1、集中度：品牌房企持续发力，企业集中度维持高位

  2013年上半年，在上榜企业销售金额集中度方面，全国TOP10企业市场份额为15.21%，与2012年同期相比基本持平，与2012年全年相比，增加了2.45个百分点，龙头品牌房企的金额集中度继续维持高位。TOP20企业与去年同期相比，增加了0.52个百分点。今年上半年，得益于市场的全面回暖，房企业绩稳步上升，龙头房企品牌效应持续显现，由此在市场整体业绩提升中，继续保持15%以上贡献率。

  表1、上榜企业销售金额集中度

  资料来源：CRIC，上海易居房地产研究院，国家统计局

  销售面积集中度方面，TOP10房企集中度再度提升。相比2012年上半年，今年上半年TOP10企业市场份额从9.10%上升至9.85%，增加0.75个百分点。TOP20企业市场份额提升力度较大，同比增加了1.07个百分点。

  表2、上榜企业销售面积集中度

  资料来源：CRIC，上海易居房地产研究院，国家统计局

  备注：集中度=企业销售金额(面积)/全国商品房销售金额(面积)

   其中，今年6月全国商品房销售金额(面积)是根据累计同比增幅推算所得

  2、门槛：入榜企业竞争加剧，TOP20房企金额门槛增长84%

  房企之间的竞争日益白热化，入榜门槛中，金额门槛有显著提升，与去年同期相比，TOP10房企、TOP20房企及TOP50房企均实现跨越式增长，尤其是TOP20房企，一年之间其入榜门槛的涨幅达84%。

  从金额角度来看，TOP10房企入榜门槛达到283亿元，与2012年上半年174亿元门槛相比，增幅达63%。相比而言，TOP20房企金额门槛提升力度更为明显，销售金额从2012年上半年的79亿元增加至145亿元，同比增长84%。此外，TOP50房企入榜门槛则由2012年上半年的36亿元增加至今年的56亿元，增长幅度达56%。房企金额门槛纷纷提升，反映出龙头房企紧抓市场回暖时机，积极采取随行就市策略，实现销售业绩的大幅增加。

  在面积方面，房企也有不错表现。其中，今年上半年，TOP10房企入榜门槛达到243万平方米，较去年的183万平方米增加了60万平方米。同时，TOP20房企则从99万平方米增加至132万平方米，同比有33%的增幅。TOP50房企入榜门槛小幅上涨，同比增加了12万平方米，增幅为39%。 

资料来源：CRIC，上海易居房地产研究院

  图1、2013年上半年房地产企业销售入榜门槛(单位：亿元、万平方米) 

  3、格局：第一梯队稳步扩容，梯队间销售差距拉大

  对销售金额进行分析，梯队分布上，今年上半年，除第四梯队数量不及去年，其他梯队均有增加，第一梯队中，400亿元以上房企数量达5家，而去年仅有2家；销售均值上，第一梯队再次远超去年同期，同比增加72亿元。而第二梯队金额均值同比有所减少，其他梯队销售均值都好于去年；龙头企业表现上，借壳上市成功之后，绿地扩张步伐明显加快，成为今年上半年房企排行中最大的赢家，其金额排名从去年的第四名上升至如今的第二名，销售金额仅次于万科，达到653亿元，与2012年的450亿元相比，增长45%。

  对销售面积进行分析，梯队分布上，总体呈现与金额类似的情况，第一梯队企业数量从去年的2家增加至今年的6家，三倍增长，同时处于第三梯队的房企数量增加而第四梯队大幅减少，说明以往不少能级在50万方的房企已迈入百万方级别；销售均值上，除第二梯队销售面积均值同比下降外，其他梯队均小幅上升；龙头企业表现上，恒大领跑众房企，销售面积达729万方，绿地以714万方进入第二名，实现金额与面积的双赢。

  从企业的梯队分布上看，企业的业绩左右了企业在行业中的地位，而企业的项目价值又决定了企业的业绩以及未来业绩的走向。因此，企业项目价值的高低和企业未来的销售业绩存在着紧密的联系。在CRIC房价系统的企业项目评级[1]中，强烈推荐和推荐占比较多的企业，其项目价值为该企业未来业绩创造了更大的增值空间。相对而言，谨慎推荐和不推荐项目的数量则会影响项目的未来消化能力，进而可能拖慢企业业绩的前进步伐。比如，世茂房地产较去年年底排名提升了一位，其“推荐”的项目占比较高，达到了86%。

  表3：2013年上半年房地产企业销售业绩梯队格局表

  资料来源：CRIC，上海易居房地产研究院
 

  4、领军：万科、恒大稳居榜首、绿地、中海、保利齐头并进

  进入“后国五条时代”，各大企业运用灵活的策略调整随行就市，保持业绩的持续增长。其中，万科、恒大、绿地、中海以及保利的业绩表现尤为突出，成为行业领军企业。

  从领军的五大房企格局来看，万科的业绩依然处于遥遥领先的地位，同时进一步甩开与紧随企业的差距，与第二位的绿地集团业绩差达到177亿元；而绿地、中海以及保利则齐头并进，以相差10亿左右的业绩表现形成领军集团中稳固的第二梯队。面积榜单方面，恒大地产依靠6月份的强劲销售赶超万科，重登面积榜榜首。

