探求中国房地产精装发展之道
从2002年原建设部发文推进住宅精装修的发展，至今已经过去了11年。11年间中国精装修市场得到长足发展，但也遭遇到挫折和瓶颈。
10年来精装修市场在房地产企业、部品企业的发展战略中处于怎样的地位？精装修住宅的发展面临哪些瓶颈？需要哪些方面的突破？未来几年精装修发展的趋势是怎样的？
目前在不同的地域、不同的市场中，房地产企业发展精装修的战略有哪些不同？房地产企业多业态发展的趋势对精装修提出哪些新的要求？
住宅精装修的设计是否停留在风格呈现层面，而缺乏对居室功能和空间格局的研究？应该如何通过设计、采购、施工、验收等各环节的配合保证精装修房的质量？房地产企业是否形成了自己的精装修标准？对部品供应商、精装修总包方有哪些要求？部品供应商能提供哪些精装修住宅的产品解决方案？
正是因为有着如上太多的问题需要关注和探讨，中国房地产报和中国房地产工程采购联盟于6月21日，在深圳举行了“2013中国房地产精装产业化发展论坛设计主题峰会”，邀请了建筑设计师，房地产开发企业工程采购负责人、总建筑师、设计总监，室内设计机构、建筑材料供应商一起，聚焦设计、采购、施工等环节，用全行业的视角探求精装修发展瓶颈突破之道。
精装修改变产业链
精装修只是整个住宅产业发展过程中的一个产品，最终会发展到全装修，这是万科集团设计管理部副总经理邓俊明的判断，而这也是6月21日参加中国房地产精装产业化发展论坛设计主题峰会的包括开发商、供应商、设计师等各方人士的共同观点，从精装修到全装修，这个大趋势一定会到来，所需要的只是时间。
据统计数据显示，目前全国各地的精装房比例正在逐年提升，在北京精装修住宅占到总量的45%，上海占55%，广州、深圳则超过70%，二线城市的精装比例平均为27.8 %。
但是，快速增长的精装修房比例，使精装修的手工操作与大批量供应之间的矛盾日益突出，导致精装修房质量频出，这也成为包括万科、花样年、佳兆业等推动精装修房的企业共同面临的挑战。
“精装修的住宅产品发展应该是交付更简单，更能满足客户的多样性需求，设计是标准化模块化设计，新的产品具有竞争力，延长客户居住周期，更便捷的加载和更新。”邓俊明如是表示。
精装修产业化
住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副主任文林峰曾指出，住房从毛坯房转向全装修，对企业和产品的要求更高。这也意味着目前的精装修只是行业发展的其中一个阶段，精装修规模化生产的未来出路一定是住宅产业化。
实际上，中国住宅产业化的先行者万科在推动精装修的过程中也是步履维艰。
资料显示，目前万科的装修房策略已全面推行，2012年，万科精装交付的比例已经超过80%。2013年，万科集团预计交付11万套左右。精装修房是万科住宅产业化战略中至关重要的一环，但在这些靓丽的数据背后，是万科精装修房过程中的无尽辛酸。
“规模化生产精装修房是行业发展的方向，但也是开发企业面临的新考验。”“因为相对于客户自行装修，企业在采购原材料的时候具有一定的优势，企业可以直接向厂家采购，买到假冒品牌材料的风险很小。但确保真品并不意味着就完全消除了采购风险。”中国房地产研究会副会长童悦仲指出，精装修房的生产方式是科技密集型的规模化工业生产，也就是开发公司、建筑公司、设计单位、部品生产企业、家具生产企业和建材品牌连锁店可以形成一条有规模的产业链，体现出规模化和产业化的优势，并且省时、环保。
精装修趋势使整个产业链也已经开始对产业化有了清晰的认识，越来越多的建材部品生产企业清醒地看到，利用国家推进住宅产业化的有利时机，把自己的生产、销售和房地产紧紧连在一起，共同推进精装修房的产业化，是整个行业的趋势所至。
