【编者按】一座城市在不同的发展时期，需要不同的地标和门脸。而在处于21世纪第二个十年发展期的武汉，标志城市现代化、国际化程度的写字楼，无疑是这座城市最直观的门脸。截至2012年，已有近200家世界500强落户武汉，它们需要什么样的写字楼？从十几年前扎根中心城区、依附繁华商圈、热闹而拥挤的传统高楼，到现在以交通、商务和配套便捷、满足用户个性化和人性化需求的新型写字楼的大量面世，武汉写字楼市场不再“千楼一面”。特别是，2012年，武汉进入地铁时代，紧邻地铁而崛起的新主流写字楼，如同吹来一股清新的风，引领写字楼市场风向悄悄变脸。

  【现状】办公区不得力，工作难舒心

  6月12日上午，港商陈先生经过一周的打探，最终拍下武汉客厅一套100多平米的写字楼。眼下，他正吩咐下属限期将原位于中北路上180平米的办公区退掉。陈先生为何逃离中心区，以大换小的理由是什么？“原区域只能满足办公需求，但一些商务接待、配套还很欠缺。“在他看来，武汉客厅完善的配套规划最合乎他在香港的写字楼标准。据悉，越来越多的企业老总做出了像陈先生一样的选择。

  从去年开始，武汉结束3年无甲级写字楼上市的尴尬，大量优质写字楼集中面市，伴随着供应量逆转而来的还有企业极其挑剔的目光，周边配套规模与规格成为他们是否出手的重要依据。

  陈先生是香港一家港资公司的副总，上个月刚被调来武汉执掌分公司，负责拓展华中区域市场。

  陈先生讲述，他2年前来武汉考察时，就对办公区不满意。每天在位于武昌的分公司开完内部会议后，同事就带他去汉口新天地就餐，住的是江边的马可孛罗，“看似每个环节都安排得不错，其实大量时间浪费在路上，工作效率无从谈起。”一周的打探，陈先生对新办公区的选择非常看重配套。“公司刚起步，办公区域没必要太大。但会面临大量接待工作，写字楼里一定要配有高规格会议室，要有专业商务或物管提供会晤接待、订票、接机、会务等全方位服务。五星级酒店、高档餐厅缺一不可……

  目前，武汉已投入使用的写字楼中，因配套不足，或物管水平跟不上，部分硬件老化等因素，即使办公区域在中心地段，但已被不少企业抛弃。

  上周四上午8：40分，记者在汉口解放大道某高档写字楼大厅看到，正在等电梯的黄MM不断抱怨“经常听到有人被关在里面等着施救，每天进去都提心吊担。”而她同事对大楼物管更心有不满，“大楼禁止用餐的规定仅是一纸空文。每天早晨，这里就充斥着一股热干面味，让人难受。”

  当天10：05分，在汉口沿江大道一写字楼内，某代理公司老总也跟记者感叹。他刚去一个公司拜访回来，在那里一落座，商务服务人员就为他端上水果拼盘，顿时令他为自己的办公区感到汗颜：“办公区代表一个企业的实力，我这里却连停车都成问题。”

  【回顾】武汉写字楼发展20年

  了解武汉的人都知道，武汉的楼宇经济起源于传统区。武广、中南、建设大道西北湖区域是传统三大商圈，繁盛令人侧目。

  1996年，武汉首座5A级超高层商用写字楼——47层的泰合广场在武胜路落成，超越晴川饭店成为当时的“武汉第一高楼”。当时正值外资风涌武汉，英美烟草、雀巢(中国)、荷兰贸促会等跨国企业和机构纷纷入驻。

  同年落成的还有武汉广场写字楼，与毗邻的武汉广场、世贸广场共同组成了武商集团的旗舰商业组群。1999年，武广商圈完成初期扩容，一条以建设大道为主体，新华路及航空路为两翼的城市黄金走廊形成，这一区域成为武汉甲级写字楼集聚之地。

