曾经海外置业仅是移民、留学需求者关注的领域，澳洲、美加等国家的一栋栋H O U S E主要是生意人士以及孟母的“专利”。但现在，随着住宅限 购、海外房产大举“入侵”国内市场揽客，国内开发商也外拓开发，海外置业的面纱逐渐被揭开，中国人大举“杀”入异国看楼、考察以及投资。有置业机构统计， 去年以来海外置业中纯投资比例占比已经过半，远超2012年之前仅为20- 30%的比例。这一市场也从“刚需”时代逐渐走向“投资”市场。而海外房产市 场的产品、区域也随之越来越多元化，多个此前相对“冷门”的投资区域也开始逐渐升温。

  一天内超百人赴大马看楼

  6月底的一个早上，广州机场有来自广州、深圳等多个城市的5个特殊旅行团，他们胸前挂着写有“马来西亚第二家园投资考察团”的吊牌。其实，这也是碧桂园在马来西亚所开发的洋房、公寓项目———碧桂园金海湾的看楼团。

  根据一个团近30人的规模估算，仅仅是这一天，就有过百人从广东前往马来西亚看楼。也就是在这同一天，还有从天津、上海、杭州和长沙出发的看楼团，即将在马来西亚与广东团队汇合。

  不 过，在庞大的看楼团中，不乏因为报团可享受“购房额外优惠”、“免物业管理费”等条件而“被”看楼者，也有抱着“看一看不买也无妨”的打酱油等充当“群众 演员”功能者。但在项目展示中心的现场，的确是聚集了不亚于国内大盘开盘现场人气十足的热闹场面，在签约区也不时有人挥笔签字。

  据碧桂园的销售人员介绍，这一项目推出的第一期洋房主要面对华人销售，而其中部分的预售量已经超过八成。

  而 记者采访了解到，与澳洲、美加等国家相比，马来西亚距离中国更近，同时置业门槛也更低，相对于其他国家普遍在200万- 300万元以上的置业门槛，以及 国内一线城市普遍百万元起的总价，马来西亚最低100万元人民币的置业门槛，几乎仅相当于佛山中心区一套三房的价格，这都让不少“中小本”投资客开始“试 水”海外投资。

  海外置业从“刚需”到“投资”

  澳洲、美国、加拿大等国家一直是海外置业的热门，在今年初开始 多次举办的海外房展上，包括迪拜、韩国、新加坡和马来西亚等区域的物业，也开始进入中国置业者的视线。其中，迪拜的星级酒店物业，以高回报率和高端物业吸 引不少做生意的“豪客”、而马来西亚政府推行的“第二家园”计划则以相对较低的门槛吸引中等投资客户群体。

  “不同国家各自的优劣势和适合的群体都不同。”面对不断加入到在国内推广的海外房产，家叶海外相关负责人表示，目前海外置业的国家和物业类型越来越趋于多元化。

  而据该公司统计，去年以来在海外置业的客户群中，“纯投资”性质的置业占据了至少一半的比例，这较2012年前仅有20-30%投资性置业的比例已出现成倍的增长，并且继续呈上升趋势。

  也就是说，海外置业不再是以留学、移民或者生意往来需求等置业目的为主。目前，海外置业市场也已经从所谓的“刚需”逐渐转变为“投资”性质。

  家叶海外投资分析师黄弼唯表示，北上广深等城市都有中介代理公司在推介海外房产，加上近两年国内房地产调控的限制，让越来越多的投资者把目光转向海外。

  同时，从海外投资的客户群体结构来看，近一年的时间也发生了不小的变化。目前整体置业群体的年龄层都开始趋于年轻化，据外海置业中介公司统计数据显示，目前30多岁的投资者占据相当的比例，比此前有所增加。

  国内开发商海外开拓项目

  一方面是海外置业对于消费者来说，从区域到功能都越来越多元化，吸引国内的投资者纷纷“走出去”。而另一方面是，近年来有越来越多的国内开发商也选择外拓，到海外进行房地产开发。

  据记者了解，碧桂园的金海湾已经是该集团在马来西亚布局的三个项目之一，除了这个项目之外，碧桂园集团还与马来西亚知名发展商M ayland合作，将在吉隆坡周边潜力发展区打造两个大型别墅度假项目。