  领军企业延续一季度强劲势头，业绩成倍增长。具体来看，2013年上半年，万科持续加大推案和营销力度，以830亿元的销售额再度领衔榜首，相较2012年上半年610亿元同比增长36%。万科销售项目中，CRIC评级为“强烈推荐”及“推荐”的项目占比达到74%，在所有企业中处于较高水平，“谨慎推荐”仅占26%，无“不推荐”项目，未来业绩高增长仍然可期。

  面积榜第一位的恒大地产，上半年半年销售面积达到729万平方米，同比增幅达到16%，而金额方面也刚好达到482亿元，基本完成年度千亿目标的一半。恒大销售项目中，CRIC评级为“强烈推荐”及“推荐”的项目占比为71%，此外“谨慎推荐”仅占29%，未来仍然存在较大的业绩提升空间。

  绿地集团以653亿元位居榜单第二位，但其同比增幅达到45%，赶超中海和保利，成功在港借壳上市使企业业绩和规模有更大的拓展空间。中海和保利则仅仅以个位数差距紧随其后。其中，中海地产上半年销售业绩达到645亿元，同环比分别增长19%，上半年已经完成全年目标的81%，在其项目中，“强烈推荐”和“推荐”评级占70%。保利地产依旧依靠高周转策略在业绩表现上一路高歌猛进，上半年销售业绩达到635亿元，同比增长29%，项目评级中“强烈推荐”和“推荐”的占75%，项目价格较低估，“谨慎推荐”占24%。

  表4：2013年上半年万科、恒大、绿地、中海、保利销售业绩(单位：亿元，万平方米)

  资料来源：CRIC，上海易居房地产研究院

  5、聚焦：营销变革成为碧桂园、世茂业绩大幅增长的主推力

  碧桂园、世茂这两家企业均为实力房企，连续几次在销售金额排行榜排名靠前，今年上半年业绩再度快速提升，同比增长幅度均较为显著。

  碧桂园今年上半年销售额总计340亿元，同比上涨97%。企业从去年开始着力对营销策略进行变革，倡导“全员营销”模式，并不断进行完善。目前，碧桂园参与营销的人员主要分为四类：营销部所有员工、横向部门、广大业主、外拓人士。在碧桂园全民营销的带动下，企业的销售业绩实现快速增长。

  世茂房地产上半年销售额为325亿元，同比提升44%，该企业也在营销方面进行了战略优化。首先，世茂对营销构架进行了调整，由垂直模式转换为矩阵式管理模式，将原来的三大区域模式重新拆分成“7 1”模式，下放销售权。模式的转变让公司对当地市场的变化能更快做出应对，从而进行调整。

  表5：2013年上半年碧桂园、世茂房地产销售金额(单位：亿元，%)

  资料来源：CRIC，上海易居房地产研究院 

  6、潜力：上市助力旭辉高速扩张，阳光城、路劲高周转迎合需求

  旭辉集团今年上半年扩张迅速，销售金额达到83亿元，同比增幅达到98%。作为港股IPO放宽后最先上市的内地房企，旭辉今年上半年的发展可圈可点。旭辉一直以来都坚持“高周转、高去化、轻资产”的总体战略，企业产品结构分为70%刚需产品，20%商办物业，10%改善型需求，“中小户型定位”迎合了购房者的普遍需求，在政策紧缩环境下，依然有很大的拓展空间。

  继今年一季度首次入榜，阳光城继续延续上升势头，上半年排行榜中位列第35位，较今年一季度的排名又提升6位。企业上半年87亿元的销售额离不开企业对高周转策略的严格执行，开发周期仅为7-10个月。并且企业通过多样化的融资方式保证了充足的资金支持，使企业的高速发展无后顾之忧。

  路劲基建今年二季度保持了较快的增长，销售额达到76亿元，同比上升49%，排名较一季度上升6位至第40名。路劲主要以首置首改型产品为主，旗下路劲世界城、太阳城项目销售情况较好，并多次加推，上半年销售额都接近10亿元。在弱市下，路劲迎合了购房者的需求，成为销售业绩保障。

  表6：2013年上半年旭辉、阳光城、路劲等其他企业销售金额及排名(单位：亿元，%)

  资料来源：CRIC，上海易居房地产研究院 

  7、展望：可售货源充足，融创、绿城等企业有望超额完成全年目标

  从上榜企业业绩的完成情况来看，绝大部分企业全年销售目标完成度已经接近六成。展望下半年，多数企业完成全年目标的难度不大，尤其是部分企业的可售货量充足，下半年超额完成全年目标将是大概率事件。

  今年融创中国继续推进其“高端精品、区域深耕”战略，销售业绩延续高速增长势头。融创全年计划可售货量为780亿元，上半年已完成235亿元的销售额，预计下半年可售货量将达到500亿元，与全年450亿的销售目标相比，融创将可以轻松超额完成。

  绿城中国延续去年下半年的攀升态势，周转速度也明显加快，企业经营正在持续优化。2013年全年绿城的可售货量高达1200亿元，对今年销售目标的覆盖率达到218%。下半年将是企业上市推案的高峰，按照上半年的销售势头，在充足的供应保证下，全年目标将有望顺利完成，并可能出现大幅超额的情况。

  [1]项目评级说明：