“开发商、设计方、材料商，它们可以形成一种大的合作联盟达到共赢，满足客户不同的需求定制。”深圳居众装饰总部设计院创意总监张克声认为，在现在这种单一模式向多元模式过渡的阶段，设计多元化、服务质量的提升都将成为未来发展的一种趋势。
花样年集团副总裁朱宣则认为，精装修是住宅产业化链条里面最重要的环节，因为关乎客户体验、成本控制、工艺质量，所以精装修必须标准化，但也一定需要多元化，这是一个产业战略，以此来配合整个住宅市场的转型。
被忽略的设计前置
“室内设计前移，毫无疑问是任何人都要认可的好工作方法，但遗憾的是这件事情现在还没有得到广大开发企业的重视。”北京居其美业住宅技术开发有限公司执行总裁戴昆的这句话引发了各界的共鸣。
这个被忽略的环节一定程度导致了精装修房过程中材料与建筑的不匹配，增加了很多不必要的成本，房屋设计与装修的严重脱节是目前这个行业所面临的重要问题。
不同设计、设备专业、厨卫安装等各行其道，各种矛盾和意见不一致所带来的精装房问题频发，精装房普遍漏水情况严重，不得已要拆除重装的尴尬曾一度困扰着开发商，房地产项目的设计流程配合精装修，也才逐渐被企业重视。
“实际上，精装修原来在地产行业是没有被重视的，所以它更不会去关注设计前置这个环节了，无论在哪个行业，即便是政策层面，设计都是需要前置的，需要在预知的发展走势前做出预判。”邓俊明表示，但设计前置一直以来不受主流室内设计包括景观设计机构、房企等的重视，而这对整个产业链产生的隐性负面影响是不可估量的。
博洛尼旗舰装饰装修工程（北京）有限公司总经理徐勇刚也坦承：“以前的传统设计是做完建筑再做室内，再交由我们做主体装修，我们认为设计师可以引导企业去做很多事情，可以对这个行业进行改善，比如在做户型设计中把产品设计及部品商纳入进来。”徐勇刚认为，只有从设计研究到各个方面提供一个完整的组合，才能实现地产商、设计机构、建材商的零距离对接。
另有业内专家表示，建筑设计与装修设计应该进行很好的衔接，将二者统筹考虑，并用法律法规的方式加以规范、保证。这样建筑设计的预留空间、尺度等模数，就有了严格的标准，完全可以避免装修过程中出现的相关模数协调尺寸不一的问题，为后期的配套部品标准化生产打下基础。
“精装修的产业化将会给中国房地产产业链带来很大的影响，能够带领大家走向国际化，同时通过建筑设计、室内设计的前置，用专业化来解决目前这个行业中出现的很多问题。”美睿（中国）家居有限公司总经理许传凯也认同此观点，他认为设计前置会带来一些别的部门包括产业链上的改变，设计需要与产业链上的各方进行无缝对接，以利对精装修房更专业更准确的把握。
邓俊明：精装修是成品房的一个阶段
何为精装修住宅？其实住宅装修有三个层面：简装修、精装修、全装修，与之相对应的是毛坯房、装修房、成品房三个概念。可以说，精装修是简装修改进之后的产品，但它也只是住宅产业发展过程中的一个阶段，并不是一个完成状态，行业发展的终极目标应是全装修。
确切来说，万科是在2009年正式推出精装修标准化的集团战略，3年多来万科已累计交付精装房15万套。在此过程中我的体会是：精装修是一个不断改进和升级的过程产品；住宅产品要满足精细化、专业化的新要求；精装修需上升至战略层面，才能发挥其最高效的动力；客户导向的市场，是发展的必然趋势。
说到精装修设计前置的问题，它会带来三方面的改变。
改变一：原来毛坯时代给客户提供的只是房子，而精装修给予客户的是一个家。室内精装、硬装、软装部分是毛坯房变成家的必经过程，但精装设计不仅仅是室内设计、装修设计，还需要一些本质改变。
