廖杰华

  今年前5个月，佳兆业累计实现合约销售额87亿元，同比增长77%，达全年目标220亿元的40%；累计合约销售面积达约95.75万平方米，增长13%；首5个月合约销售平均售价为每平方米9090元，按年增56%。

  通过实行“双轨并行”的战略，佳兆业这匹“黑马”一方面坚持快速开发，抢占刚需客户；一方面通过参与城市更新，优化了土地储备，提升了企业利润。

  在辉立证券分析师陈耕看来，佳兆业“已经高速成长为具有独特竞争力的中型房地产企业”。

  这匹“黑马”向一线军团的蜕变也已开启。

  重回一二线

  对于重回一二线，佳兆业2012年年报中已经有所体现，“2010—2011年，本集团积极拓展其于三线及低级别城市的土地储备。于2012年本集团再度专注于一线城市及省会城市的商机，以达致均衡的土地储备组合”。

  实际上，今年以来，以“旧改专家”著称的佳兆业，再也按捺不住三四线的寂寞，正在以疯狂拿地的姿态回归一二线。

  公开资料显示，今年前4个月，佳兆业通过招拍挂形式共取得8块用地，总支付地价约25亿元。进入5月份，佳兆业在土地市场继续发力。

  5月6日，在经过近200轮的竞价后，以18.6亿元配建6.68万平方米保障房拿下广州白云区地块。5月中旬，分别在深圳、上海和杭州拿地，其中上海浦东新区地块和深圳地块均是商办用地。5月23日，再度出手广州白云区，以近8亿配建19600平方米保障房的高价拿下梅花园宅地。

  6月5日，佳兆业在上海以近5.3亿元拿下4.8万平方米居住用地，折算其楼面地价为6037元/平方米，溢价率高达101%。

  佳兆业今年获取的土地几乎都在深圳、广州、杭州、青岛、武汉、成都等一二线和区域核心城市。

  随着一二线城市的项目陆续入市，佳兆业的销售均价开始大幅走高。

  信达国际的数据显示，佳兆业去年12月实现合约销售额约24亿元，按月增长9%，期内，合约销售面积约22.16万平方米，合约销售均价按月增长36%。

  而今年头4个月，佳兆业的销售均价大幅走高至9209元/平方米。

  在信达国际看来，合约销售均价的增长是由于地区组合变化，更多的销售贡献来自深圳地区及其他一二线城市。

  佳兆业主席郭英成也明确表示，公司战略方向会偏向一二线城市。“在调控刚开始的时候，我们主要是到三线城市发展，但从去年开始，公司新增土地90%都在一二线城市，今后我们又将回归到一二线城市发展。”他指出佳兆业未来在一二线城市的发展可能会到70%，余下30%会留到三线城市。

  销售可期

  在重回一线城市拿地的同时，佳兆业的销售也表现强劲。

  2012年年报显示，佳兆业合约销售额达人民币173亿元，同比2011年增加13.4%，创出年度销售业绩新高。

  佳兆业官方公布的数据显示，今年首5个月，佳兆业累计实现合约销售额87亿元，同比增长77%，达全年目标220亿元的40%；累计合约销售面积达约95.75万平方米，增长13%；首5个月合约销售平均售价为每平方米9090元，按年增56%。

  瑞信的研究报告预计，佳兆业今年上半年销售最少达100亿元。

  但佳兆业的推盘重点在下半年。

  瑞信报告称，佳兆业今年销售增长将是同业最好的，可供销售面积增31%至4754万平方米，料其每平方米平均合约销售可由 2012年的 6730元升至8500元，因高端城市贡献更大，故可供销售价值按年将急升67%至400亿元，为该行跟踪的内房中最高。

  上述说法得到了佳兆业官方的验证。

  郭英成表示，佳兆业今年的销售目标大概是220亿元的水平，但今年可售的总体货值却超过400亿元，所以220亿元的目标还是非常保守的。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，开发商未来不能进入300亿行列，将只能被称为小开发商。很显然，佳兆业已经驶入快车道。

  辉立证券陈耕的研究报告显示，从2008年到2012年的五年间，佳兆业的销售额从28亿升至 173亿，复合增速达57.7%。在陈耕看来，佳兆业“已经高速成长为具有独特竞争力的中型房地产企业”。

  除了规模的增长，受益于城市更新模式的崛起，佳兆业的盈利能力也将大幅增强。

  陈耕表示，城市更新项目进入产出阶段，其将产生充沛的现金流，对于改善佳兆业的财务状况有着积极意义。

  最为明显的例子是，2012年12月位于深圳的佳兆业城市广场一期正式推出销售，该项目总建筑面积接近100万平方米，是深圳最大的城市改造项目，目前均价超过2万元/平方米。

  信达国际预测，佳兆业城市广场将大幅提升公司未来的盈利能力。由于该等项目的土地成本低廉，市场预计平均毛利率可达45%~50%，将明显提升未来整体的毛利率水平和净利润率水平。

  目标一线军团

  按照佳兆业目前的发展态势，“黑马”这一称号似乎已经不能满足其勃勃雄心，向一线军团蜕变才是这匹“黑马”现在以及将来该做的事情。

  早在去年经济观察报对佳兆业的采访中，郭英成对公司向一线军团蜕变就给出了自己的看法，“公司的发展需要两个核心的驱动力，一是产品力，一是资本力。产品给力才有产品力，这就是要让产品更富竞争力；资本力是指利用更多更便宜的资金。这两股力形成合力才能使企业往前走，二者相互促进、缺一不可。”

  在产品力方面，辉立证券研报认为，城市更新的发展模式是佳兆业集团深耕深圳等珠三角城市的独特竞争优势，也是佳兆业地产业务发展的有力引擎。

  公开资料显示，2012年下半年到2013年上半年位于深圳、珠海、东莞共5个城市更新项目陆续入市销售，可售面积预计超过28万平方米。

  其中去年12月位于深圳的佳兆业城市广场一期正式推出销售，市场反映良好。佳兆业城市广场的总建筑面积接近100万平方米，是深圳最大的城市改造项目。该项目在未来几年将提供充沛而稳定的销售现金流以及较高的边际利润。

  此外，佳兆业于去年还正式成为深圳大运中心“一场两馆”的总运营商。对此，佳兆业董事局副主席孙越南表示：“目前体育文化产业占全国GDP总量0.5%左右，不到1%，我们认为未来的文体产业链的发展和盈利空间是非常大的。”

  在产品力见长的同时，佳兆业能在不到半年的时间内，花100多亿资金拿地，资本力可见一斑。

  数据显示，佳兆业1月发行5亿美元7年期优先票据，利率为10.25%；3月发行5.5亿美元5年期优先票据，利率为8.875%；4月发行的18亿3年期人民币优先票据利率仅为6.875%。三次融资，佳兆业共获得约82亿元，整体融资成本也有所下降。

  与此同时，佳兆业前五个月也获得了87亿人民币销售款进账。

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