新浪乐居讯(编辑 赵成)7月1日，青岛市网上房地产公布2013年上半年青岛市房地产交易情况。2013年1月—6月，青岛市新建商品房共成交59411套，同比2012年的31197套上涨90.44%；其中新建商品住宅成交54333套，同比2012年的28128 套暴涨93.16%。

  二手房方面，根据青岛链家地产提供的数据，2013年1月—6月份青岛市二手房共网签21088套，比去年同期的6250套上涨了237%。其中成交最多的一个月为3月的9437套，占上半年的45%。

  价格方面，根据研究机构的统计，2013年6月份青岛市新建商品住宅价格达到9494元/㎡，比1月份时的9178元/㎡上涨了316元/㎡，涨幅达到3.45%，房价1月—6月均出现上涨。

  在土地市场，根据统计，2013年1月—6月青岛共推出125宗住宅用地，去年同期推出72宗，增幅较大；推出建设用地面积851.17万㎡，同比大幅上涨21.60%。其中，共成交93宗住宅用地，去年同期成交59宗，涨幅较大；建设用地面积660.81万㎡，同比上涨38.42%。胶州市、新黄岛区和即墨市居上半年区市土地成交面积的前三位，分别占比28.2%，26.9%和13.6%。

  在青岛市原七区六市的半年销售排行中，月均成交量超过1000套(总成交量超过6000套)的共有5个区市，其中城阳区上半年共成交7942套排名首位，占全市总成交量的13.37%；胶州市上半年成交7600套排名第二，即墨市成交7138套排第三；此外，李沧区和原黄岛区上半年的新房成交量也都超过了6000套。

  房企方面，2013年1月—6月青岛房企销售金额排行前十名分别是万科地产、海信地产、中海地产、卓越集团、龙湖地产、万达地产、城建地产、鲁商置业、远洋地产和保利地产。其中，万科地产以21.96亿的销售金额领跑。青岛本土房企中只有海信地产和城建地产入围前十，海信地产上半年销售14.93亿元排名第二，城建地产半年销售9.33亿元位列第六。

  在上半年青岛楼盘销售排行中，根据青岛克而瑞研究机构的数据，位于市南区的云南路改造项目以1177套的成交量排名首位，其后依次是成交1161套的李沧区中海国际社区项目和成交1123套的城阳区卓越蔚蓝群岛项目。这三个楼盘也是青岛市所有楼盘中仅有的半年销售量超过1000套的项目。

  分析：政策主导上半年楼市

  2013年已经过半，从成交情况来看，青岛楼市算是一波四折：1月成交过万迎来“开门红”，2月受春节影响成交量下滑，3月新国五条带来“抢房潮”成交再破万，4月进入“平复期”成交不过万，5月份步入“平稳期”成交破万毫无悬念。6月成交没过万远低预期。上半年6个月，没有相邻的两个月的成交量是同增或者同降的，总是一个上升紧接着一个下降，如此往复。

  楼市波动的背后，政策的变动是主要原因。2013年上半年房地产市场最大的新闻就是“国五条”的出台。2013年2月20日，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项措施。其中房屋出售严格按照20%缴纳个人所得税、加强限购、提高首付比例和房贷利率等细则引起了市场的震动。从国务院细则出台到3月底地方细则出台的一个月时间里，全国的房地产市场都出现了交易的狂潮。

  青岛楼市也不例外，在3月31日青岛版“国五条”细则出台前，青岛市的新房和二手房成交量都暴涨，其中新房成交量15592套，比2月涨了两倍多；二手房3月成交量达到9437套，比2月份增长了7呗，3月成为上半年成交量最高的一个月。在青岛版的细则出台之后，由于青岛市政府没有将备受关注的20%个税、限购扩大、提高首付比例和房贷利率等细则落地执行，青岛的楼市成交量迅速滑落，4月新房成交量比3月下跌了三成，二手房成交量更是下跌了超过七成。

  青岛楼市不差钱

  从上半年青岛楼市的整体成交来看，楼市整体还是处于一个上扬的态势，2013年上半年青岛市新建商品房共成交59411套，同比2012年的31197套上涨90.44%，也远高于2011年上半年的39326套，创近三年来的新高。

