房山土地高温不退 长阳刚需客户外溢
【导读】27日，房山长阳-良乡三宗地出让，剔除不可销售面积，三宗地楼面价接近1.6万元/平方米，这些地块未来售价将在3~3.5万元/平方米，按照目前长阳与窦店的价差关系，1年内窦店售价将上涨至2万，目前区域11000~15000价值洼地吸引了众多长阳-良乡片区外溢的刚需客户群，低密度楼盘更具竞争力。
房山进入“3万元”时代
继22日万年基业以扣除限价房2.3万/㎡的楼面地价夺得房山区长阳镇理工大学9号地之后，27日下午，长阳镇再度出让3块土地。
据了解，此次北京国土局拍卖的三个地块分别为理工大学1、2、7号地，在现场竞拍之前，三宗土地共收到了36次网上报价，吸引了包括万科住总联合体、泰禾、首创、融创、富力、万年基业等18家房企及联合体参与竞争，火爆程度可见一斑。
最终，经过激烈角逐，率先成交的1号地块被金隅地产以17.65亿、配建9.2万平米限价房夺得，成交溢价47.08%。扣除保障房后，楼面价超过1.5万元/平。7号地块被五矿地产以19.1亿元夺得，成交溢价49.2%。该地块同时配建10.9万平米限价房，扣除保障房后，楼面价超过1.7万元/平。北京城建以16.9亿元，配建9.6万平限价房将理工大学2号地收入囊中，剔除限价商品房部分，该宗地块楼面价约17000元/平米。
据业内人士介绍，房地产开发成本的“重头”除土地价格外，还有建安成本、财务费用、税费、销售费用等。按照行业的成本标准，房山建安成本约4000元/㎡，财务费用成本约2000元/㎡，各项税费成本约2000元/㎡，销售费用约1000元/㎡，其他设计费、勘察费，各种隐性成本按照1000元/㎡计算，除土地价格外，至少需增加10000元/㎡，开发商才能保本。再加上开发商合理利润，27日拍出的房山三块地未来售价最少在30000元/㎡。而在22日拍出的万年基业地块，未来售价将达到35000元/㎡。
近日持续高温的房山土地市场，将曾是北京唯一一个价值被严重低估的房山区域推上了舆论焦点。接连拍出的高价地块也正式宣布房山进入“3万元”时代，房山此前被严重低估的价值开始被挖掘。
房山长阳-良乡刚需客户群外溢至窦店
随着北京土地市场的持续高温，房山长阳-良乡在售项目的销售价格也进行了不同程度的调整。此前万科长阳半岛开盘价格加上装修已达到22000元/㎡。按照刚需购房群买个80㎡左右的小两居，首付就在55万左右！55万首付对于普通白领具有一定的压力。
近日房山土地价格的飙升，均价在11000~15000元/㎡的窦店区域逐渐被人们所看好。按照目前长阳与窦店10000元/㎡的价差。未来一至两年长阳卖30000~35000元/㎡的时候，窦店价格将会在20000~25000元/㎡之间，现在11000-15000元/㎡的均价被业内人士称之为价值严重被低估的房山长阳板块的前身。一部分聪明的购房者在对房山长阳片区的价格望洋兴叹后，已经开始将目光投向窦店区域，抢先在房山楼价大涨之前占据窦店价值洼地的一席之地。
如前面介绍的，在房山长阳买个80㎡左右的小两居首付在55万左右，但是在窦店。不用首付55万就能买到一个全家庭的大三居。位于窦店镇中心的铂铭郡就是一个例子，目前其主要在售140万的134-139平全家庭大户三居，加上各种税费，据现场销售人员介绍首付在45万左右，相比长阳，既能买个一步到位的大户，从此也不用再考虑换房，还能省出10万，再掏个1~2万，大众速腾小毛驴就到手了，房车问题从此都一劳永逸了。