改变二：精装修设计其实是工业设计。地产设计师与普通设计师有何区别？最大的区别就是设计院的设计师比较愿意多做，尽可能通过自己的设计和产品表达自己的想法和才能，但行业设计师却要少做，甚至是不做，用最简单的方式满足客户最基本的需求。
改变三：在精装时代，需要整个团队的“交圈”合作。“交圈”就是所有的环节都要做好。设计层面，需要尊重客户，从专业度上把握客户需求；采购层面，通过集团战略发挥精装修最大优势；施工层面，要求更高的工程质量与精度；销售层面，消费者对于精装修的态度需要引导，需要消费者去生活体验；客服层面，面临着精装房集中交付后的集中投诉可能，而物业也面临着全新的挑战；最后是供应方，所有的供应方需要提供更批量的产品、更高的服务质量，这是一个持续服务的过程。
最后，从精装修产品未来的发展态势来看，目前多数地产公司提供的精装产品都是一次性的断代产品。现阶段精装房的一大问题就是：装修之后客户能用多久？在目前的状态下保持10年不进行大的改造就已很了不起了。一般来讲70年之内，业主可能还要装修三到四次。目前对于客户而言，精装修一次产品功能不足、动态不足，不能满足家庭结构的变化。我觉得精装修住宅产品的发展，应该有新的产品策略，需要标准化、模块化的设计与生产，交付更简单，才更能满足客户的多样化需求。（焦玲玲整理）
熊伟：环保健康是卫浴的重点
精装修最花钱的两个部分一个是厨房，一个是卫生间，而这两个领域都离不开水。因此，节水技术是所有房地产项目都在强调的，这也是今后卫浴产品研发的大趋势。目前，国内对节水有要求的主要是酒店，但住宅项目也已开始关注这一点了。
此外，大家现在开始关注水龙头铅污染的问题了。不管水龙头外面做得如何漂亮，它里面的整个管道还是铜材。美国2010年就实现所有的水龙头必须是零含铅了。欧洲则是在今年6月强制执行零含铅标准。我们的水龙头现在已能做到铜材完全无铅化了，但目前国内的标准是含铅量在1.8%即为合格。然而，即使是这样低的标准，国内大多数企业也还是远远达不到。
目前，房地产商是我们重点服务的大客户。我们对营销渠道已做了调整，分成大客户团队和认证服务商这两个团队。
为什么这样区分呢？因为，此前我们的理念更多是强调售后，但售后往往是出了问题才去解决，现在我们强调从售前部分便开始对客户服务，因为如果前期的设计研发和安装没有问题的话，后面的售后服务就可以大大减轻工作量，甚至完全省略掉。因为我们一直认为，最好的售后服务就是没有售后服务。（李东桓整理）
戴昆：室内设计师要做“四有新人”
去年我们数次拒绝了一位私人业主，因为我们公司很少为私人业主做设计。然而，有一天这位男主人给我们写了一封信，他说他们家共有4个孩子，如果现在还不开始装修他们的房子，就没机会在这个房子里包容他们整个家庭所有人生活的记忆，原因是3年后他最大的孩子就要回美国念大学了。这种将房子不是简单看作物理空间的意识打动了我们，最终我们接下了这个活儿。
的确，房子里往往装载着很多人们心灵和温暖的归宿，这是室内设计师在住宅精装修中首先要考虑的。其次，一个房子未来的新陈代谢，房主的变更和成长甚至是家庭的改变，房子的适应性也是室内设计师要考虑的。在规划设计层次，要考虑房间的尺度和更多的功能性。打造复合空间是室内设计师的一种技能。
如今，室内设计师需要具备什么样的能力呢?我认为，必须是“四有新人”：一有良好的职业操守，二有跨专业设计能力，三有控制力，四有把握造价的基本能力。
“一有”关系到一个公司的生死存败，这些年在考察国外很多室内设计公司后发现：如果要做一个室内设计公司首先要做到的一点，就是必须以设计费为主要的收入来源，保障公司的正常运转，绝不能靠返点。同样，也不能靠发回扣和红包来承接工程。