  与武广商圈隔江而立的也是武汉最早的传统商圈之一——武昌中南商圈。发展早期，在以中南商业大楼等零售百货行业的带动之下，人行、招行、建行等金融机构也纷纷落户中南路，中商广场、世纪中商和鹏程时代等写字楼项目聚集其中。2005年年初，政府提出打造武昌经济总部区规划，中南商圈借势加力，已经成形或在建的商务写字楼集群将是该商务中心的重要载体。

  而在建设大道从青年路到香港路一段，短短2.6公里的距离，聚集了200家金融机构，其中5家在此设总部，密集程度全国罕见。生活在这里的人们更愿意称其为“金融一条街”。长久以来，汉口建设大道商务圈是武汉高端写字楼的重要聚集地，份额占据全市60%左右。

  1999年，武汉定位“中部地区重要中心城市”，到2010年成为“中部地区中心城市”，再到2012年明确提出建设“国家中心城市”，虽然只是几个文字表述的变化，背后却是对武汉城市价值的显著提升。大量外来企业进入武汉，带来武汉写字楼市场的空前发展。如何抓住商机，做大蛋糕，武汉客厅梦想特区等新主流写字楼已显山露水。

  【反思】传统写字楼三大短板

  短板一：过于依赖地段，配套严重落后

  有一种说法认为，传统商圈型写字楼的鹊起，是它们本身的配套齐全，专家认为这是误读。

  虽然在建设之初，这些写字楼大多并没有高档酒店、餐饮等相应的配套规划，但他们却不约而同选择了当时周边配套最为齐备的中心区。比如武广靠近长酒，西北湖片锦江国际、香格里拉近在咫尺等，依托这些“好邻居”，他们才有了自身的大发展。“貌似它们自己成就了自己，实际上是地段成就了它们！”

  但随着商务需求与城市规划的升级，许多中心区老写字楼已经疲态尽显，或项目楼龄太长，物管水平跟不上，部分硬件老化；或交通、餐饮、车位等一系列“城市病”成为困扰其发展的主要因素。

  短板二：功能单一，商务性能奇缺

  目前，武汉经济发展的增速已超全国平均水平。越来越多的企业开拓华中市场，首选将华中区办公中心或者公司总部放在武汉，近几年来，这种需求表现得十分明显。

  戴德梁行一份研究报告指出，伴随着经济发展，武汉城市综合体已呈遍地开花态势，但其中大多数的运行模式以住宅为主，住宅和非住宅物业的比例为1.7:1。各城市综合体中的“商”性偏少。

  对此，港商陈先生深有感触。武汉不少写字楼办公区形式太过单一，只能办公，没有配套而言。即使有些写字楼周边配套较完善，但没有统一的管理，档次也难以平均，局限性依然很大。“分体时代必须要向连体时代转换，而且硬件与软件要上规模、上档次，才能满足发展需求。”

  短板三：服务粗放，无法与国际接轨

  近几年，在香港、上海等国际一线城市逐渐流行起来一种“服务式写字楼”。在这类写字楼里，物业单独设立服务中心的操作模式更是广受推崇。商务中心能够推出国际商务办公服务体系，替客户提供专业性的礼宾接待、商务租车、鲜花速递、会议洽谈等各类人性化的服务，让企业的商务酒会、派对活动能够轻松搞定。此外，这类服务中心会特别安排政府窗口服务，有专业人员定期驻场，可以提供工商注册、税务、组织机构代码证等代办服务，也可代办财政等政策扶持事宜以及政府各部门办事咨询，相当于设立了一个小型流动性的市民中心，让客户省下了很多跑腿时间和精力。但记者发现，这类服务在传统写字楼中难觅踪迹。

  记者刘燕

  【编后】写字楼提档升级已成当务之急，究竟怎样的写字楼才能真正满足企业需求？武汉市未来的写字楼发展方向在哪？本报将继续跟进报道，敬请读者关注。