住宅楼内的私房菜馆

开在住宅小区居民楼内的私房菜馆，虽然有的没有店名招牌，却用“家的味道和环境”，以口耳相传的方式吸引了不少消费者。与大饱口福的食客形成鲜明对比的是，邻居常年要饱受油烟噪音困扰。除此之外，还存在着卫生和消防等方面的隐患。那么，这些开在居民楼里的私房菜馆是否侵犯了邻居的利益呢？

法律界人士指出：《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

案例1

业主状告“私房菜”餐馆 餐馆停止营业

2010年6月，淮坊市商业中心的清馨小区5号楼3单元开办了一家“于记私房菜”餐厅。随着餐馆生意的火爆，楼里居民的烦恼也接踵而来。每天熙熙攘攘的吃客出入单元楼，搞得楼内的业主们时刻为家中的安全担心，晚上10时以后餐馆里依旧人声鼎沸，严重影响了居民的休息。油烟机的巨大噪音和呛人的油烟让居民烦恼不已。进进出出的车辆阻碍着居民的出行。同时，餐馆还常常走出一些醉醺醺的客人，客人在小区借酒闹事的情况时有发生，极大地影响了小区的治安。对此，一些业主找到餐馆老板要求解决却无果而终。小区物业也多次找餐馆协商仍无效果。

2011年3月，小区的12位业主代表将餐馆告上法庭，要求判决停止利用住宅开餐馆的商业行为。

法院审理后认为，餐馆的负责人作为小区的业主，将住宅改变为经营性用房时，未经多数有利害关系的业主同意，因此判决餐馆立即停止商业行为，并恢复房屋住宅使用属性及原貌。判决生效后，小区的私房菜餐馆停止营业。

案例2

房屋租给“私房菜”餐馆 物业也很无奈

家住城关区雁宁路的蔺先生告诉记者，自从小区3单元101室住户开办私房菜馆以来，单元楼的防盗门就没有关上过，每天一到下班时间，前来用餐的人一拨拨往里拥，私房菜馆的生意很是火爆。蔺先生曾去参观过一次，房内俨然一个小型餐馆，接待前台、卡座、包房一应俱全。据菜馆的老板介绍，该店从不打广告，也不在楼外挂招牌，靠的就是食客间的口碑相传。来吃的客人都要提前几天打电话预约，每天的3个包间都定出去了，要是不预订，来了基本上没有位子。

蔺先生和楼上的住户也多次找过小区物业反映，物业公司经过了解后得知，该餐馆房屋是业主出租出去的，租赁合同签订的时间是3年。业主反映的环境污染、噪音、安全问题，物业也找出租房屋的业主协商过，但对方说房屋已经出租出去了无法反悔。作为物管人员，没有执法权，不能去强行阻止，因此只能督促其搞好卫生，随时关闭防盗门。目前，蔺先生和楼上住户准备用法律程序来解决问题。

案例3

居民楼里开餐馆 邻居苦不堪言

白女士家住七里河某小区，她向本报反映，“自从楼里的‘私房菜’餐馆开始经营后，我们家就没安宁过。”白女士说，每天中午和晚上，楼上就不断传来切菜声、炒菜声，拉桌椅的声音，有时还有客人大声喧哗的声音，“有时候早上乘电梯，还能看到一些呕吐物，我们猜测可能是楼上醉酒的人吐的，真恶心。”白女士说，他们曾经将这件事反映给小区的物业，物业的工作人员协调后，让楼上家庭餐馆的工作人员将房内的桌椅腿用泡沫或者塑料包一下，降低噪音，“但还是能听到挪动的声音。”而最让白女士担心的，还是安全问题，“不知道他们的消防设施是否完善，万一发生火灾岂不是很危险？”除此之外，餐馆厨房改装了大功率油烟鼓风机，每到用餐时间，油烟就会出现倒灌现象，满楼道都是油烟。