其实，设计师不收取回扣返点是一个自我保护。此外，在精装修的设计过程中发现还有改进的空间和更新的机会，要主动改图。
“二有”是指对室内设计师来说做住宅精装修得具有很强的综合能力，要样样精通，否则很难吃这碗饭。室内设计师必须要做的工作，就是纠正建筑设计师作假。所以说室内设计师一定要做修改，他需要把那些面积不够的地方改回来，然后尽可能地增加收纳的面积。
有时候，室内设计师要在所有门窗结构的承重都不能动的情况下做改变，这就要求他们对结构水电都要非常熟悉。所以，住宅的室内设计并不是一个门槛特别低的工作，它对专业要求是很高的。
另外，室内设计师还可将住宅空间二次三次反复地复合利用，这时房子空间就变大了，一个好设计师设计的100平方米的房子，会比一个差设计师设计的120平方米的房子要好用得多。
“三有”是指室内设计师对住宅空间的把控能力要强。如果说一个室内设计师将钱都花在了墙上，说明他还没有进入这个行业的本质，这个行业的本质是让改善这个房间空的部分的使用效率。但是，室内设计师一定要清醒地认识到，自己完成的是客户的生活空间，是利用专业技能帮助业主达成生活目标的人，而不是业主生活的设计者或评判者。尤其是做住宅的室内设计师，一定要清楚是利用自己的技能和专业帮别人完成家庭梦想，所以这部分的核心是要考虑业主的需要。
“四有”对室内设计师来说很重要，因为精装修工程和设计前置的一个核心就是造价。在装修设计中，室内设计师的主要工作就是材料、产品的组合，而组合的基础就是预算的限制。
造价控制方面室内设计师在做什么？第一是合理分配各分项的权重，体现自己的风格。精装修一样能体现不同的风格。因为每个设计师自身的专业技能、背景是不一样的，所以对事情的看法都不一样。在做室内设计时，还可与厂家保持持续互动，尝试用新技术解决问题。同时可以引导厂家，改善行业。如墙纸行业，精装修里面一个不成文的秘密，就是1平方米的墙纸出厂时厂家只想赚20元，但施工单位在报价上会再加上100元，换句话说这个墙纸厂家只赚了20元，但是施工单位就赚了100元。这时，室内设计师可在墙纸的样板上直接标注墙纸的售价，使得施工单位没机会隐瞒客户，其也就没办法谋取暴利了。（陈娟整理）
何亚东：厨房电器助力精装产业化
最近老板电器做了一个调研报告，主要是关于精装修厨房空间的图纸分析，分析结果暴露了厨房在空间设计上的很多问题，其中烟管、止逆阀、烟道口布排不良是存在的3个关键问题。
精装修厨房无小事。上述问题主要集中在设计与服务环节，服务主要包括物流与安装。厨房电器中一个重要的产品就是吸油烟机，它的安装不像电视那样直接挂上去即可，而是需要协调烟管与整个烟道的距离，需要企业安装团队有良好的施工经验积累，充足的人力以及合格的技师安装人员。以前厨电企业主要是做零售，现在突然批量做精装修项目，数量大了出现问题的概率也随着增大，很多企业都在这个环节出现了问题。
其次的问题是公共烟道方面的问题。精装房的公共烟道是集中的，如果设计不好，可能在3楼炒菜，5楼都能闻到炒的是什么菜，这主要是公共烟道的设计问题，但是业主不满意就会说是房子的问题。
第三个问题是产品后遗症问题。业主使用3年后对吸油烟机满意度降低，因为油烟机使用一段时间后过滤能力降低，导致油烟机内部吸了很多的油。
第四个问题是关于品牌溢价与品牌群众基础之间的关系。中国国产品牌和国际品牌议价能力现阶段可能还不在一个层级上，但是国产品牌的群众基础比较好，目前厨房用具80%以上都是国产品牌的天下。
所以，开发商眼中的品牌溢价和现实中的厨电品牌群众基础如何做平衡？我认为，只有厨电企业做好产品、做好服务、做好品牌、做好理念与沟通，才能取信地产行业，一起推进中国的精装产业化。
