暴雨拷问楼顶房

  房顶漏水谁负责？

  漏水房顶过了保修期怎么办？

  私人屋顶花园漏水谁来买单？

  维修渗漏房顶该找谁？

  成都商报记者 熊沙杉

  核心

  提示

  成都最近又进入雨季，几场大雨下来，不少楼顶住户又开始为漏雨而发愁。“当初因为有屋顶花园，我的房子比我楼下业主每个平方要贵几十块，但是现在却要为屋顶漏雨而操心。而且年年修，年年漏，住楼顶伤不起啊！”住在顶楼的杜女士，最怕的就是连续下雨，而这也是很多楼顶住户共同的心声。

  现状

  卧室漏雨 天花板都黑了

  家住星辉路万隆花园7楼的杜女士，最近又在为房屋漏雨发愁。“现在我们小区几乎所有顶楼是房子都漏雨，天花板都黑了。”杜女士告诉记者，面对连年漏雨，她几乎是想尽了办法。“我们连农村的老办法都用了，在楼顶修了一个小鱼池，做好了防水，听老人们说这样可以解决，但是这个办法也不奏效。”

  杜女士居住的小区是97年建造的老小区，早就过了房屋建筑的保修期，而且现在也没有维修基金可以动用。“我请了熟识的工程师来看房子，想看看有没有可行的维修方法，但是工程师直接建议我换房。”杜女士说，工程师表示现在很难找到漏点在哪里，所以要解决问题只能是楼顶整体重新做一次防水，这个工程浩大而且花费不菲。“现在屋顶黑了，下大雨时水直接漏在卧室的床上，很影响生活不说，我最怕就是万一漏到电线、电器上引发安全事故。”

  事实上，除了杜女士居住的这种老小区有这样的情况，一些较新的小区也有这样的问题。家住琉璃路香江花园的黄先生也遇到了屋顶漏水的情况，不过欣慰的是由于是05年交房，现在物业已经在协调动用维修基金进行修理，现在只能是等待。

  追问1

  保修期内谁负责？

  2000年6月26日经住建部第24次常务会议讨论通过的《房屋建筑工程质量保修办法》(以下简称《办法》)对于房屋漏水有明确的说明。《办法》第七条里就写道：“在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。“也就是说，在最低5年的保修期内，如果屋顶渗漏或者是卫生间等地方漏水，开发商都应该负责维修。

  《办法》指出，屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知，施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。同时，第十三条里明确指出了：“保修费用由质量缺陷额责任方承担。”据此，住户在保修期内应该免费享受开发商的维修，并且要求其保证质量。

  追问2

  保修期外谁能帮忙？

  如果已经过了保修期，还有维修基金可以帮助住户解决问题。香江花园的物业管理公司成都润信物业服务有限公司，最近在小区公示栏提出了一则告示，要求小区屋顶有渗漏的住户及时到物业进行登记，然后汇总情况报为业主委员会同意后，启动维修基金为业主进行维修。

  据润信物业工作人员刘女士介绍，香江花园的屋顶属于业主公用设施，屋顶漏水的修缮可以启用房屋维修基金。但是，维修基金的启动需要进过业主委员会同意之后再进行相关支出，如果暂时还没有成立业主委员会，取得2/3业主签字同意之后，也可以动用基金。“现在香江花园相关的统计工作已经完成，正在报业委会同意，现在物业公司也正在寻找专业的修理公司。”但是，如果是以前没有维修基金的老小区或者是维修基金已经用完的小区，就只能是通过业主委员会、物业公司以及业主共同来协商解决了。不过，如果是带屋顶花园的房子，屋顶花园属于业主私人所有的话，而且是由于业主自行改造破坏了防水层，这个费用就只有业主自己来解决了。

  追问3

  房顶维修该找谁？

  记者熟识的建筑工程师王伟表示，屋顶漏水有的是室内顶棚漏水、有的是户外墙壁向室内漏水，首先要搞清楚是哪种漏水。如果是室内顶棚漏水，坡屋面和平屋面在防水和漏水处理上也不同，而且有的还涉及到保温的问题。“总的说漏水的问题还是比较复杂，最好找专业的防渗漏修复的专业公司，以防修了之后再出现渗漏。”

  “专修平房、高层漏水、滴水、渗水……”一到雨季，成都的大街小巷都可以看到不少顶着这样牌子的面包车和小货车。不少市民也会选择这样的零散维修工，但是在王伟看来这并不是明智之举。“虽然这些维修工人大部分都有多年的经验，有一定的技术，但是毕竟不是专业的公司，在整体的维修技术上和材料使用上得不到保障，而且这种游击队，打一枪换一个地方，后期如果出现问题很难再找到他们进行二次维修和补救。”谈到价格，王伟表示现在这个方面市场的价格并不透明，建议业主可以通过物管公司寻找专业的公司进行维修。

  小贴士

  小区灌水三大原因

  原因1：小区本身地势低洼，市政管网排水不畅。曾是成都市水务局高级工程师的成都著名水利专家陈渭忠指出，现在，成都市区河湖水系萎缩，导致蓄洪、滞洪能力减弱。这次城西几个小区发生了河水倒灌进小区的事，跟区域河湖水系萎缩不无关系。

  原因2：开发商前期排水系统没有做好，小区排水设施和能力的有限。虽然城西江安河沿岸有小区这次进水严重，但也有小区安然无恙，这就跟小区的前期排水设计和现场应对有关系了。成都基准方中建筑设计事务所给排水总工程师的王洪介绍，“有些开发商为了节约成本，若相应雨水重现期标准为1-3年一遇，开发商便会要求设计单位尽量取小值，即1年一遇的标准，排水管道的坡度减小、管径减少。”

  原因3：物业公司没有对灾害做预估预防，未能及时通知业主并处理灾情也是重要原因。在雨季、汛期及大暴雨中，好的物业公司及时合理应对的话，也可以避免小区不灌水或少灌水。比如用防洪沙袋阻挡雨水进入，启动抽水泵对积水处及时抽排，同时通知业主将车转移等等措施。

  购房者选房三大注意

  注意1：地下室是否纳入排水系统。建筑设计师提醒，购房者在购买带地下室的房子时最好能够询问开发商，地下室有没有纳入整个小区的排水系统之中，因为本身地下室的潮湿度就高于地面建筑，一旦积水需要很长时间才能自然干燥。

  注意2：小区排水系统设计是否科学合理。中建国际设计成都区域设计总监李进表示，《民用建筑设计通则》里对小区防涝设计有明确规定：一是基地内应有排除地面及路面雨水至城市排水系统的设施，排水方式应根据城市规划的要求确定；二是采用车行道排泄地面雨水时，雨水口形势及数量应根据汇水面积、流量及道路纵坡等确定；三是单侧设雨水口道路及低洼易积水的地段，应考虑排雨水时不影响交通和路面清洁。李进指出，“如果开发商严格按照《通则》设计及施工，楼盘一般不会发生涝灾”。宏达·世纪锦城的工程负责人也告诉成都商报记者，负责任的品牌开发商实际执行标准一般高于《通则》。

  注意3：物管公司是否正规，是否有科学的应对方案。正规的物业管理公司，一般会针对小区的排水情况，在雨季来临之前制定出相应的应急方案。提前预防，并且及时对小区容易积水和内涝的区域进行分流，这样也能有效的介绍内涝的几率。但如果是非正规物管公司，通常都是在内涝发生之后才采取相应的措施，这个时候已经很难阻止情况的恶化了。