的很明显，从经济的角度来讲，利用楼市“去投资化”取得成交的时机，来倒逼资本回流实体经济，促使实体经济结构转型。
但是，今年以来调控政策又出现了一些变化，也导致了今年中国房地产市场相对应出现了四方面新的特征，具体来讲：
首先，整体调控政策坚持“去投资化”的同时，呈现出定向宽松中 “阶段性”局部收紧，政策执行总体较“温和”。楼市短期仍将扮演拉动经济角色，楼市逆经济周期的特征在当前表现比较明显。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，尽管第三季度中国经济增速反弹至7.8%，但是宏观经济仍然尚未明显好转，存在探底的市场风险，因此，在宏观经济没有形成回暖趋势之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，房地产市场“逆经济周期”发展的特征仍将持续。因此，只要下半年市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会在下半年呈现出总体上回升的迹象，整个市场基本面也会因此继续好转。
其次，调控基调发生微妙变化，2013年不再以房价合理回归为目标，这导致不同城市市场之间出现“分化”，同时，也导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征。
具体来讲，一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕，市场表现相对平淡，价格上涨动力不是很充足，尤其是芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市，市场成交量低迷，房价还处于下跌或停涨的状态。
在这样的市场背景下，芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市出台了定向宽松措施，而北京、上海、广州、深圳等一线城市、郑州、西安、武汉等部分热点二线城市地则有出现“阶段性”收紧的政策，合理调节市场需求结构，以完成年度房价控制目标。总体来讲，不同城市的调控政策具有“分化”的特征有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理。
第三、支持面在增宽，2012年年底住建部明确提出支持改善型需求，改善需求成为2013年楼市一支重要力量。
从政策执行的角度来讲，新国五条细则当中涉及的二手房交易需缴纳20%增值税的政策、二套房贷首付比例提高等政策大多数城市并没有执行，在这样的市场阶段，改善型需求接棒投资投机性需求开始在一线城市、部分热点二线城市积极入市，这样，自住需求与改善型需求两股力量推动之下，重点城市房地产市场基本面迅速好转。因此，从这个角度来看，改善需求成为2013年楼市一支重要力量。
但是，2013年10月以后，因为改善需求释放成交量较大导致一线城市、部分二线城市房价上涨过快，以北上广深等为代表的热点城市出台阶段性收紧措施，调节市场需求结构，以完成房价控制目标。但是，总体来看，改善需求成为2013年楼市一支重要力量这个特征并不会因为年底政策的收紧而改变。
综合以上分析，在政策面定向宽松、房价控制目标标准降低、改善型需求积极入市等诸多因素影响下，随着“国五条”影响的逐渐淡化，我们发现，2013年三季度楼市量价企稳回升，9月70城价格指数环比涨幅再度突破1%，热点城市高价地块频现加大房价上涨预期。从全国市场来讲，楼市“金九银十”名副其实。
此外，中指系统数据也显示，2013年10月，从同比来看，十大城市平均价格上涨15.69%，连续第12个月上涨，且涨幅较上月扩大1.82个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，北京、广州、深圳涨幅均超过20%，南京、上海、成都涨幅在10%-15%之间，重庆(主城区)、武汉、杭州涨幅在5%-10%之间，天津涨幅在5%以内。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从楼市量价齐升背后的根本原因来看，货币供应量的持续增加仍然是今年楼市火热的根本原因。而其他层面的因素如政策定向宽松支持首套自住需求、改善需求接棒投资投机性需求入市等则只是货币供应量增加基础上的具体市场需求释放的表现。
国家统计局数据显示，2013年虽然M2同比增速从1月的15.9%下降为1-10月的14.3%，但总体来看，M2同比增速依然高于今年政府工作报告中提及的13%的目标。在市场流动性依然相对宽松的市场背景下，政策定向宽松支持首套自住需求、改善需求接棒投资投机性需求入市等诸多辅助因素影响下，今年楼市“基本面”开始实质性回暖。
第四，楼市火热背后带来“阶段性”的政策不确定性，尤其是当前一线城市、部分二线城市房价上涨过快，导致部分热点城市已有“阶段性”救火收紧措施出台。同时，房地产调控长效机制又在酝酿之中，“阶段性”的收紧措施为长效调控机制出台做铺垫，使整个调控呈现出长效调控逐步接棒行政化调控的趋势。
十八届三中全会的召开，其中提及市场对于资源配置的决定性作用、建立城乡一体的建设用地市场、不动产登记制度背景下的房地产税费改革等等，其目的通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。从趋势来看，尽管短期内北上广深等一线城市、武汉等部分二线城市出台了阶段性的收紧措施，甚至上海、广州、武汉三个城市还强化了限购措施，但是，这毕竟属于短期内为了遏制房价过快上涨的“救火”的临时性措施，从中长期来看，限购等行政化的手段和措施势必会退出历史舞台，长效调控机制或将从今年十八届三中全会之后开始接棒以行政化为主的调控手段，这就给未来房地产市场发展环境带来了一些不确定的机遇与挑战。
尤其是近日，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案的消息频频曝光，十八届三中全会之后，有关市场对于资源配置的决定性作用、建立城乡一体的建设用地市场、不动产登记制度背景下的房地产税费改革等等的讨论也见诸报端，这也就意味着十八届三中全会之后中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。
从未来发展趋势来看，今后房地产市场调控的改革方向便是调控更加市场化，坚持“去投资化”，最终通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。
从调控思路来看，经济手段、市场手段调控将深远影响整个房地产市场的格局及未来走势。从短期内可操作的楼市长效调控机制来看，极有可能先期形成一个可以操作的简单的长效调控体系，然后逐步向土地、金融、财税等多方面进行改革，最终形成楼市长效调控机制。