衣食住行游购娱一体化配套健全，宜居都市重镇窦店崛起
相对于房山长阳、良乡、甚至阎村板块，窦店除价格优势外，另外一个吸引众多购房者的因素就是她的宜居舒适性。
在长阳、良乡，普遍小区密度都在2.0以上，高楼林立，小区的楼栋与楼栋的之间的楼间距基本在30~40米之间。随着北京越来越佣金，堵车越来越严重，人们越来越追求更加低密度的小区。上班堵、上班挤、上班闷，回到家如果还堵、还挤、还闷，工作生活的各种效率都将下降，一个人的心境也将受到一定程度的影响。
窦店镇是房山近几年随着各种南城利好政策发展的新型都市小镇，在镇域规划设计中，摒弃了以前满目牺牲绿地为代价的规划弊端，在保留原有绿地绿化面积的基础上，集合各种粗放利用的土地，统一规划集约利用，建设全新宜居舒适的CSD后花园。镇域内有大小公园共20多个，同时拥有永定河、高尔夫、十渡等各种自然生态资源环绕四周，使得窦店就像“天然氧吧“，置业窦店就是修身养性。
另外一方面，在各种南城规划利好的刺激下，窦店区域位于房山CSD宜居后花园，在CSD的辐射作用及高端产业基地的带动下，区域配套逐步升级！从高端产业到交通、教育、医疗、商业配套一应俱全。北京汇豪国际商务酒店、华冠超市、KFC、上岛咖啡、麦当劳陆续进驻更是一改窦店区域商业配套低端、服务水平参差不齐、规模小的传统印象。如今的窦店再也不是人们印象中的边沿小镇，已逐步发展成为衣食住行游购娱一体的立体化城市配套齐全的都市重镇。
购房的心声
笔者周末在铂铭郡巧遇一位来自丰台区的购房客户张先生，当天在铂铭郡买了一个139㎡的三居。张先生目前在西城区上班，这几个月看到市场一直这么火热，也开始在网上关注楼市，一开始没有想买，只是关注。这几天看到网上都是关于房山土地市场的持续拍出高价的新闻，也出来走项目。此前走了长阳、阎村的几个项目，单价照以后的发展趋势看，不算高，但是在总价上，张先生还是遇到了一些难题。周末刚好来铂铭郡项目看，除了项目4~10层电梯洋房，1.6低密度的设计吸引他外，最主要的是张先生看中的139平㎡的大三居，149万的总价还在他的接受范围。
张先生此前也看到了万年基业以2.3万/㎡的楼面地价摘得理工大学的9号地的新闻，也正是这个新闻才让他下定决心加入购房大军。从事银行业的张先生介绍说：从理工大学的9号地的高溢价拍出可以看出，北京目前可以用来开发的土地是越来越少，因此土地越来越值钱，土地价格上去了，房子的价格也会水涨船高。铂铭郡目前售价仅11000，而且还是低密的洋房，在北京土地愈来愈紧张的大形势条件下，项目的升值潜力较大。
笔者随后又走访了也是位于窦店的其他几个项目，这几个项目的来访客户都反映说窦店区域的价格还比较合理，现在地价像脱了缰的马，狂飙升，抄底正是时候，大家也都趁机在大涨来临之前过来多走走。不过他们表示窦店铂铭郡、万科幸福汇和城建琨廷价格差异较大，品质上各有利弊，张先生购买的铂铭郡项目在所有项目中价格相对具有一定的优势，且离窦店高速出口最近，从家门口出来10分钟内即可上高速，交通相对便利，众多客户对铂铭郡偏好程度要高于万科幸福汇和城建琨廷。
【编后语】
窦店区域衣食住行游购娱一体的立体化城市配套正在紧锣密鼓地布网中，配套的发展成熟，标志着又一都市重镇的落成，面对窦店板块居住舒适性和便利性的逐步提升及看得见的升值潜力，精明的购房者已经开始行动了。相信在不久的将来，窦店将成为继长阳之后的又一开发商兵家必争之地，抄底窦店价格洼地正当时。
