“国五条”收效 量价重回平衡

提要:2013年伊始,各主要城市二手住宅市场表现良好,成交持续活跃,业主跳价现象增多,价格加速上涨。在此背景下,2月20日国务院出台了“国五条”,时隔一周后细则落地,主要涉及房价控制目标、限购政策的执行、二手房个税征收、土地供应管理以及市场监管等方面。

  末班车效应结束  成交量理性回落

六大城市二手住宅市场量价走势图(2007年1月—2013年6月)

  

  2013年伊始,各主要城市二手住宅市场表现良好,成交持续活跃,业主跳价现象增多,价格加速上涨。在此背景下,2月20日国务院出台了“国五条”,时隔一周后细则落地,主要涉及房价控制目标、限购政策的执行、二手房个税征收、土地供应管理以及市场监管等方面。

  其中,严征20%的个人所得税的预期对二手房市场影响显著,受此影响,3月各地二手房市场出现恐慌性交易,二手住宅成交量井喷。根据中原统计,3月六城市二手住宅成交面积合计约1623万平米,创2007年以来月度新高,较第二高位点2009年12月的成交量高出46.7%。

  4月随着政策窗口期的结束,各地二手住宅市场普遍降温,成交量理性回落。5、6两月,随着“国五条”影响的逐渐消化,各主要城市二手房市场成交量趋于平稳。目前六城市合计二手住宅成交量与2012年月均值大致相当。

  涨价预期减弱  价格涨幅趋缓

  2012年下半年,主要城市二手住宅成交价格开始出现温和上升。进入2013年,由于二手住宅成交量持续放大,二手房业主对后市预期普遍看好,报价屡屡调高,导致二手住宅成交价格快速上涨。根据CLI中原领先指数数据显示,从2012年3月到2013年3月,六城市二手住宅价格指数已连续13个月上涨,累计涨幅在6.7%~29.4%之间。其中京穗累计涨幅均超过20.0%;沪深累计涨幅在17.0%左右;津蓉累计涨幅在10.0%以内。

  受到“国五条”的出台及房产税和个人住房信息联网等消息的影响,业主心态有所弱化,而购房者亦不再急于入市,价格上涨趋势因此有所放缓。根据CLI中原领先指数数据显示,4月北京二手住宅价格指数率先小幅下跌,5月天津和成都二手住宅价格指数亦出现下跌,但环比跌幅均不超过1.0%;6月六城市二手住宅价格指数全线上扬,但环比涨幅趋缓,除广州和深圳外其余城市环比涨幅均在0.5%以内。

  租赁供求平稳  租金平稳上扬

  不同于买卖市场供求易受宏观调控影响而大起大落,租赁市场供求相对平稳。自2009年初经济复苏以来,受经济发展、居民收入水平提高、房价上涨、外来人口增加,以及通货膨胀等因素的影响,六城市租金走势保持平稳上涨的态势。根据CLI中原领先指数数据显示, 从2009年5月至2013年6月,六城市二手住宅租金累计涨幅在14%~47%。其中,沪穗累计涨幅最高,已超过40%;京津累计涨幅在30%左右;深蓉累计涨幅相对较低,在20%以内。

  CLI二手住宅租金指数及租金回报率月度走势(2004年5月—2013年6月)

  

  与此同时,由于自2012年3月以来二手住宅成交价格持续上涨,因此租金回报率再度下探。截至6月底,六城市二手住宅租金回报率在2.05%~3.09%之间,其中,除成都外,其他五城市租金回报率均不超过2.6%,以北京租金回报率最低,仅为2.05%。

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