白女士找到楼上餐馆的负责人，对方解释说以后会劝吃饭的人注意，希望白女士能谅解。白女士曾提出要求看看餐馆的营业执照，但遭到拒绝。白女士决定向工商、卫生等部门投诉。

主持人：

本报记者 陈霞

嘉宾：

甘肃合睿律师事务所律师 何炜

北京市齐致(兰州)律师事务所律师 叶茂

主持人：在居民楼里开“私房菜”餐馆，法律上有没有明确规定禁止？

何炜：《物权法》明确规定，不允许住宅改商用，除非征得有利害关系的居民签字同意后才可以在居民楼里开公司、餐馆等。此后，最高法出台的司法解释称，所谓“利益相关者”指的就是楼内邻居。国家工商总局针对“住宅商用”曾下发通知，住宅改变为经营性用房，经营者到工商局注册登记时，必须提交住宅商用所在地的证明，也就是“住宅商用”必须征得居民委员会、业主委员会或有利害关系业主出具的同意证明。上海在这方面就限制得很好，他们出台实施了一个地方性的《住宅物业管理规定》，此规定赋予了业主、物业公司和相关管理部门对擅自“居改非”进行起诉、制止和处理的权利。具体的做法是，业主或使用人有擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，使用人可依法向法院提起民事诉讼；物业公司发现业主或使用人有擅自“居改非”的行为时，经劝阻无效的，应在24小时内报吿业委会和有关行政管理部门；业主擅自“居改非”由区县房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，可处1万元以上5万元以下的罚款。

叶茂：普通住宅从规划、立项，到开发、销售，所有环节都有一个限制条件，就是限于“居住”用途，这就等于排斥了“非居住”功能。对此，规划管理法规和房屋开发、销售管理法规中都是明令禁止的。对开发行为、销售行为适用的法规，对“使用人”也应同样适用，也就是说，“使用人”也不能改变住宅用途。

主持人：从上面的案例中可以看到，物业部门因没有处罚权只能进行调解，无法彻底解决问题。那么潜藏着重大饮食、消防和治安安全隐患的“私房菜”餐馆该由哪些部门负责处理？

叶茂：根据相关规定，餐饮机构想要拿到营业执照，需要先拿到由食品药品监管局审批的餐饮服务许可证。也就是说，如果要办一个合法的家庭菜馆，需要食品监督部门先审查他们的场地、人员、经营条件，合格的核发餐饮服务许可，然后再拿着餐饮服务许可证到工商部门办营业执照。但现在很多开在居民楼的餐馆大都没有办理卫生许可证、工商营业执照、税务登记证，更不用说为消费者提供发票之类的消费凭证，无证经营已经成为这些小店的一个“通病”。无证经营的背后，由于其经营场所很隐蔽，所采用的食材是否符合食品卫生标准、是否存在食品安全隐患，很难被相关部门监管。而对于消费者来说，一旦与商家发生纠纷，将很难进行维权。我结识一位开“私房菜”的老板，他告诉我，不是没有申请办证，而是这种在居民房里经营的行为得不到认可，根本拿不到证。这个老板曾经详细了解过办理“私房菜”营业的正规手续，并多次尝试办理执照，甚至委托中介公司都没能解决。不予办理的理由是，根据我国《物权法》规定，民宅内禁止经商。因此，居民楼里开办的餐馆很难取得营业许可手续。如果无证经营，居民可以投诉，环保、工商、卫监部门都可以进行查处。

何炜：虽然私房菜馆越来越多，丰富了餐饮市场，但是也存在着卫生、治安安全等诸多问题。如果是居民楼内开餐馆，工商部门原则上不批，不过，经过物业公司和居民签字同意，在满足经营场地等前提下可以申请办证。而且餐馆无论开在何处，环保部门都要求餐馆安装油烟净化处理装置，并达到一定标准，但仅这一项居民楼就安装不了，因为住宅楼是为居住设计建造的，其中的各种设备设施都不适合生产经营，比如用水、用电负荷较小，消防设施和消防通道等不适合搞经营。

主持人：居民楼内开餐馆损害其他业主权益，作为业主该如何维权？

叶茂：如果业主认为餐馆的经营影响到了自己的生活，可以先与当事业主协商，协商不成，可以再找物业或者居委会出面调解，说服出租住宅业主让餐馆停业。如果协商不成，受影响的业主可以“侵犯相邻权”为由向法院提起诉讼。最高人民法院公布的两部司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，明确规定了利害关系人的最小范围，即整栋楼的业主。这将使得住改商难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。

(原标题：住宅楼内开办“私房菜馆”，违法)