上一周，十八届三中全会闭幕，全面深化改革的纲领性决定也随之公布。虽然说单从此次三中全会公报的内容来看，对公众关注的房地产话题表述十分有限，并没有过多提及“房地产”的字眼。但其中所涉及的关于市场化改革、土地制度改革等举措，都与房地产行业紧密相关。那么三中全会改革的内容对房地产行业将产生什么样的影响？对房地产是利空还是利好？小产权房是否会转正？此次改革对房地产市场和整个行业的发展带来了什么机遇和挑战？这一系列问题成为了近期社会热议的话题。对此，记者走访了业界相关人士进行详细了解。

  焦点

  全会定调改革方向多项调整与楼市相关

  备受各界关注的中共十八届三中全会于11月12日闭幕，为期4天的全会审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。此次三中全会所有的重点都围绕“改革”两字展开。据统计，十八届三中全会公报中提到59次“改革”，同时也是提到“改革”二字次数最多的一次三中全会。全会不仅定调了未来改革的方向，并且还设定了改革落实的时间表，致力到2020年在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果。

  然而对于公众都比较关心的房地产行业，会议却没有过多提及，也没有突出强调“房地产调控”。但业内人士普遍认为，此次会议提出的多项调整都与房地产市场紧密相关。

  福晟集团常务副总裁何建华告诉记者：“此次三中全会奠定了未来改革与发展的方向。虽然并没有刻意提及楼市，但多项调整都与楼市息息相关。其实包括市场化改革、土地制度改革、房产税立法，以及保障房制度的改进等方面，这些对楼市的长期发展都是利好消息。

  “此次三中全会主要是在宏观上定调改革的方向，并不会过多涉及细节问题，但看得出政府是希望推动长效机制建设。所以我预计下一步政府还将根据此次大会的调整方针来制定相关的楼市调控政策，进行循序渐进的疏导。”东方上品房产营销有限公司执行总监李代良如是说。

  解读

  A、明确方向房地产向市场化迈步

  促进市场化无疑是此次三中全会的重点内容，记者查看中共十八届三中全会公报全文发现，公报多次提及促进市场化。5000多字的公报中，“市场”一词出现了20多次。而在记者的采访中，业内人士一致提到三中全会提倡市场化这一特点。

  “在楼市调控长效机制建立方面，逐步淡化行政手段，回归市场化是一个大方向。”何建华告诉记者，目前住建部、发改委等部委参与制定的房地产长效机制的方案，亦强调通过土地、财税等相关制度的改革，建立房地产调控的顶层设计，促进房地产市场回归市场化。

  福州泛亚盛世房地产投资顾问有限公司策划总监林恒告诉记者，以往针对调控比较注重“目标管理”，许多城市都提出了年度房价控制目标，但目标相对模糊，比如“基本稳定”“保持稳定”等，所以此次提出使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革。而这一纲领性决定的提出，对楼市的健康发展将起到促进作用。

  B、完善保障保障房设计将更加合理化

  本届三中全会高度突出了市场的地位，由之前的基础性上升为决定性。但房地产市场化的前提是保障到位，因此保障房建设和管理加速完善更加迫在眉睫。而此次，十八届三中全会通过的《决定》提出健全符合国情的住房保障和供应体系，保障房建设亟需注入新的改革精神，将对现有的保障房设计与管理进行合理化规范。

  对此，李代良认为，公租房逐渐成为住房保障主体、经济适用房逐步退出这样的改革方向凸显了合理化。因为相比经济适用房有可能产生的“不公平”“不合理”现象，公租房由于不能上市交易在这方面的隐患就小了很多，可以更加有效地成为“城市低保人群”“城市中低收入人群”的住房保障手段。

  何建华对此观点表示赞同，他近一步分析称，国家建设经济适用房的初衷除了让中低收入人群能够实现“居者有其屋”，还希望通过经济适用房的低单价来拉低或者抑制房价的上涨，但是实际上效果并不明显，还在一定程度上造成了国有资产的流失。所以使用“公租房并轨”即公租房与廉租房并轨运行的模式会更加合理。

  C、健全税制房产税仍有积极意义

  近年来，关于房产税扩围的消息此起彼伏，而此次三中全会在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中并没有专门提到房产税，使用的概念是房地产税，并且加了3个关键词：“立法”“适时”与“改革”。

  对此何建华告诉记者，立法的过程本身就为房产税“愈辩愈明”提供了法律基础，同时，改革也将着眼点放在房地产税一系列的增减调节和目前税制的整体调整上。

  何建华进一步解释，从房产税自身来讲，虽然试点的效果并不明显但仍有积极意义，其影响主要也是引导市场去投机化，通过税费的征收，让投资客的投资回报收益回归到正常合理的范围内。但房地产税是对老百姓、公众财产权的分割，直接向个人和家庭征收，一定要遵循税收法定原则，要立法。此次的提法正是回应了房产税开征的合法性、公平性诉求。这是税制改革中的一大亮点。“房产税立法有助于税收征收，更具有正当性”。

  林恒则介绍，立法有积极的意义，税制设计会更公平，哪些免，哪些征收，会广泛征求民意，让社会能够参与进来，充分表达各方声音，从而通过法制思维和法制方式来推进改革促进发展。

  李代良对房产税扩容持保留态度，他认为“从现实操作层面的复杂性来看，房产税立法还有待时日，因为房产税在制度、技术以及基础数据方面都存在缺失。所以，房产税的实施首先需要通过严肃的立法程序，而推行将是一件审慎及渐进的工程，短期内全面实施的可能性并不具备，房产税马上推行的传言或将平息。

  D、合理土改小产权房转正短期难以实现

  而在土改方面，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场，为土地制度改革以及相关法律法规的修改提供了方向，如修订《土地管理法》，为农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股创造合法条件，实现与国有土地同等入市、同权同价。而随之，小产权房“转正”的风声再起。这也引起了社会的广泛关注。

  “这说明国家更重视农民的利益。”李代良认为，“小产权房”的本质是规避法规成本，损害市场秩序，很多地方小产权房的价格不到商品房的六成，甚至更低。如果简单将小产权房“转正”，可以自由入市，无疑会破坏社会公平公正。

  何建华表示，改革方向对解决“小产权房”问题提供了大的原则，但“小产权房”的转正面临着诸多需要解决的问题，并不会立即“跟风转正”。但必须要看到的是，改革的出发点和立足点，是保护绝大多数公民的合法利益，而不是给曾经游离在公平公正之外的非法利益提供庇护。

  影响

  楼市将更平稳发展榕品牌房企或迎来发展契机

  此次公报只是在宏观上提出改革的方向，接下来势必有一系列针对改革的调控政策出台，这些政策一旦推行，对一直处在舆论漩涡中的中国房地产市场将会产生什么影响？房价是上涨还是下行？对此业界人士普遍认为，三中全会实际上是给房地产行业吹响积极的号声。

  林恒认为，公报中对房产税、增加供应等应对当下楼市问题的很多措施都有涉及，整体来看，楼市的长效机制正市场化，这将成为楼市发展的大趋势。因此，三中全会后，楼市将更加平稳健康地发展。

  “既然是市场化，就一定会存在优胜劣汰。在未来，楼市的竞争将更加激烈。就福州市场而言，品牌实力开发会迎来新的发展机遇，继续做大做强，而对中小型开发商来说，将面临市场资源不足、金融支持匮乏、人才资源短缺等困境。如果不及时调整完善自身实力，很有可能在激烈的竞争中被淘汰。”何建华如是说。