在产品方面，厨房空间最关键、价格比较贵的就是吸油烟机。业主要求油烟机的净化效果要好，能够让使用的人享受到乐趣。鉴于中国烹饪特色，国产品牌吸油烟机在功能上已经领先于国际品牌，但是在外观设计上可能稍微有点欠缺，所以国产厨电企业应该发众家之长，将这些短板补上。
在理念沟通方面，其实不论是部品商，还是开发商，我们最终都要回归产品与服务本质上来，不能把太多东西强加在品牌溢价上，因为过多关注品牌溢价会影响产品本质、需求本质。（焦玲玲整理）
多米尼克：PAR-KY实木复合地板市场广
“刷刷刷……”一位来自德国的非常绅士的老外脱下西装外套，利索地挽起袖子，用钢刷使劲地在得高龙凤檀地板上来回刷。
之后他举起刷过后的地板给坐在前排的嘉宾用手触摸，却发现该地板丝毫没有留下划痕。
6月21日，在深圳万科总部举办的2013中国房地产精装产业化发展论坛设计主题峰会上，来自NV全球销售市场总监多米尼克（Decospan）亲自现场测试得高地板的性能。
实木复合地板成欧洲主流多米尼克表示，参加此次峰会重点是向中国房地产精装修人士介绍欧洲如何选择高端实木地板。
据悉，十几二十年前，地毯和瓷砖是欧洲地面材料的主流，全实木地板也占比不少。但是，现在欧洲地板市场已经被实木复合地板或者高复合实木强化地板所占据。
多米尼克指出，由于欧洲人很喜欢开放式厨房，且很多客户会把厨房和客厅的地板都选择一样的。加之，目前地热采暖方式替代传统散热器采暖方式成为大势所趋，实木复合地板因其内部结合强度较好、热传导率良好，成为地热采暖的首选，所以实木复合地板在欧洲市场越来越广泛。
据了解，欧洲标准是热阻值小于0.15适合做地热，否则热传导效率就会非常低。目前，得高旗下PAR-KY高科技实木复合地板有4个系列，4个系列的热阻值均小于0.15。虽然复合地板在安装时需加上地面的热阻值来计算，但PAR-KY高科技实木复合地板加上地面的热阻值仅为0.099，仍远低于0.15。
多米尼克分析指出，中国国内很多高密度板是不适合做地热地板基材的，首先是用这类基材做成的地板稳定性达不到标准要求；其次是这些高密度板当中使用的胶多数是不环保的。但是，在欧洲不用担心高密度板不环保，因为在欧洲低于E1的不环保高密度板是不允许生产的。
此外，多米尼克还介绍说，得高PAR-KY高科技实木复合地板达到E1级标准，它的基材是高密度板，非常适合做地热采暖。“我有一双儿女，家里用的就是PAR-KY地板，一点也不用担心地板对他们身体健康产生不好的影响。”众所周知，近年来伴随着人们对居住环境要求的不断提升，得高地板坚持以高品质、高品位迅速占领了国内地板行业高端市场，并成为高档健康建材的代名词。目前，得高旗下除了比利时PAR-KY高科技实木复合地板以外，代理的品牌还有：比利时QUICK-STEP艺术木地板、芬兰KARELIA三层实木复合地板、加拿大LAUZON实木地板、德国FLOOR-LINE复合地板、葡萄牙的WICANDERS软木地板\墙板、意大利ITALARTE壁纸、日本SANFOOT实木壁纸、奥地利MOOSBURGER马尾鬃保健床垫、得高氧生仪等。
PAR-KY地板发力工程市场“在欧洲，PAR-KY高科技实木复合地板已成为国际一线奢侈的品牌LV专卖店的地板供应商。”多米尼克还称。
多米尼克介绍，LV的专卖店地面上铺装的是大理石和PAR-KY黄金柚木地板。由于穿高跟鞋的女士经常光顾LV的专卖店，大理石非常耐磨，但是木地板也能一样耐磨吗？试想一下高跟鞋尖尖的后跟，踩在地板上很容易留下凹痕，时间一长地板就会开裂。
“我对比了巴黎香榭里大街LV专卖店的地板，PAR-KY高科技实木复合地板非常结实耐磨，没有留下过高跟鞋后跟的压痕，因此也就不会出现开裂的问题。”多米尼克说。（陈娟/文）
