新浪乐居讯(编辑 杨蕾)又是阳光城。

  9月27日，阳光城联合体以4.74亿元竞得浦东新区上海国际医学园区D2-02-05住宅地块，折合楼板价12951元每平方米，溢价率135.5%。

  今年以来，福建房企阳光城集团股份有限公司(000671.SZ)(以下简称阳光城)在上海、福州、咸阳、太原等城市土地市场“抢地”，受到众多关注。根据阳光城2013年半年度报告，截至报告披露日8月29日，阳光城今年已斩获土地166.67万平方米。

  业内人士指出，阳光城的扩张离不开足够的资金以及2015年500亿元销售额目标。“500亿元目标是动力也会是压力。”

  不过，目前阳光城离2015年500亿元的销售目标又近一步了。2013年三季度末，在中国房产信息集团联合上海易居房地产研究院共同发布《2013年第三季度房企销售TOP50》排行榜中，阳光城以133亿元的销售额排名32位，首次突破百亿元。

阳光城集团总裁陈凯

  “疯狂”夺地

  今年以来，阳光城继续积极增加土地储备。

  根据阳光城2013年半年度报告，截至报告披露日8月29日，其在咸阳、太原、上海、福州等地共摘得11幅地块，共花费34.48亿元，获得土地面积共计105.72万平方米，建筑面积总规模达166.67万平方米。

  此后，9月，阳光城又在上海连夺两地，共花费30.48亿元，土地面积10.03万平方米，斩获土地储备17.62万平方米。

  犹记得阳光城2008年完成重组上市时，项目数不足10个，土地储备100万平米上下。不过，此后土地储备逐年增加。单在2011年，就斥资34.3亿获取204万平米的权益土地储备，当年其销售额只有40亿元；2012年阳光城购地支出进一步攀升至44亿元，取得土地面积达126.21万平方米，建筑面积总规模约250万平方米。

  现今，截至2013年10月，阳光城已进入福建、上海、陕西、甘肃、山西等省市，土地总储备超600万平方米。

  500亿元目标是“动力”？

  业内人士指出，阳光城“疯狂”夺地离不开其足够的资金以及2015年500亿元销售额目标。

  在今年第一季度，中国房产信息集团联合上海易居房地产研究院共同发布《2013年第一季度房企销售TOP50》排行榜中，阳光城以39亿销售额首次打榜，排名第41位。

  此后，阳光城继续延续上升势头，凭借87亿的成交金额在上半年排行榜中居第35位，较今年一季度的排名又提升6位。

  而在今年第三季度房企销售TOP50排行榜中，阳光城以133亿元的销售额排名32位，且首次突破百亿元，而其2012全年的销售额仅70亿元。

  业内人士指出，阳光城是通过其经营模式变革才能在今年跑步进入TOP50行列。

  2011年11月，阳光城集团营销总经理王峰对外表示，目前阳光城正处于“有限度扩张”逐步向“高速扩张”的过渡阶段，而阳光城的战略目标则是，2015年要实现年产值500亿元，并追求高周转与高溢价。

  当然，要想做出面包必须要有面粉，有了面包赚钱才能继续获得面粉，这是相辅相成的。

  一市场研究总监指出，阳光城要想达到2015年500亿元的销售目标必须在销售增长的同时适时增加土地储备。“如果按1万元/平的售价计算，预计整体货值超600亿。”

  某资深业内人士表示，阳光城除了福州、西安，新增土地亦集中于上海、厦门、太原等新的扩展重点区域，为其未来3至5年的区域深耕布局奠定扎实的土地和项目储备。

  拿地扩张是把“双刃剑”

  不过，阳光城扩张的同时也使得外界对阳光城财务状况发出质疑。

  根据阳光城2012年半年报，阳光城资产负债率达75.04%，这个数据在2010年至今年3月末，分别为53.43%、67.08%和71.15%。

  今年一季度末阳光城净负债率达到123%，在业内处于较高水平。

  此外，2011年，阳光城有息负债高达75亿元，预收款只有15.6 亿；2012年底，阳光城有息负债超过62亿元，其中大部分是高资金成本的信托贷款。

  然而，似乎这些担忧渐渐都被化解。虽然，增加土地储备的同时也使得预付款项数倍增长，但由于融资和销售款合计增加幅度大于土地款、工程款指出幅度，阳光城上半年现金及现金等价物净更大幅暴增。

  阳光城集团总裁陈凯此前表示：“我们有严格的土地获取标准，对资金流不造成太大的压力，土地项目开发符合企业整体高周转的运营节奏。”

  根据阳光城2013年半年度报告，阳光城预付款项为43.20亿元，同比增长171.2%；上半年现金及现金等价物净增加额为20.83亿元，同比大增435.67%；预收房款增加所致预收款项为78.28亿元，同比增长122.91%；预收房款增加也使得货币资金为30.64亿元，同比增217.13%。

  此外，半年报显示，阳光城不仅存续的融资项目均运行正常，累计偿还金融为28.14亿元，还提前偿付2笔融资计划，合计达到10亿元。

  一资深业内人士表示，高周转带来的快速回款可及时偿付到期的债务，这也正是阳光城净资产负债率虽然远高于同体量的房企，但财务状况一直保持稳健的关键原因。

  同时，阳光城盈利能力亦维持在较高水平。数据显示，阳光城房地产业务2013年上半年实现毛利率36.72%，2012年毛利率为38.86%。而行业标杆万科、恒大在2012年毛利率分别为27.4%、27.9%，一直以盈利能力著称的保利地产和中海外毛利率分别为35.24%、38.3%。

  “考虑到房地产行业基本面稳中向好，企业销售势头强劲，从资金链来看，阳光城资产负债率正逐步降低，谋求安全下的盈利水平，再加上其融资渠道较通畅，融资成本和融资的数额都不是问题，这都将为企业谋求更长远发展形成重要后盾。”上述业内人士说。

  坚持高周转 按目前发展500亿或可期

  “阳光城集团前三季度133亿元的销售额离不开企业对高周转策略的严格执行，开发周期仅为7-10个月。并且企业通过多样化的融资方式保证了充足的资金支持，使企业的高速发展无后顾之忧。”克尔瑞分析师表示。

  犹记得彼时，2011年11月，王峰对外表示，未来阳光城会坚持快速周转，公司要求在任何城市拿地后，一年之内必须开盘。

  此后，从其2012、2013年的业绩表现就可以看到，策略的变动已经明显提升其规模、盈利等持续成长能力。2013年中期业绩报告显示，阳光城上半年实现营业收入28.32亿元，同比增幅达100.12%。

  陈凯此前就将阳光城核心竞争力归纳为“精准投资，高效运营，适销产品”三大优势战略。“精准投资”意味着不冒高风险拿地，“高效运营”提高公司的周转效率，“适销产品”会让企业库存降低，现金回笼更快。三者构成良性的循环，共同构成阳光城成为一个高效运营企业的竞争力。

  不少业内人士分析认为，实行反周期运作扩张战略，阳光城能降低成本、分散风险和降低对单一融资方式的依赖度等，这是一项在最佳时机保持现金流量并实现资金高速增长的攻防兼备策略。“充足的土地储备，明确的战略规划以及优秀的专业团队，为阳光城集团的全国快速发展提供了强大动力与有效支撑。”

  据此前了解，阳光城集团2013年全年销售目标金额为120亿。种种迹象表明，下半年阳光城将延续高速增长轨迹，预计全年业绩将达新高。

  “如果四季度市场保持现状的话，阳光城今年达到200亿元销售额也不是不可能的。” 克而瑞研究总监林波预计，“500亿按照目前的发展速度也应该问题不大。”