  同时进驻一个国家开发三个项目，表现出开发商绝非一时兴起“玩一票”就走的长期或中长期发展规划。据透露，碧桂园还将进驻韩国等更多国家开发房地产项目。

  除 了碧桂园之外，绿地集团也在今年初发出消息称，将在悉尼市中心投资建设悉尼·绿地中心及配套商业和高星级酒店。该项目总投资约为4 .8亿澳元，经中国政 府有关部门批准后，年内将正式动工，2014年初启动销售，开发周期为4年。同时，绿地在韩国济州的首批投资项目即将进入收获期。首批精装修度假别墅产品 即将达到销售条件。

  “这对于国内置业者来说，因为对于品牌的熟悉度，海外置业更简单、直观，并且可信度更高。”最近参观了碧桂园马来西亚项目的张先生认为，国内开发商走出去所开发的项目，对于投资者来说无疑也是在一定程度上增加了在海外置业的信心。

  马来西亚第二家园计划：

  60万起，可跳板欧美

  相对于澳洲、美加等国家，马来西亚的投资置业的确不那么热门。但马来西亚政府推出的“第二家园计划”是不少投资、留学、养老、资产管理等需求置业者看中的首要因素。其次，与新加坡隔岸相望的区位让马来西亚新山的房产价格更具亲和力。

  “第 二家园计划”(MM2H )鼓励外国人投资移民，对国际人士提出了30万马币(折合约60万元人民币)的资金门槛。成功申请者会被核准10年的居留证及连 续多次自由进出的签证。还可在大马投资自己的企业、开设账户、购车、购房时申请最高80%贷款、还可在马就读及到各欧美联办学院深造及122个国家的快速 签证等。

  这一政策相对于其他国家的移民、居住权所需要的条件来说，无疑是资金门槛相对较低的。并且具有无英语要求、无需提供资产来源证明及无居住要求等宽松条款。

  在今年上半年举办的海外房展上，家叶海外相关负责人曾介绍，不少投资马来西亚房产的置业者，都是因为看中“第二家园”计划以及其所带来的多项便利政策，以作为留学或前往欧洲、澳洲等国家的“踏板”。

  提醒

  外国人在大马只能买大的、贵的

  马来西亚也“限购”。作为外国人的你，只能“炒”大的、贵的。小面积的房子和便宜的房子要留给本地人自住。这一点据说也是政府对于本地“刚需”买家的置业保障。

  因此，外国人在大马购房需要达到50万马币以上，也就是说，中国人在此置业要达到100万元的门槛。而且，需要提醒的是，申请“第二家园计划”与在马来西亚置业并没有直接的必要联系。也就是说，即使不买房也可以申请。

  此 外，在契税方面，房屋的契税为50万马币以上为3%。且二手转让也需要缴税，为收益税。两年内转让需要缴税15%，两年到五年缴税10%，五年后转让则无 需缴税。贷款方面，外国买家最高可获60- 80%的贷款申请，目前年贷款利率为4.2%，最高可贷款30年。

  而付款方式也与国内不同，马来西亚的房产是按照工程阶段付款，例如8月份正式签约支付10%首期，过了4- 6个月打地基的时候支付10%，建到所购买楼层的时候再付15%。如果是按揭贷款，那么等到交楼的时候才开始月供。

  迪拜主打房地产投资和旅游功能：

  “赤裸裸”的奢华投资

  迪 拜的房地产相对来说更加“赤裸裸”，主打房地产投资和旅游功能的卖点。迪拜拥有地标级别的星级酒店、将建有世界上最大型的商业中心、主题乐园，堪 称 奢 华 气 派 。而对于投资者来说，迪拜作为以旅游业为主的国家，投资性物业的租赁对象不再是固定客户，而是短期旅游人士。在今年初的海外房展上， 就推出一个星级酒店项目，预计有10%的回报。

  同时，凡购买不低于30万元美元的物业，可申请获得迪拜居留权每三年续签一次。据家叶海外相关负责人介绍，“甚至可以再次另开一间公司，以开展国际贸易生意等。”

  提醒

  高回报也有高风险

  相对于海外置业国家的物业来说，迪拜的房产属于相对较高门槛的投资物业。主要面对超高端投资群体。据了解，这种高门槛不仅仅体现在物业的总价上，而更多的是高回报所对应的一定风险。

  “投 资回报越高所对应的风险也越大。迪拜的回报率最高可以达到10%以上，但会面临着一定的空置率风险。”据业内人士介绍，作为全球第三大金融中心，迪拜本身 并不是宜居城市，因此客户群并不固定，同时以旅游业为主的酒店式公寓的投资，也并非成熟的投资性产品。“因此迪拜更受做生意人士的青睐，各有利弊。”