  青岛的新建住宅价格在上半年也一直处在上升的态势当中，从1月的9178元/㎡到6月达到9494元/㎡，涨了3.45%。虽然涨幅有所放缓，但依然一月比一月高。今年上半年，青岛房地产市场尤其是新建住宅进入了“卖方市场”，新开盘项目及加推项目不多，新增入市房源较少，新房供应并不能满足旺盛的购房需求，支撑房价下降的因素不存在。这也刺激了一些开发商放缓了推盘入市的步伐，以期延后开盘能在更高的价位赚取更多利润。

  岛城的各家房企也在上半年赚的盆满钵满，有5家开发商上半年的销售业绩超过10亿，销售金额排名前十的房企中，有七家的业绩超过了去年同期，其中最高的海信地产比去年同期上涨了212.34%，达到14.93亿元。领头羊万科的同比涨幅128.75%，达到21.96亿元，接近去年全年销售金额的一半，考虑到万科在今年下半年会有城阳区的新住宅项目和市北区的商业项目入市，今年业绩超过去年应该不成问题。此外龙湖、万达等销售业绩排名靠前的开发商上半年的同比涨幅也都超过了50%，中海、保利等虽然涨幅较小，但也都取得了数亿元的销售业绩。

  开发商有钱之后也都积极投身土地市场拿地，青岛上半年的土地市场也热闹非凡。6个月共推出住宅用地125宗，比去年同期增加53宗，其中成交了93宗；出让建设用地面积851.17万㎡，同比大幅上涨21.60%，成交了660.81万㎡，比去年同期上涨38.42%。上半年不少大牌开发商在土地市场都有所斩获，其中万科联合青岛本土房企银盛泰集团在城阳拿下三宗土地，保利集团斥资近15亿元拿下了上半年总价最高两宗地块，而佳兆业、星河湾等大鳄也在上半年进入青岛市场拿地布局。

  预测：下半年楼市下行可能性不大

  虽然2013年上半年楼市一直处于上扬的态势中，但6月中下旬以来的银行“钱荒”，在重创了股市的同时也让楼市“心慌”。这让部分人士“看空”楼市，认为房价将随股市下跌，甚至可能崩盘。得出这一结论的理由是：房地产是资金密集型行业，资金趋紧，必然会影响到楼市。另外，银行贷款利率上涨导致购房需求下降，房价也会下跌。但也有业内人士认为此次银行流动性紧张短期对房地产市场形成的冲击有限，仅以此断言楼市“拐点”论为时尚早。

  青岛房地产业内人士张百忍认为，2013年下半年，随着“钱荒”时期到来，地产业将出现“四大降温”：中心城市、一线城市土地市场将明显降温，地王大为减少，三四线城市将出现“卖地难”；楼市成交量将降温，2013年第三季度，银行面临钱荒，将不但收紧开发商的开发贷款，还将收紧按揭贷款。考虑到上半年楼市成交过度，需求已经透支，楼市成交量下半年将明显萎缩；房价降温，2013年中国商品房平均成交价格大约相当于10年前的2.5倍，这种涨幅是以流动性逐年提高为前提的，恰恰在2013年走到了拐点；开发商的开工量将降温，特别是2013年以来“郊区盘”、“度假盘”、“豪宅盘”的开发量都创出了新高，开发商已经上足了发条。“在‘钱荒’的袭击下，2013年下半年，开发商疯狂开工将难以持续。”

  青岛科威不动产总经理孙杰指出，银行间市场缺钱，央行没有释放更多的流动性，暗示中国货币政策已开始由数量调控逐渐转向质量和结构的优化，货币政策已经由宽松转向稳中趋紧。“近期商业银行由于贷款额度不够以及市场流动性短缺的原因，纷纷上调首套房贷利率，减缓放贷速度，若此状况持续，也可能会影响市场购买力，出现市场下行趋势。”孙杰表示，影响下半年的最大变量是资金情况。房地产市场多年的快速发展主要依赖超发的货币，因此，一旦资金收紧，房地产的涨幅肯定会被抑制。但如果再次释放流动性，一线城市因为需求集中，很可能再次大幅上涨。目前来看，岛城楼市仍是稳中有涨，老四方片区、浮山后片区等局部区域涨幅较为明显。

（数据综合：青岛网上房地产  青岛新浪乐居  克而瑞研究机构）