这家35亿总资产的地方国企，在失去集团的支持优势之后，其此前拥有的土地红利也在逐渐消失

  理财周报见习记者 骆轶琪/文

  在珠江新城项目接近销售尾声之后，珠江实业会走向何方？

  “最大的问题是土地红利消失，最大的挑战是适应土地招拍挂。”某业内分析师总结道。

  体量35亿总资产的小型地方国企，在失去集团的拿地优势之后，土地红利也在逐渐消失，这些都是它正面临的问题；合作拿地、收购资产、高管人员流动，这是它目前的解决方式。

  即使有母集团广州珠江实业集团作为后盾，却仍旧步履蹒跚。

  对此，也有业内人士疑惑，集团公司似乎并没为上市公司提供太大的支持，而高管的人员流动，似乎也只能解释为，公司内部运作尚不到位。

  上半年销售额略高于10亿

  在广州城，珠江新城无疑是一片寸土寸金的地段。

  以猎德地铁站为中心环视，是一圈CBD商业区——高德汇购物中心、兴盛汇、珠江道商业广场。再远眺，则是豪宅群落——中海花城湾、凯旋新世界、金碧华府、颐德公馆……不同的开发商，房价却不约而同定在50000元/平方米左右。

  在靠近广州大桥的豪宅片区，有一栋蓝灰色建筑稍显高于周围，那是颐德公馆，是在业内人士眼里代表珠江实业风格的主要项目。

  彼时，写着“颐德公馆”四个大字的主楼，三楼以下部分尚被脚手架包围，有不少工人在处理外墙，隔离墙上印着“珠江实业上市20周年巅峰巨作”的宣传语。

  “房子不多了，3、4、5栋已经卖完了，现在1、2栋里面只有170平、180平和200平的，均价56000(元/平方米)。”在楼盘模型面前，售楼顾问指着几个楼层介绍道。

  颐德公馆在2011年10月底开盘，其时首推4、5栋洋房。在2012年7月，该项目再次推盘旗下1~3栋洋房。据克而瑞信息集团数据统计，截至今年上半年，颐德公馆项目共实现销售额6亿元。

  “这个项目面积比较大，总价比较高。总价高的话，就广州这样的城市而言，它一年的去化量非常有限。每年去化量都差不多，不会有大爆发的情况。”克而瑞信息集团广州片区研究总监周国伟解释道。

  在中山纪念堂附近，东风中路上，有几幢尚盖到四层的楼房，楼栋被绿色的塑料网包裹着，周围的地上布满了木材、钢筋。这是九龙仓和珠江实业的合作项目——御东雅苑，其中珠江实业拥有30%的权益，同样定位为高端住宅，据搜房网显示，该项目预计在今年12月开盘。

  上述两个项目，是可以为珠江实业在2013年贡献销售额的广州地区主力。而长沙地区的销售主力，则主要定位为普通住宅。

  据上述机构不完全统计，在今年上半年，珠江实业总体销售额大约为略高于10亿元。

  逐渐消失的土地红利

  “珠江实业现在最大的问题是土地储备，它要适应招拍挂的拿地方式。”跟踪过珠江实业的某券商分析师如此表示。

  新时代证券分析师裴明华此前发布研究报告称，随着“土地红利”的消失，由于该公司的后续项目储备较匮乏，外加其自身资金实力较弱，未来经营业绩存在较大不确定性。

  另据上述券商统计发现，在今年，珠江实业的在售项目除了颐德公馆，还有其在长沙的珠江花城尾盘和珠江郦城；其在2014年能实现竣工的项目为，广州地区目前在建的御东雅苑，以及长沙的珠江郦城。

  自2015年开始，珠江实业持有的项目中，如果没有新的高端住宅项目作为储备，就意味着，公司在广州地区的发展定位需要尽早做出转变。目前而言，其在2016年可以基本实现竣工的项目，都以商住用地或写字楼为主。

  回顾珠江实业近几年的公告可以发现，其自2009年至今有两次通过招拍挂竞得土地，有一次通过关联交易获得储备，并有一次项目收购行为。除此之外，这家早于万科上市的地产公司，其实际的运营动作并不多，旗下100%股权的项目所剩无几。其目前持有的地产项目，也主要是受益于集团在多年前的支援。

  “之前，珠江实业因为集团的支持，被划拨了很多低成本的优质地块，现在就不会有这个优势了。”上述分析师均认为，珠江实业的土地红利正在逐渐消失。

  但另一方面，其实，集团此前划拨的优质地块，也曾一度令珠江实业的销售业绩被地块相关的各种诉讼所拖累，令其在较长一段时间之内无法实现优质项目的正常规划。

  在失去集团公司的支持之后，在业内人士眼里，珠江实业时下的拿地方式主要集中在与其他地产公司的合作上。

  今年2月7日，珠江实业发布公告称，拟以约4.21亿元的价格收购嘉德丰公司80%的股权，而嘉德丰公司旗下主要项目广州市永和经济区YH-J1地块，应有部分股权交给珠江实业。据悉，该地块处于萝岗永和开发区，用途为商住。

  间接布局的转移，也标志着珠江实业或要与其曾一度追求的“高端定制”产品的轨道，开始偏离。

  高管频繁流动之谜

  而在产品定位需要改道的同时，珠江实业的高管团队也一直处在流动变化中。

  据理财周报记者统计发现，自2008年至今，除却2009年之外，在其余的每一年中，珠江实业均有两名左右的公司高管，因工作调动而离职。

  这些离职的岗位包括总经理、副总经理、董事会秘书、财务总监等。

  2008年，朱劲松接替廖晓明的总经理职位，2011年，梁彦接替朱劲松的总经理职位；2008年，陈燕平接替黄宇文的副总经理、董事会秘书职位，2011年，黄静接替陈燕平的前述职位；2010年，林洁静接替朱渝梅的财务总监职位。

  除此之外，还有不少副总经理频繁调动的情形，屡次出现在珠江实业的年度报告中。

  对此，珠江实业以正在筹备年中报告为由，并未做出答复。

  “对于一般企业来讲，但凡高管变动，肯定跟公司的正常业务发展不太顺畅有关系。”周国伟解释道，虽然并不了解珠江实业内部人员变动的具体原因，但是在一般情况下，国企的人员会比较稳定，频繁流动的原因或在于公司本身的发展运作仍不到位。